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Immobilien richtig vermieten


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Immobilien als Anlageobjekte stehen derzeit hoch im Kurs. Besonders gefragt sind Direkt-Investments in Eigentumswohnungen in guter Lage. Bei der Vermietung dieser Objekte lauern jedoch einige Fallstricke.

Das beginnt bereits bei der Auswahl des geeigneten Mieters:

Vertrauenswürdig, seriös und solvent sollte er sein. Um sich eine Eindruck zu verschaffen, sollte man versuchen, so viel wie möglich über die persönliche Situation des Mieters in Erfahrung zur bringen. Erfragen Sie daher schon beim Erstgespräch Dinge wie Familienstand, Anzahl der Kinder, Haustiere und Hobbys. Schon mancher Mieter hat „vergessen“ zu erwähnen, dass er etwa Bernhardinerhunde züchtet. Bei Verträgen mit (Ehe)-Paaren oder Familien sollte man darüber hinaus darauf achten, wer der Vertragspartner ist – ein Partner bzw. Familienteil oder beide? (Wichtig im Falle von Scheidungen/Trennungen etc.) Mieter, die entsprechende Fragen ungern oder gar nicht beantworten können oder wollen, „disqualifizieren“ sich von selbst.

Bonität des Mieters

Für einen privaten Vermieter ist es meist schwierig zu überprüfen, ob sich sein Mieter die Miete auch auf Dauer wird leisten können. Daher wird zur Bonitätssicherung häufig eine Kaution oder Bankgarantie vereinbart. Aber auch hier gibt es Fallstricke: Bei der Kaution sollte man stets darauf achten, dass zwischen dem Ende des Mietvertrages und dem Rückstellungstermin der Kaution ausreichend Zeit eingeplant wird, um allfällige Schäden am Mietobjekt feststellen und deren Höhe durch einen Sachverständigen schätzen lassen zu können. Denn die höchste Kaution nützt wenig, wenn man erst nach ihrer Rückzahlung entdeckt, wie groß die Schäden an Haus oder Wohnung tatsächlich waren. Gleiches gilt sinngemäß für Bankgarantien. Auch deren Laufzeit sollte immer länger als jene des Mietvertrages sein. Faustregel: Mietvertragsdauer plus mindestens drei Monate.

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Sympathie allein reicht nicht

Auch wenn die gegenseitige Sympathie anfangs noch so groß ist, können im Verlauf eines mehrjährigen Mietverhältnisses Missverständnisse und Meinungsverschiedenheiten auftreten. Daher besser nicht darauf vertrauen, dass „man sich schon irgendwie einigen wird“, sondern einen detaillierten Mietvertrag aufsetzen, der die Rechte, Pflichten und sonstige Rahmenbedingungen schon im Vorfeld genau regelt. Ein erfahrener Immobilienmakler kennt die Fallstricke und verfügt über bewährte, anwaltlich geprüfte Vertragsmuster, die er an den jeweiligen Einzelfall anpassen kann.

Welche Rechtsgrundlage gilt für private Mieten?

Für das Vermieten von Einfamilienhäusern bzw. Eigentumswohnungen gelten unterschiedliche Rechtsgrundlagen. Einfamilienhäuser mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten sind grundsätzlich vom Mietrechtsgesetz (MRG) ausgenommen, für sie gilt das ABGB. Dieses regelt jedoch nur einige wenige Sachverhalte im Detail – für alles andere gilt die Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Hier kommt es also besonders auf die richtige Vertragsgestaltung an, zu der man unbedingt einen Profi (Makler oder Anwalt) hinzuziehen sollte. Bei Eigentumswohnungen hängt das anzuwendende Recht vom Alter des Gebäudes ab. Für Wohnungen in Häusern, die vor 1953 errichtet wurden, kommt in vollem Umfang das MRG zur Anwendung, das vom Kategorie-Mietzins bis zur Instandhaltung vieles im Detail festschreibt. Für jüngere Gebäude sind zumeist Teilbereiche des MRG gültig. Um Klarheit zu schaffen, sollte man daher auch bei Eigentumswohnungen unbedingt vor Vermietung den Rat eines Experten einholen.

Achtung bei der Schlüsselübergabe!

Mit der Übergabe des Schlüssels übergibt der Vermieter dem Mieter aus juristischer Sicht die Verfügungsgewalt über das Mietobjekt – unabhängig davon, ob bzw. wann ein schriftlicher Mietvertrag unterzeichnet wurde. Rechtlich gesehen darf der Mieter also mit der Schlüsselübergabe die Immobilien zu Wohnzwecken nutzen – selbst wenn er dafür noch keine Miete zahlt. Der Vermieter hat dagegen kaum Handhabe: Der Austausch des Schlosses ist keine Lösung, da rechtlich gesehen Besitzstörung (durch die Schlüsselübergabe wurde das Mietobjekt ja faktisch übergeben). Bleibt nur die Einbringung einer Delogierungsklage samt darauf folgender Exekution – was sich erfahrungsgemäß über zumindest sechs bis 12 Monate ziehen kann. Daher: Niemals den Schlüssel vor Vertragsunterzeichnung aushändigen.

Profis sparen Zeit und Geld

Wer in allen heiklen Fragen sichergehen möchte, sollte jedenfalls einen Experten zu Rate ziehen bzw. die Vermietung des Anlageobjektes ganz an Profis delegieren. Ein seriöser Immobilienmakler verfügt nicht nur über ausreichend Erfahrung, um bei der Mietersuche schon im Vorfeld „die Spreu vom Weizen“ zu trennen, er kennt auch die juristischen Fallstricke und erspart seinem Auftraggeber somit Nerven, Zeit und Geld. Gute Maklerbüros bieten Full-Service-Pakete für Immobilieninvestoren, die von der Suche nach einem geeigneten Objekte über dessen professionelle Vermietung bis zur Hausverwaltung alle nötigen Dienstleistungen abdecken. Auch die Anbieter von klassischen, steuerlich begünstigten „Vorsorgewohnungen“ offerieren meist ähnliche Dienstleistungspakete.

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Ein Beitrag von:

Peter Weinberger Geschäftsführer der Raiffeisen Immobilien Vermittlung

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