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Jedem Markt seine Nische

Immobilien nehmen, die andere nicht wollen oder auch zu wenig Erfahrung haben, um damit zu wirtschaften – das ist das Erfolgsgeheimnis der Nischenplayer. Allerdings muss man immer für neue Ideen und Gedanken aufgeschlossen sein.

Leer stehende Erdgeschosszonen in Nebenstraßen, Tankstellen, die keiner mehr braucht, oftmals in die Jahre gekommene Bürogebäude, die nicht mehr so schön glänzen wie die neuen, oder Logistik-Immobilien, die keiner mehr will.

Einige Unternehmen haben diese Nischen für sich entdeckt und setzen sich damit weniger Konkurrenzdruck aus. Mathias Mühlhofer, Vorstand der Immobilienrendite AG erklärt: „Wir haben uns als Nische die ,Problemzonen‘ der Immobilien ausgesucht.“ Die Fokussierung auf eine Nische, auf ein Marktsegment, gibt auch kleineren Unternehmen die Chance, erfolgreich zu sein. „Voraussetzung – zumindest in dem von uns fokussierten Markt – ist, dass man über wirkliche Expertise verfügen muss“, erklärt Walter Eichinger, Geschäftsführer von Silver Living, der sich schon seit Jahren auf Seniorenimmobilien spezialisiert hat.

Blender haben keine Chance

Blender oder Nachahmer haben in einer Business-Nische kaum nachhaltige Positionierungsmöglichkeiten. Hat man als Unternehmen einen gewissen Status erreicht, dann liegt der große Vorteil im „time lead“, also im Zeitvorsprung gegenüber potenziellen Mitbewerbern beziehungsweise im „time lag“, also im Verzögerungseffekt. „Das ist die Zeitspanne, bis andere Branchenplayer über das erforderliche Know-how und die Netzwerke verfügen, um sich im Nischenmarkt etablieren zu können“, so Eichinger.

Gemütlich in der Nische

Dafür ist es gemütlich in der Nische, und der raue Wind des Marktes verkommt zu einem lauen Lüftchen. Mühlhofer: „Wenn für uns interessante Objekte auf den Markt kommen, sind wir oft der einzige Bieter und bekommen daher einen entsprechend günstigen Preis.“ Ist ein Gebäude interessant, werden aber zuerst Substanz und Potenzial geprüft und neue Ideen generiert. Gekauft wird erst, wenn ein gutes Nachnutzungs-Konzept vorliegt. So lassen sich aber, laut Mühlhofer, auch „zweistellige Renditen lukrieren“.

Alternativen Bebauungsformen

Viele Praxisbeispiele wie Werkstätte, Künstleratelier, Apotheke, Blumenhandel, Auslieferungslager und Ähnliches belegen diesen Ansatz auch bei der Side Immobilien Gruppe, die sich unter anderem auf leer stehende Tankstellen spezialisiert hat. „Bei leer stehenden Tankstellen werden aber auch alternative Bebauungsformen wie Wohnbau, Büro oder Hotel von uns analysiert, entwickelt und umgesetzt“, sagt Geschäftsführer Wolfgang Schmitzer. Für ihn erfüllt der Standort einer Tankstelle bereits grundlegende Voraussetzungen: „Verkehrsgünstige Lage der Grundstücke oder Objekte für Betriebe, die gesehen werden wollen und eine optimale Verkehrsanbindung benötigen.“ Allerdings ist für die Entwicklung neuer Nutzungsmöglichkeiten bei Auflassung einer herkömmlichen Tankstelle häufig auch das Thema der Dekontamination des Grundstücks zu bewältigen. Schmitzer: „Hier braucht es viel Erfahrung in technischer und juristischer Hinsicht.“

Mitten in Entwicklungen

Andreas Liebsch, Geschäftsführer von Go Asset, bewegt sich zwar mit seinen Logistikimmobilien im mittlerweile von den Investoren – und damit auch von den Projektentwicklern – sehr geschätzten Bereich, aber der findige Geschäftsführer agiert eben dort, wo andere noch zuwarten. „Der Bedarf an geeigneten modernen Logistikanlagen in den Ballungsräumen steigt, und in diesem Bereich wollen wir in Österreich und der Slowakei weiter wachsen.“ Für ihn steht die funktionsfähige, Ressourcen- und umweltschonende Warenversorgung der großen Städte erst am Beginn einer Entwicklung – und Liebsch als erfahrener Nischenplayer mitten drin.

Weiterentwicklung ist unumgänglich

Es mag gemütlich sein in der Nische, aber um den „time lag“ zu den potenziellen Mitbewerbern nicht kleiner werden zu lassen und neue Potenziale zu entdecken, muss man sich permanent mit Trends, Ideen und Entwicklungen „nicht nur in Österreich sondern auch europa- und weltweit auseinandersetzen“, so Eichinger. Er sieht die neuen Wege im Bereich des betreuten Wohnens bereits vor sich: „Fest steht, dass es künftig diese strenge Trennung von ,ambulant‘ und ,stationär‘ nicht mehr geben wird. Wir werden uns daher verstärkt auf Hybridmodelle konzentrieren müssen.“

Neue Ideen hat auch die Side Immobilien Gruppe mit Betriebsansiedlungen mit den Themenschwerpunkten „Alles rund ums Auto“ und „E-Mobilität“, kombiniert mit Gastronomie und Handel. „Regionale kleinere Destinationen – ähnlich wie ,kleine Autohöfe‘ – dienen der Versorgung von statischem und dynamischem Kundenpotenzial“, sagt Schmitzer.

Produkt wird zu Assetklasse

Aber nicht jedes Nischenprodukt bleibt ein solches. Eine „bedingungslose Euphorie“ für den Markt der Seniorenimmobilie nimmt Eichinger heuer bei den Tagungen und Messen bei allen Markteilnehmern erstmals wahr: „Ich möchte fast den Ausdruck ,Goldgräberstimmung‘ verwenden.“ Das ist für ihn eine Indikation, dass „Seniorenimmobilie/Betreutes Wohnen für ältere Menschen“ den Sprung vom Nischenprodukt zu einer neuen und – möglicherweise – bestimmenden Assetklasse der nächsten 50 Jahre vollziehen wird. Diese Entwicklung hat der Wohnbau schon längst hinter sich, Mühlhofer sieht für die Immobilienrendite AG jedoch auch hier noch Potenzial: „Der Mangel an Wohnraum wird uns sicherlich noch einige Zeit beschäftigen. Hier gibt es viele neue, spannende Wege, Lösungen zu schaffen, abseits des geförderten Wohnbaus.“

Natürlich drängt die Konkurrenz, aber Liebsch kann neuen Wegen auch noch eine andere Seite abgewinnen: „Nur wer seine Komfortzone immer wieder verlässt, wird sich weiterentwickeln. Neue und unbekannte Aufgaben und Herausforderungen sind die Würze des Lebens. Ohne sie wäre es doch ausgesprochen fad.“

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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