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Fahren auf Sicht

Weiterhin bewegen sich Wiens Projektentwickler im Bereich der Büroimmobilien auf einem schwer einschätzbaren Terrain.

Die Situation ist für Büroentwicklungen nicht einfach: Umzüge von Unternehmen gibt es nur innerhalb der Stadt, neue Unternehmen werden derzeit äußerst selten in Wien ansässig, die wirtschaftliche Situation ist angespannt, und trotzdem werden langsam die Flächen knapp. Einen wesentlichen Einfluss auf das Volumen der zukünftigen Projektentwicklungen wird aus der Sicht der Projektentwickler „bestimmt die allgemeine Wirtschaftslage sowie die weitere Entwicklung des Standortes Wien haben“, so Alexander Fenzl, Leiter des gewerblichen Makler-Teams bei Otto Immobilien.

Drei Hauptkriterien

Drei Grundthemen sind es, welche die derzeitige Projektentwicklung am Wiener Markt prägen und „sicher auch die nächsten Jahre beeinflussen werden“, erklärt Friedrich Wachernig, Vorstand der S IMMO AG: „Der Fokus liegt auf hoch-qualitativen, effizienten Flächen in sehr guten innerstädtischen Lagen, dem Bekenntnis zu zertifizierten, nachhaltigen Immobilien und dem Trend, dass sich Konzerne auf einen Standort konzentrieren.“ Darüber hinaus gewinnen die Mitarbeiter-Zufriedenheit und die Anpassung an modernste Arbeitsstandards zunehmend an Bedeutung.

Suchen und finden

Der Markt dreht sich ein wenig im Kreis, denn was die Vermietungen betrifft– es könnten durchaus mehr sein, aber „der Anstieg der Neuvermietungen spiegelt das Marktpotenzial noch keineswegs in vollem Ausmaß wider“, so Stefan Wernhart, Leiter der Büroabteilung bei EHL Immobilien: „Zahlreiche Unternehmen sondieren Übersiedlungen und Anmietungen, aber wegen des aktuell sehr geringen Angebots an modernen Neuflächen im Erstbezug finden sie kaum geeignete Möglichkeiten.“ Zu stark wirken derzeit die unsicheren Wirtschaftsdaten auf die Projektentwickler. Einen wesentlichen Einfluss auf das Volumen der zukünftigen Projektentwicklungen wird bestimmt „die allgemeine Wirtschaftslage sowie die weitere Entwicklung des Standorts Wien haben“, ist sich Fenzl sicher.

Ohne Vorvermietung geht gar nichts

Mit wenigen Ausnahmen wird daher nur gebaut, wenn es bereits eine Vorvermietung gibt. Anton Bondi, Bondi Consult: „Wir arbeiten an der Vorbereitung von neuen Projekten, die jedoch ohne eine Mindestvorverwertung wohl nicht so rasch auf Risiko gebaut werden können.“ Worin der Immobilienprofi derzeit eine Chance sieht, ist in den geänderten Ansprüchen der Unternehmen: „Eine Reihe von Nutzern von Büros von ca. 4.000 bis sogar 10.000 Quadratmeter wollen nicht mehr in vorgefertigte Bürohäuser gehen, sondern suchen ihre ,tailor-made‘-Häuser.“ Auf das Unternehmen zugeschnittene Bürohäuser werden als „Paket sorglos“ errichtet; dafür unterzeichnen die Firmen einen Mietvertrag mit langjährigem Kündigungsverzicht. Bondi: „Solche Modelle machen wirklich Sinn und sind auch relativ rasch umsetzbar, sofern die Bonität des Mieters stimmt.“ Als Beispiel nennt er den Neubau der TÜV-Zentrale im Campus 21.

Überschaubare Anzahl der Projekte

„Die Anzahl architektonisch spannender neuer Büroprojekte in Wien ist im Vergleich zum restlichen Europa sehr überschaubar geworden“, findet Martin Sabelko, CEO CBRE Global Investors CEE. Auch Wachernig meint: „Da muss man schon nach Dubai oder Abu Dhabi schauen, dort findet man architektonisch wie stadtplanerisch sehr viele Überraschungen.“ Genügend Ansätze gäbe es in Wien, allerdings ziehen sich „viele gute städtebauliche Projekte in die Länge, weil– initiiert von den unterschiedlichsten Interessengruppen– intensiv darüber diskutiert wird“, sagt Sigrid Oblak, Geschäftsführerin der Wien Holding: „Wobei man oft nicht mehr zwischen Eigeninteressen und Allgemeininteresse unterscheiden kann. Etwas mehr Mut bei allen Beteiligten würde hier nicht schaden!“ So sieht das auch Sabelko, denn seiner Meinung nach scheitern spektakuläre neue Entwicklungen auch dadurch, „dass zu viele selbsternannte Amateurkritiker Gehör finden.– Jeder Wiener Hausmeister ist dann sachverständiger Architekturkritiker.“ Und in einem Nachsatz: „Ohne mit dieser Aussage den Stand der Hausmeister diskreditieren zu wollen.“

Neuflächenproduktion auf dem Tiefpunkt

Auf jeden Fall erreicht die Neuflächenproduktion 2015 einen Tiefstwert, und mittlerweile hat sich ein beachtlicher Rückstau an geplanten, aber noch nicht durchgeführten Anmietungen gebildet, der den zahlreichen Objekten, die auf den Markt kommen werden, ganz gute Perspektiven bietet. „Bereits jetzt zeigt sich starkes Interesse potenzieller Großmieter an Objekten wie z.B. dem ORBI Tower in TownTown, dem Neubau in der Rathausstraße 1 im Ersten Bezirk, den Projekten Denk 3 und messecarrée im Bürocluster Messe-Prater oder dem QBC und THE ICON VIENNA am Hauptbahnhof“, so Wernhart. Bei einer Bauzeit von 18 bis 24 Monaten kann man damit rechnen, dass die Häuser, deren Bau unmittelbar begonnen wurde, frühestens 2017/2018 neue Flächen bieten. Die 2016 und 2017 auf den Markt kommenden Flächen sind nämlich faktisch schon vergeben, wobei hier auch die beiden Bürohäuser der ERSTE Bank und der Bank Austria dazuzuzählen sind, wiewohl durch den Umzug der beiden Großbanken in zentrale Lagen verschiedene kleinere Standorte frei werden.

Zentralisierung der Standorte

Gesucht wird von den Unternehmen in den klassischen Bürostandorten, und diese werden auch in Zukunft die wesentlichste Rolle spielen. Die Mietinteressenten zeigen eine klare Präferenz für entsprechend weit entwickelte Standorte. „Wir gehen davon aus, dass jene Bürostandorte, welche die kritische Größe erreichen, auch weiter wachsen werden, und jene Standorte, die sehr fragmentiert und mit anderen nicht kompatiblen Nutzungsarten durchmischt sind, durch wenige Neuprojekte einen immer älteren Gebäudestock bieten und daher an Attraktivität verlieren“, sieht Fenzl die weitere Entwicklung. Dazu zählen für ihn beispielsweise der Standort Prater mit dem Viertel Zwei oder zukünftig der Hauptbahnhof bzw. auch die Lassallestraße nach Fertigstellung des Austria Campus. Dies deckt sich auch mit den Aussagen von internationalen Investoren in einer Studie vom British Council for Offices, die eine Zentralisierung der Standorte erwarten.

Büroflächen werden Wohnungen

Büroflächen, die derzeit nicht gebraucht beziehungsweise auch nicht mehr vom Markt aufgenommen werden, und bei denen das möglich ist, werden in Wohnflächen umgewidmet und entsprechend neu gestaltet. So baut 6B47 Real Estate Investors als eines der großen Häuser das Philips-Bürohaus auf dem Wienerberg um. Das denkmalgeschützte Objekt erlebt momentan eine umfassende Restaurierung im Hinblick auf modernes und flexibles Wohnen. Peter Ulm, Vorsitzender des Vorstandes, ist überzeugt, dass „der Trend zur Umnutzung von Büroobjekten in Wohn- oder andere Nutzungen zweifelsohne anhalten wird“.

Der Umkehrschluss: Es werden nicht so viele Büroflächen benötigt.

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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