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Hinter den Fassaden

Hinter den Glasfassaden der Bürohäuser herrscht Umbruchstimmung: Die „neuen Arbeitswelten“ werfen ihre Schatten bereits weit voraus und verändern die Ansprüche an Büroflächen. Daneben wird sich aber auch in vielen Fällen die Firmenstruktur ändern müssen.

Die Zufriedenheit der Mieter beziehungsweise Mitarbeiter und Flexibilität innerhalb des Bürogebäudes sind die großen Grundraster, welche die Nachfrage aktuell und noch mehr in der Zukunft bestimmen– daran sollte sich auch das Angebot an neuen Büroflächen orientieren. „Büroimmobilien sollen eine angenehme Arbeitsatmosphäre, aber auch Kreativ- und Wohlfühlkomponenten ermöglichen. Gleichzeitig muss Arbeitsraum immer flexibler werden“, erklärt Friedrich Wachernig, Vorstand der S IMMO. Energieeffizienz, die vor einigen Jahren noch der „Renner“ war, ist für die Suchenden schon ein Muss und wird faktisch erwartet.

Sie ist „deshalb entscheidend, da sie sich auch auf die Betriebskosten 1:1 niederschlägt“, so Markus Schafferer, Eigentümer der PEMA-Gruppe. Sind die Mieter an günstigen Betriebskosten interessiert, so sind für die Investoren die „aus der Effizienz resultierenden Zertifizierungen relevant“, so Michael Zöchling, Geschäftsführer der BAR bareal Immobilientreuhand.

Zudem wünschen sich Unternehmen flexible Gebäude, die neben einer raschen und einfachen Anpassung des Grundrisses an die organisatorischen Anforderungen auch die Möglichkeit bieten, zu wachsen oder Flächen kurzfristig zurückzustellen. Für Alexander Fenzl, Leiter des gewerblichen Makler-Teams bei Otto Immobilien lässt sich „eine Entwicklung vom „Green Building“ zum „Smart Building“ erkennen“.

Von Green zu Smart

Diese „Smart Buidlings“ haben stark mit den „neuen Arbeitswelten“ zu tun. Unter dem Begriff wird zwar im Augenblick sehr viel subsumiert, aber es ist nicht nur ein Schlagwort. Zusammenfassend kann man sagen, dass „die Themen für die Zukunft ,Arbeitsplatz‘ und ,Talent Recruiting‘ sind– also, wie ich als Firma motivierte und talentierte Mitarbeiter bekomme und vor allem auch bei mir im Unternehmen halte“, erklärt Alexander Redlein, Professor für FM an der TU Wien {{article_open::695}}(Interview: Quo vadis, Facility-Management?){{link_close}}.

Kommunikation zählt

Arbeit wird zunehmend orts- und zeitunabhängig, und durch gesteigerte Teamarbeit erhält Kommunikation einen größeren Stellenwert. Die „neuen Arbeitswelten“ sollen die neuen Arbeitsweisen ermöglichen. Das moderne Büro sollte zwar auch weiterhin Wissensarbeit in Gruppen- oder Einzelbüros bieten können, „jedoch sollte diese Struktur um umfangreiche interne und externe Kommunikationsbereiche und shared spaces wie zentrale Bibliotheken, think tanks, silent rooms, lounge areas etc. ergänzt werden“, beschreibt Fenzl die Anforderungen.

Neue Aufgaben für das Gebäude

Damit zeichnet sich aber ab, dass Firmengebäude in Zukunft einen anderen Stellenwert haben werden: Gebäude, in denen Kommunikation, Wissensaustausch und der soziale Austausch zwischen den Menschen stattfinden wird. „Die von den Mietern geforderten neuen Arbeitswelten stellen sehr hohe Ansprüche an die Flexibilität der Gebäude und damit auch an die Haustechnik“, so Zöchling. Hier wird es sicherlich in den kommenden Jahren zu einem Umdenken kommen (müssen), denn, so Schafferer: „Die Mieter haben entsprechende Erwartungen an Officeflächen, nicht nur von den technischen Anforderungen her, sondern auch, was die Zufriedenheit der Mitarbeiter betrifft.“

Neue Fläche– neue Struktur

Unter diesem Gesichtspunkt wechseln Unternehmen ihren Standort, um sich eine ideale Ausgangsposition zu verschaffen. Mit diesen Entscheidungen sollte aber auch ein weiter reichender Wandel der Firmenstruktur einhergehen. Die Fragen nach der Struktur des Unternehmens und nach dem zukünftigen Weg sind hier die entscheidenden Parameter für die Konzeption, damit Unternehmen weiterhin konkurrenzfähig bleiben. Fenzl: „Viele Wiener Firmen sind noch immer in älteren, nicht zeitgemäßen Gebäuden mit ebenso nicht mehr zeitgemäßen und zur Organisationsstruktur passenden Grundrissen.“

Viele Unternehmen haben dies bereits erkannt und sind offen für eine Veränderung, denn, so Anna van der Veeken, zuständig für Sales Development bei der IC Projektentwicklung: „Ein attraktiver Arbeitsplatz schafft auch Commitment zum Unternehmen. Erfolgreiche Firmen haben mittlerweile internationale Vorgaben bezüglich Raumkonzepten, Umfeld und Infrastruktur.“

Innovative Ideen am Arbeitsplatz

Die Entwicklung dreht sich weiter, und Wachernig beobachtet, dass „viele innovative Ideen aus anderen Städten nach Wien strömen, wie beispielsweise der Impact Hub Vienna in der Lindengasse– ein tolles Konzept“. Der Impact Hub Vienna ist der Dreh- und Angelpunkt für Social-Business-Unternehmen aller Art in Wien. Über 400 Mitglieder zählt der im Jahr 2010 gegründete Impact Hub Vienna nun. Sie nutzen das Büro in der Lindengasse nicht nur als reine Bürofläche, sondern werden auch durch Coaching und Wissensaustausch gefördert.

Andere Unternehmen, andere Ansprüche– und Wachernig berichtet dazu aus Berlin: „Start-ups und kleine Unternehmen– vorwiegend aus der TMT-Branche– boomen enorm und sind auf der Suche nach unkonventionellen Flächen mit identitätsstiftenden Features und– Berlin entsprechenden– hippen Marketingkonzepten.“ Von Beginn weg wird darauf geachtet, dass die Flächen erweitert werden können. Die Arbeitsräume gelten als wichtige Imageträger und werden vielfach künstlerisch ausgestattet. Wachernig: „Mit klassischen Musterbüros gewinnt man diese Mieter nicht.“

„Paket sorglos“

Beschäftig mit vielen „Neuerungen“ rund um die Unternehmen, wird es für die Verantwortlichen derzeit am wichtigsten, sich auf das Kerngeschäft zu konzentrieren. Das bingt viele Herausforderungen mit sich, denn die Neugestaltung geht ja oftmals mit einer neuen Struktur und auch Kultur des Unternehmens Hand in Hand. Daher versuchen sie das Thema „Bürofläche“ als Belastung möglichst gering zu halten und an Profis abzugeben. „Das Thema einer integrierten „all in“- Miete mit garantierten Betriebskosten wird immer öfter nachgefragt“, so Anton Bondi, Geschäftsführer von Bondi Consult. Einige Unternehmen wollen sich sogar damit nicht mehr zufrieden geben und suchen das „Paket sorglos“, wie Bondi es nennt. Sie wollen ein vorgefertigtes Bürohaus vom Bauträger, das ihren Vorstellungen entspricht– dafür sind sie auch bereit, einen „Mietvertrag mit langjährigem Kündigungsverzicht zu unterzeichnen“.

Aus alten Büros werden neue Wohnungen

Eine noch erhebliche Anzahl von Firmen sitzt in nicht zeitgemäßen Gebäuden, und ob sich diese nach einem Auszug so einfach den Anforderungen anpassen lassen, ist fraglich. „Insofern wird der Trend zur Umnutzung von Büroobjekten in Wohn- oder andere Immobilien zweifelsohne anhalten“, meint Peter Ulm und freut sich über den attraktiven Geschäftszweig: 6B47 hat mittlerweile große Erfahrung in der Neu- und Umnutzung von Büroobjekten gewonnen und wird diesen Weg weitergehen.“

Da 2016 und 2017 die wenigen auf den Markt kommenden Projekte bereits verwertet sind, wird schon für 2018 vorgeplant. Die Pipeline ist voll, wie Zöchling anmerkt: „Es war für mich sehr überraschend, wie schnell die Projektentwickler auf die Flächenknappheit reagiert haben, und mit welcher Vielzahl an Projekten wir in den nächsten Jahren rechnen können.“ Jetzt muss nur noch die wirtschaftliche Entwicklung mitspielen– die Nachfrage nach Flächen für die neuen Arbeitswelten wäre ja gegeben.

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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