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AK und Vorsorgewohnung: Quo vadis?

Eine kürzlich veröffentlichte Aussendung der Arbeiterkammer enthält die Warnung, dass sich die Vermietung einer Eigentumswohnung doch nicht wie erwartet rechnen könnte. Die Anschaffung von Vorsorgewohnungen wird darin als „Klumpenrisiko“ bezeichnet. Ich meine, dass diese Aussagen ein Grund mehr sind, endlich „die größten Klumpen“ im Mietrecht zu entsorgen.

Die Arbeiterkammer stößt sich an den angeblich überzogenen Mietrendite-Versprechungen, die Wohnungsanbieter an Kaufinteressenten abgeben würden. Erinnern wir uns an die „satten Gewinne“, die Vermieter laut Angaben der AK durch ihre Geschäfte angeblich lukrieren würden. Dabei handelt es sich doch zumeist bei der Anschaffung von Vorsorgewohnungen – jedenfalls aber bei den von der Arbeiterkammer untersuchten Objekten der Wohnungsanbieter – um neu geschaffene Wohnflächen, die einer freien Mietzinsvereinbarung unterliegen.

Wie wir wissen, ist der Rahmen, der einem Vermieter im regulierten Bereich – also im Althausbestand – zur Verfügung steht, weitaus enger:
Hier gibt es einen künstlich niedrig gehaltenen Richtwert, der weit vom Marktwert entfernt ist, dann gibt es das völlig unverständliche Lagezuschlagsverbot im Gründerzeitviertel, günstige Mietzinse in Altmietverträgen und die ebenso günstig übernommenen Mietverträge durch die Verwandtschaft bei Ausübung des Eintrittsrechts. Zu berücksichtigen ist schließlich noch der 25-Prozent-Befristungsabschlag bei befristeter Vermietung. All das sind Fallstricke, die eine Vermietung in Wahrheit noch um vieles schwieriger als im unregulierten Bereich machen.
Geht es nach den Plänen der SPÖ, sollen Mietobjekte zudem generell bereits nach Ablauf von 20 Jahren dem Mietrechtsgesetz unterliegen. Dass die Erfinder dieses Universalmietrechts eine Zeitspanne von nur 20 Jahren sinnigerweise als „wirtschaftsliberalen Korridor“ bezeichnen, sollte angesichts der jüngsten Erkenntnisse der AK auch auf deren Unverständnis stoßen.
Außerdem warnt die Arbeiterkammer vor möglichen Leerstandszeiten. Nach Ansicht der Mietervertreter war doch Leerstand ein vom per se vermietungsunwilligen Eigentümer absichtlich provozierter Zustand, dem am besten als Strafe mit einer saftigen Leerstandsabgabe zu begegnen war. Liest man die Warnung der AK heute, liegt die Vermutung nahe, dass von dieser nun erstmalig auch Zeiten ins Kalkül gezogen werden, die der Vorbereitung eines Mietobjekts für die Überlassung und der Suche nach einem geeigneten Mieter dienen und dafür erforderlich sind.

Und dann hält die AK noch einen Ratschlag bereit, mit dem von dieser Seite nicht gerechnet werden durfte:
Die gängigen Betriebskostenklauseln in den Verträgen müssten auf jeden Fall überarbeitet werden und es empfiehlt sich die Vereinbarung eines „Pauschalmietzinssatzes“ (??). Auch hier geht das Universalmietrecht der SPÖ von gänzlich anderen Vorstellungen aus: Der Betriebskostenkatalog soll so gut wie möglich entrümpelt und aus Gründen der Transparenz schon gar nicht mit einem Pauschalmietzins vermengt werden.
Abschließend ist die Arbeiterkammer der Ansicht, dass die Anschaffung einer Vorsorgewohnung die finanzielle Flexibilität stark einschränkt und zu Liquiditätsengpässen führen kann.
Handelt es sich bei all diesen Aussagen um einen überraschenden Perspektivenwechsel? Ich befürchte, dass dies nicht der Fall ist. Die Wahrheit ist, dass sie zwar vor einigen Fallen eindringlich warnt, aber nicht davor zurückschreckt, noch weitere zu fordern.

Aber woher sollen die Mittel stammen, mit denen Hausbestand und Mietobjekte erhalten und weiterentwickelt werden können?

Die Lösung muss daher lauten, dass endlich anstelle von weiteren Beschränkungen dereguliert wird, damit eine akzeptable Vermietung möglich ist. Ein erster Schritt wäre die längst ersehnte Aufhebung des Lagezuschlagsverbots im Gründerzeitviertel.

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Über den Autor

Martin Prunbauer

Dr. Martin Prunbauer übt seit 1991 diverse Vorstandsfunktionen im Bereich der Interessenvertretung von Haus-, Grund- und Wohnungseigentümern aus. Seit 2012 ist er Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes, einer bundesweit tätigen Interessenvertretung zum Schutz und zur Verteidigung des Immobilieneigentums. Im Hauptberuf ist er Rechtsanwalt.

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