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Bald provisionsloses Mieten möglich?

Bis zu den Nationalratswahlen am 29. September diesen Jahres haben wir noch ein wenig Zeit. Traditionell dürfen wir dennoch jetzt schon an allen Änderungsplänen der wahlwerbenden Parteien teilhaben. Eines der diesjährigen Wahlkampfsujets betrifft das Thema „Wohnen“.

Die SPÖ will es sich zur Aufgabe machen dem Mieter unter die Arme greifen. Das Programm ist umfassend. Unterstützen will die SPÖ durch Drosselung der Mietzinserhöhungen, die Vermittlungsprovision des Immobilienmaklers soll dem Vermieter auferlegt werden, Wohnbauförderungsmittel sollen zweckgewidmet werden und mehr geförderte Wohnungen errichtet werden, die Kriterien für die Vergabe von Gemeindebauwohnungen sollen nur beim Einzug geprüft werden und die Möglichkeiten der Befristung von Mietverträgen sollen ebenfalls verringert werden.

Das Programm der ÖVP zum Thema „Wohnen“ ist hingegen ein konträrer angelegt. Sie haben mehr das große Ganze im Fokus. So soll das MRG klarer gestaltet werden, die zahlreichen Bauvorschriften und–ordnungen vereinheitlicht werden– um Kosten zu sparen. Die Pensionskassen sollen mehr Geld in den Wohnbau fließen lassen, die Kriterien der Vergabe für Gemeindewohnungen bei bestehenden Mietern alle 10 Jahre überprüft werden. Wären diese nicht mehr erfüllt, hätte der Mieter die Wahl zwischen Mieterhöhung und Auszug. Eine Zweckwidmung der Wohnbauförderungsmittel ebenso wie eine Erhöhung der Anzahl der Förderungszusagen hat die ÖVP ebenfalls im Programm.

Während sich die beiden Parteien in ein paar Punkten mittlerweile annähern konnten, sind sie sich in anderen, wie zB. die Gemeindebaumieten und die Maklerprovision, nach wie vor spinnefeind. Einig sind sie sich jedoch dabei, dass ihnen ihre Ankündigungen ernst seien und sie wenn möglich noch einige in dieser Legislaturperiode umsetzen wollen.

So gut diese Versprechungen in manchen Ohren klingen mögen, so sehr schmerzen sie wiederum in anderen Ohren. Die Maklerprovision ist hierfür wohl das beste Beispiel. Hiergegen laufen natürlich die Mitglieder des Fachverbandes der Immobilien-und Vermögenstreuhänder Sturm. Schließlich werde der Großteil der Bemühungen eines Immobilienmaklers in die Suche und Unterstützung von Mietern und die Präsentation der Wohnung gesteckt. Es sei daher angebracht die Provision den künftigen Mieter zahlen zu lassen.

Dies mag sicherlich auf Mietwillige zutreffen, die zum Zwecke der Wohnungssuche von Beginn an einen Immobilienmakler kontaktieren, der dann die Suche übernimmt. Auf einen Durchschnittsmieter, der die Suche im Internet auf eigene Faust durchführt und sich mit dem Makler nur zum Zwecke der Wohnungsbesichtigung in Verbindung setzt, dem mag es durchaus seltsam anmuten für einen 10-minütigen Akt eine Provision von mehreren Monatsmieten zu bezahlen. Umgehen lässt sich diese– aus Mietersicht– lästige Pflicht der Provisionszahlung nur selten, wird doch der Großteil der freien Mietobjekte durch Immobilienmakler vermittelt. Hinzu kommen ja meist noch die Einrichtungs- und Renovierungskosten. Verständlich also, dass die SPÖ mit dem Versprechen die Mieter finanziell entlasten zu wollen, auf viel zusätzliche Aufmerksamkeit und Zuspruch stößt.

Daher ist es durchaus verständlich, dass mit diesem Thema– auf beiden Seiten – offene Wunden nochmals aufgerissen wurden und die Emotionen hochkochen. Denn bereits 2010 mussten Immobilienmakler herbe Verluste einstecken, da die Höchstprovision gesenkt wurde.

Momentan gestaltet sich die rechtliche Lage jedoch folgendermaßen: Die Grundlage für die Bemessung der Provision ist der monatliche Bruttomietzins. Die gesetzlich zulässige Höhe der Provision ist – je nach Dauer des vermittelten Mietverhältnisses– gestaffelt.

Ist der Mietvertrag auf mehr als drei Jahre befristet, darf für die Vermittlung höchstens der zweifache monatliche Bruttomietzins (plus 20% USt) als Provision vereinbart werden.

Ist das vermittelte Mietverhältnis auf maximal drei Jahre befristet, darf mit dem Mieter höchstens der einfache monatliche Bruttomietzins (plus 20% USt) als Provision vereinbart werden.

Ist der Immobilienmakler zugleich in der Funktion des Hausverwalters tätig, verringert sich die gesetzlich erlaubte Provision auf jeweils die Hälfte. Sondervereinbarungen, die eine geringere Provision als das gesetzliche Maximum vorsehen, sind freilich jederzeit möglich. Aber wer verzichtet schon gerne auf Geld?

Zur Umsetzung wäre nicht einmal eine Gesetzesänderung notwendig. Weder kennt das Maklergesetz fixen Provisionssätze, noch definiert es den Mieter als Auftraggeber, welcher die Provision schuldet. Verwiesen wird lediglich auf das ortsübliche Entgelt, dass vom Auftraggeber zu entrichten sei. Da es sich hier jedoch um einen Fall der Doppelvertretung handelt, könnte die Provision auch vom Vermieter verlangt werden. Doch warum dann die Aufregung auf Seite der Immobilienmakler, wenn nur der Zahlungspflichtige ausgewechselt werden soll? Vermutlich weil die Vermieterverbände in einer weitaus stärkeren Verhandlungsposition als die einzelnen Mieter sind und hierdurch die Immobilienmakler erneut Verluste in Kauf nehmen müssen.

Eine entsprechende Änderung wäre, aufgrund der Gestaltung des Maklergesetztes, leicht per Verordnung durchsetzbar. Fehlen hinreichend determinierte Gesetzesbestimmungen, können diese uU durch Verordnungen konkretisiert werden. So wie es schon 2010 bei der Senkung der Höchstprovision gemacht wurde. Abändern könnte eine Verordnung ein Gesetz jedoch nicht.

Verordnungen können von der jeweils zuständigen Verwaltungsbehörde jedoch nur innerhalb ihres sachlichen und örtlichen Wirkungsbereiches erlassen werden. Zuständig hierfür wäre der Wirtschaftsminister. Dieser ist aktuell noch Reinhold Mitterlehner. Es bleibt daher abzuwarten ob und wann dieses Versprechen Umsetzung findet. Egal wie dieser Disput ausgehen wird, Anhänger wird die Lösung jedenfalls finden.

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Über den Autor

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Mario Schiavon

Partner bei PHHV Rechtsanwälte, spezialisiert auf Immobilien, Private Clients und Verfahrensführung www.phhv.at

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