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Königsdisziplin mit hohem Risikofaktor

Sanierungen von Großprojekten gehören zu den Know-how-intensivsten Arbeiten und sind noch dazu mit viel Risiko verbunden.

Refurbishments bzw. Sanierungen sollten im Idealfall der Wertsteigerung oder zumindest der Werterhaltung von Immobilien dienen. „Unter dem Aspekt, dass Europa großteils ,gebaut‘ ist, gewinnt dieses Thema immer mehr an Bedeutung“, erklärt Architekt Horst Reiner, Geschäftsführer von ATP Wien. Egal, ob Shopping-Center, Büroimmobilien oder auch staatliche Immobilien, wie zum Beispiel das Parlament, das ORF-Zentrum oder das Stadthallenbad: Gefahren lauern von Anfang an, und Kostenexplosionen, verspätete Fertigstellung, üble und teure Überraschungen bei der Bausubstanz, schlechte Vorbereitung und Fehler in der Planung haben schon so manchem unerfahrenen Bauherrn die Schweißperlen auf die Stirn getrieben. Reiner weiß aus Erfahrung: „Das Unvorhersehbare ist die große Herausforderung.“

Bauliches Desaster

Sanierungen von Großprojekten können es in sich haben, und Fehler, die gemacht werden, sind die perfekten Zutaten für ein bauliches Desaster, wobei sie sich in den meisten Fällen nicht nur finanziell auswirken. „Refurbishment ist nur in integraler Herangehensweise möglich“, meint Reiner: „Das Wichtigste ist ein ganzheitlicher Ansatz. Bei ATP planen Architekten und Ingenieure von Beginn an simultan.“ Das Refurbishment von Bestandsimmobilien darf sich nicht nur auf technische, formale und energetische Verbesserungen beschränken, sondern eröffnet für ihn etwa bei Shopping-Centern auch die Chance einer Neubelebung des urbanen Umfelds.

Vorbereitung als wichtigste Basis

Damit das Projekt nicht von Anfang an entgleite, müsse eine Sanierung „gut vorbereitet sein, und man soll sich im Vorfeld ausreichend Zeit lassen“, erklärt Wolfgang Kradischnig, Geschäftsführer der Delta Holding. Grundlage für jedes Refurbishment ist eine umfassende Bestandsanalyse in Bezug auf den baulichen Zustand, die technische Gebäudeausrüstung oder die Haustechnik. Diese ist überhaupt ein heikles Thema, denn die „Technik hat sich über all die Jahre verändert“, so Kradischnig, „und jetzt ist man gezwungen, in einem bestehenden Gebäude eine neue Technik unterzubringen.“

Wirtschaftlichkeit wird auf die Probe gestellt

Aber auch bei gesetzlichen Auflagen, wie beim Brandschutz, bei der Barrierefreiheit oder bei der allgemeinen Sicherheit der Nutzer, gelten oftmals neue Bestimmungen, und an diese Auflagen muss die Sanierung ebenfalls angepasst werden. „Bei wirklich alten Gebäuden habe ich durch die Geschoßhöhe die Möglichkeit, viel Technik unterzubringen“, so Kradischnig. Bei Bauten ab den 50er-Jahren ist dies durch die geringe Raumhöhe weitaus schwieriger. „Es gibt Bauphasen, da wurde schlechter gebaut, das Gebäude hat dann weniger Reserven, außerdem sind viele statische Fixpunkte vorhanden“, so Kradischnig. Sobald nämlich sehr viele tragende Teile ausgewechselt werden müssen, reicht es nicht mehr aus, oberflächlich zu sanieren, sondern es muss tief in die Konstruktion eingegriffen werden. Bei umfassenden Refurbishment-Projekten wird die Wirtschaftlichkeit oft hart auf die Probe gestellt. Reiner rät daher: „Im Zuge der integralen Bestandsanalyse sind Rückschlüsse auf mögliche Überraschungen der Bestandsstruktur zu ziehen und diese budgetär als Reserven einzupreisen.“

Sanierung im laufenden Betrieb

Eine Stufe schwieriger wird das Unterfangen, wenn ein Gebäude, das saniert wird, weiterhin betrieblich genutzt wird. Neben den bereits erwähnten Herausforderungen gilt es die Sicherheitssysteme aufrechtzuerhalten und auch die Sicherheit der Mitarbeiter oder Besucher auf der Baustelle zu gewährleisten. Brandmelde- und Sprinkleranlagen müssen teilweise außer Kraft gesetzt, aber gleichzeitig auch ersetzt werden, und in den einzelnen Bauphasen ist es oft notwendig zu improvisieren. „Wichtig ist, wie man in so einem Fall sinnvoll den Betrieb aufrechterhalten und die Provisorien minimieren kann“, so Kradischnig. Baumaßnahmen bei Sanierungen greifen letztendlich überall ein. Neue Versorgungsstränge ziehen sich etwa durch das gesamte Gebäude und betreffen nicht nur den Teil, an dem gerade gearbeitet wird.

Sanierung oder Abriss

Damit dem Bauherrn die Sanierung nicht preislich um die Ohren fliegt, sollte bereits im Vorfeld geklärt werden, „ab wann sich eine Sanierung nicht mehr rechnet“, meint Andreas Gnesda, Geschäftsführer von teamgnesda: „Was ist es mir wert, dass ich die Immobilie mit der bestehenden Nutzung erhalte?“ Bauliche Strukturen, die sich in ihrer Grundkonzeption, was Funktionalität, Statik und sicherheitstechnische Aspekte betrifft, an monofunktionellen Vorgaben oder momentanen gesetzlichen Mindestanforderungen ausrichten, können einem sich ändernden Anforderungsprofil nicht standhalten.
Neben schweren baulichen Mängeln sollte in Betracht gezogen werden, dass sich über die Jahre hinweg bei Unternehmen auch die Organisationsstrukturen verändert haben, was die Frage aufwirkt, ob die Gebäudestrukturen noch zum Unternehmen passen.

Wenn das Projekt einmal läuft, dann ist der Spielraum relativ gering. Die technischen und statischen Probleme können gelöst werden, aber der finanzielle und zeitliche Aufwand wird in einem solchen Fall immer höher. Kradischnig meint daher aus Erfahrung: „Man braucht ein komplexes Know-how. Wer hier spart, der spart am falschen Platz.“

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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