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: Die 12 wichtigsten Fragen zum Thema „Vorsorgewohnung“

Immobilieninvestition
: Die 12 wichtigsten Fragen zum Thema „Vorsorgewohnung“

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Kein Investor, der seine Wohnung kauft, um sie in weiterer Folge zu vermieten, kennt seine zukünftigen Vertragspartner – sprich Mieter. Die Entscheidung, was und vor allem wo gekauft wird, muss daher genau überlegt werden.

Welche Lage soll ich wählen?

Am besten innerstädtisch und/oder mit bester Verkehrsanbindung. Weit vorausgeblickt wird sich in Zukunft nämlich nicht die Frage nach dem Zweitauto stellen, sondern ob man überhaupt ein Fahrzeug benötigt oder es sich leisten kann. Deshalb möglichst nahe an einer U-Bahn-Station oder zumindest an einer öffentlichen Verkehrsanbindung bleiben. Wobei U-Bahn-Anschluss von Mietern absolut bevorzugt wird. Wesentlich ist auch die entsprechende Infrastruktur im Umfeld. Dazu zählen Nahversorgung, Freizeiteinrichtungen, Schulen, Kindergärten, Krankenhäuser und rasch erreichbare Naherholungsgebiete.
Nicht die spektakuläre Lage ist das Entscheidende, sondern die richtige Lage. Teure Luxuslagen weisen – was man nicht unbedingt erwarten würde – vergleichsweise niedrige Renditen auf, während „leistbare“ Lagen meist einen weitaus besseren und natürlich auch einen konstanteren Vermietungsgrad haben, weil sich mehr Mieter dafür interessieren.
Die Lage ist übrigens nicht nur für den Ertrag einer Immobilie interessant, sondern auch für deren Wertsteigerung.

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Altbau oder Neubau?

Prinzipiell ist es so, dass zur Miete immer noch bevorzugt Altbauten gesucht werden. Allerdings hat ein Altbau für den Vermieter seine Tücken, wenn er nicht renoviert ist. Das betrifft sowohl die Wohnung als auch das Haus. In diesem Sinne: Viel wesentlicher ist, dass das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, in bester Ordnung ist. Als Eigentümer der Mietwohnung muss man natürlich bei Reparaturen, die im Haus anfallen, mitzahlen. Normalerweise sind Reparaturarbeiten durch die Betriebskosten gedeckt, aber wenn größere Arbeiten notwendig werden und die Reserven nicht ausreichen, werden die Eigentümer zur Kasse gebeten.

Wie groß soll die Wohnung sein?

Das breite Mieterpublikum fokussiert sich in der Regel auf mittelpreisige Lagen sowie auf Wohnungsgrößen im Bereich von Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit mindestens 50 bis auch 80 Quadratmetern. Unabhängig davon, dass mehr Wohnraum gefragt ist, hat eine größere Wohnung für den Mieter den Vorteil, dass er bei einer Veränderung der Lebenssituation, wie Heirat, Lebensgemeinschaft oder Kinder, die Wohnung nicht gleich verlassen muss, weil sie ihm zu eng wird. Ein wesentliches Kriterium einer Vorsorgewohnung ist, dass sie zumindest eineinhalb Zimmer haben sollte und gut geschnitten ist.

Wie hoch soll die Miete sein?

Adäquat der Größe, Lage und der Gegend, in der sich die Wohnung befindet. Man kann sich rundum erkundigen, was an Miete gezahlt wird, oder einen Makler des Vertrauens fragen. Wer eine adäquate Miete verlangt, kann die Mieter oft auch länger halten, als wenn sie überzogen ist. Die Österreicher sind bereit, 30 bis 35 % ihres Nettoeinkommens für die Miete auszugeben. Je nachdem, wie viele Personen im Haushalt an der Miete mitzahlen, sind sie bereit, dafür zwischen 500 und 900 Euro auszugeben – die Energiekosten kommen schließlich auch noch dazu.

Welche Wohnung bringt den meisten Ertrag?

Bei rund 60 Quadratmetern Wohnungsgröße bekommt man den besten Ertrag pro Quadratmeter.

Wie sollte die Wohnung ausgestattet sein?

Die Wohnungen selbst sollten eine neutrale und zugleich zeitgemäße Ausstattung haben. Luxus-Ausstattung ist nicht notwendig. Das Bad sollte verfliest und eine Einbauküche vorhanden sein. Kein Mieter, der für eine bestimmte Zeit eine Wohnung sucht, möchte sich um die Planung und die Einrichtung einer Küche kümmern. Zumal er diese, sollte er ausziehen, nicht mitnehmen könnte, woraus sich für ihn ein enormer Kostenfaktor ergibt. Etwas anders verhält sich die Sache bei einer unbefristeten Hauptmiete. Da ist die Küche auch Verhandlungssache.

Soll die Wohnung möbliert sein?

Nein. Niemand wohnt heutzutage gerne in „fremden Möbeln“ und die Geschmäcker sind ja bekanntlich verschieden. Außerdem bieten die Einrichtungshäuser bereits zu günstigsten Konditionen Wohnungseinrichtungen an. Eine möblierte Wohnung kann das Vermieten sogar erschweren, denn wo soll der Mieter die Möbel unterbringen?

Wie errechnet sich die Rendite der Wohnung?

Die Bruttorendite errechnet sich nach der Formel = Jahresrohertrag x 100/Gesamtkaufpreis, wobei der Jahresrohertrag mit den Mieteinnahmen abzüglich Umsatzsteuer ident ist. Die Nettorendite errechnet sich nach der Formel = Jahresreinertrag x 100/Gesamtkaufpreis. 
Der Jahresreinertrag besteht im Wesentlichen aus dem Jahresrohertrag abzüglich der so genannten Bewirtschaftungskosten, das sind die anteiligen Instandhaltungsaufwendungen für die Liegenschaft, die der Anleger dem Mieter nicht weiterverrechnen kann, und das kalkulatorische Mietausfallwagnis. Der Anleger wird bei den Instandhaltungsaufwendungen und dem Mietausfallwagnis mit ungefähr 20 % der jährlichen Mieteinnahmen rechnen müssen, sodass der Reinertrag mit rund 80 % des Rohertrages anzusetzen ist. Daher ist die Nettorendite rund 20 % niedriger als die Bruttorendite.

Mietenpool ja oder nein?

Diese Frage lässt sich leicht beantworten: Wer sich nicht selbst mit der Administration der Wohnung und der Vermietung herumärgern möchte – oder auch nicht die Zeit dafür hat –, der sollte sich einen Mietenpool überlegen. In einem Mietenpool werden die Wohnungen in einem Haus gemeinsam vermarktet, die Mieteinnahmen mehrerer Eigentümer zusammengefasst und nach dem Nutzwert verteilt. Dies ist hauptsächlich bei Neubauprojekten von Unternehmen der Fall, die Vorsorgewohnungen anbieten. Die Teilnehmer profitieren anteilig von den Pool-Gesamterträgen und vermindern damit ihr persönliches Leerstandsrisiko. Ein Leerstand bei einem Mieterwechsel vermindert nämlich den prognostizierten Gewinn. Mit dem Mietenpool werden unterschiedliche Miethöhen und individuelle Mietausfälle infolge kurzfristiger Leerstände ausgeglichen. Das heißt zwar, dass man als Eigentümer seiner Vorsorgewohnung die Miete nicht in ganzer Höhe bekommt, sondern in einen Pool einzahlt, dafür sind aber Mietausfälle in der eigenen Wohnung damit gedeckt und man erhält jeden Monat sein Geld. Bei einer 20-jährigen Laufzeit ist die Wahrscheinlichkeit nämlich hoch, dass die Miete infolge Mieterwechsels insgesamt zwischen 18 und 24 Monaten ausfällt.

Wer zahlt die Betriebskosten?

Der Mieter zahlt für sein Wohnbedürfnis eine Gesamtmiete, wobei sich für ihn nicht die Frage stellt, wie sich diese zusammensetzt. Sind die Betriebskosten hoch, schmälern sie die Miete und damit den Ertrag für den Vermieter. Daher ist es wichtig, beim Kauf der Vorsorgewohnung immer ein Auge auf die Betriebskosten zu haben.

Wie kann ich mich vom Angebot am Markt abheben?

Sind alle Grundvoraussetzungen erfüllt, dann können sich etwaige Zuckerln, wie beispielsweise ein Garagenplatz, ein Balkon, eine Sonnenterrasse, ein Bad mit Wanne oder eine Einbruch hemmende Wohnungseingangstür mit Sicherheitsschloss als wesentliches Entscheidungskriterium entpuppen. Wohnungen mit diesen „Features“ heben sich aus Sicht des zukünftigen Mieters deutlich von Konkurrenzangeboten ab und sind daher absolut von Vorteil.
Studien haben ergeben, dass bei der Wohnungssuche größtenteils Frauen die Entscheidung treffen. Für sie ist das Wohnumfeld ein wesentlicher Faktor. Mehr als für Männer.

Worauf muss ich bei der Steuer achten?

Mit der Vermietung einer Vorsorgewohnung erzielt der Investor Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dabei können die Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung der Wohnung entstehen, steuerlich abgesetzt werden. Zu diesen Werbungskosten zählen etwa die Zinsen für eine etwaige Fremdfinanzierung, Finanzierungsnebenkosten, Maklergebühren, Steuerberatungs- und Hausverwaltungskosten sowie die Abschreibung. Aufgrund der Vermietungstätigkeit ist der Investor beim Kauf als auch während der laufenden Bewirtschaftung zum Vorsteuerabzug (Rückvergütung der Umsatzsteuer) berechtigt.
Natürlich ist die Möglichkeit verlockend, Anfangsverluste, die zum Beispiel bei Fremdfinanzierung des Kaufs durch Zinsen oder Renovierungskosten und Abschreibungen entstehen, mit anderen positiven Einkünften wie dem eigenen Einkommen auszugleichen und die Gesamtsteuerbelastung somit erheblich zu drücken. Diese Verluste werden jedoch nur dann steuerlich anerkannt, wenn die Vermietung innerhalb eines „absehbaren“ Zeitraums (20 Jahre) einen Gesamtüberschuss erwarten lässt – die in den späteren Jahren erzielbaren Überschüsse müssen die Verluste der ersten Jahre übersteigen. Ist dies nicht der Fall, unterstellt das Finanzamt „Liebhaberei“ und die Verluste werden steuerlich nicht akzeptiert. Am besten vorab mit dem Steuerberater sprechen.

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Ein Beitrag von:

Walter Senk Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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