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Hotels als Blockbuster

Hotels als Blockbuster

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Hotels sind zur modischen Assetklasse geworden. Märkte wie Wien sind hart umkämpft, Osteuropa schläft, Westeuropa ist ausgereizt. Wie gehen Hotelentwickler in einem solchen Umfeld vor? Was geht noch? Worauf ist beim Development zu achten? Und wer finanziert das Ganze?

Hotels sind die Hollywoodstars unter den Immobilien. Sie sehen gut aus, haben Charme und verdienen gutes Geld. Wie bei Blockbustern üblich sind sie nach ein paar Jahren vielleicht auch schon wieder aus der Mode, nur wenige schaffen es in die Liga der Allzeit-Klassiker. Wie aber setzt man sich heutzutage in Europa noch in Szene– und gefällt in einem gesättigten Markt sowohl dem Publikum als auch den Investoren?

Geld ist ja an sich genügend vorhanden. Fonds, Stiftungen und Versicherungen schwimmen in Überliquidität und müssen veranlagen; wegen der Niedrigzinspolitik suchen sie auch höhere Renditen zum Ausgleich. Allerdings passen die Immobilienentwicklungen oft nicht zu den strengen Richtlinien der Geldgeber. Am Wiener Markt sind rund 70% der Hotels eigentümergeführt– Hotels mit unter 100 Zimmern, die für institutionelle Investoren nicht infrage kommen. Käufer dieser Herbergen sind im besten Fall private Vermögende.

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Franchise als Retter?

Dabei wäre gerade in diesem Segment viel Potenzial vorhanden. Die meisten kleineren Hotels haben einen massiven Investitionsstau und können sich das Refurbishment aufgrund knapper Eigenmittel bzw. fehlender FFE-Reserven (Sanierungsrücklagen) schwer leisten. Genau das will etwa der Hotel-Riese Accor für sich nutzen. Anstatt neue Hotels zu bauen, bietet er der Kleinhotellerie Franchise-Konzepte an. Mit mäßigem Erfolg. Die österreichischen Hoteliers sind kaum bereit, die recht hohen Franchisegebühren von 6 bis 8% des Umsatzes in Kauf zu nehmen. Laut Martin Schaffer vom Berater mrp hotels stellt sich außerhalb der österreichischen Großstädte die Frage, ob die Vertriebsnetzwerke der großen Franchiseketten für die Herkunftsmärkte in Österreichs Betrieben ausgerüstet sind. Rund 70% der Gäste (österreichweit) kommen aus Deutschland, Österreich und der Schweiz. Für diese Herkunftsmärkte sind Marken nicht zwingend erforderlich. Das Hauptargument der Franchiseketten müsste dahingehend lauten, dass die Vorteile in reduzierten operativen Kosten durch Standardisierung bzw. Einkaufsvorteile und in reduzierten Buchungsprovisionen bei OTAs (Online-Reisebüros) liegen. Schaffer: „6% Franchise-Fee sind für den Durchschnittshotelier in Österreich schlichtweg zu viel, das ist nur in Großstädten, nicht aber der Ferienhotellerie vermittelbar.“

Wien: gesund, aber schwache Preise

Während die Kleinen kämpfen, ziehen globale Marken weiter munter in gesättigten Märkten wie Wien ein. Mit guten Gründen: Das Luxussegment hat einerseits gezeigt, dass es jener Bereich ist, der auch in Krisenzeiten noch ganz gut funktioniert, andererseits will keine große Brand Wien als weißen Flecken auf seiner Verfügbarkeitskarte haben. Hotelberater Walter Bleyer konstatiert trotz der vielen nach Wien drängenden Marken einen gut funktionierenden Markt. „Wenn man die nicht aktiven Betriebe wegblendet und nur die aktiven betrachtet, ist es ein wirklich recht gesunder Markt. Nur schaffen es die Häuser nicht, ordentliche Preise zu verlangen.“ 350 Kilometer entfernt, in der bayrischen Hauptstadt München, sieht das etwa schon ganz anders aus. „Die besten Raten im Jahr erzielen wir am zweiten Tag der Expo Real und bei der Bauma“, erzählt Marcel Koburger, Manager des Angelo Hotel Munich Westpark. Zimmerpreise von 300 bis 350 Euro werden da in der Vier-Sterne-Kategorie verlangt und bezahlt. Da lohnt sich das Hotelgeschäft für den Betreiber– und die Immobilie für den Eigentümer. Das Haus ist bereits das zweite Hotel der Angelo-Marke in München. Es wurde Anfang des Jahres eröffnet und ging im Oktober in den Besitz des Endinvestors, eines Fonds der Union Investment Institutional Property, über.

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Und es wird nicht das letzte unter österreichischer Leitung entwickelte Hotel für den Fonds sein. Hinter dem Development steht die UBM, die in den vergangenen 20 Jahren 32 Hotels errichtet hat. Während andere Gesellschaften das Hotelgeschäft meiden (die Immofinanz versucht sämtliche Hotels abzustoßen, Developer wie Raiffeisen evolution haben sich aus der Hotelentwicklung zumindest zwischenzeitlich zurückgezogen), profitiert die UBM vom Boom dieser Assetklasse dank ihrer Erfahrung und– für „kleine“ österreichische Unternehmen eher unüblich– wegen der geografischen Risikoverteilung: Hotelentwicklungen von Jekatarinburg in Russland bis Paris, von Amsterdam bis Bukarest machen von lokalen Zyklen unabhängiger. Mit dieser Taktik hat die UBM auch in der Subprime-Krise und der darauf folgenden Rezession als einzige börsennotierte Immobiliengesellschaft durchgängig schwarze Zahlen geschrieben.

Neue Konzepte

„Man kann es sich nicht mehr leisten, langweilige Hotels zu kaufen“, resümiert Frank Billand bei der Pressekonferenz zum Kauf des Münchner Angelos. Er muss es wissen, immerhin hat er 36 Assets dieser Art im Portfolio. „More of the same“ will auch Daniel Jelitzka nicht produzieren. Der Immobilieninvestor und Entwickler meint: „Die Funktionen eines Hotels wandeln sich. Das Übernachten selbst wird immer mehr zur ,Nebensache‘. Man will gut essen, Party machen, etwas erleben– und das alles im Hotel. So ein Produkt gibt es in Wien so gut wie gar nicht, mit Ausnahme des 25hours Hotels beim Museumsquartier.“ Allerdings wäre so ein innovatives Haus auch schwer traditionell finanzierbar, denn den österreichischen Banken fehlt für so ein Konzept meist die Erfahrung, für klassische Fonds sei diese Form auch zu experimentell, meint Jelitzka. Dann holt man eben selbst Geld vom Kapitalmarkt, dachte sich Jelitzka und besorgte sich das notwendige Geld mittels einer eigenen Anleihe, die im Nu überzeichnet war.

„Mehr Gästeflächen, weniger Back-of-House-Flächen“, bringt Martina Maly-Gärtner, Managing Director des Tourismusberatungsunternehmens Michaeler Partner, den Trend auf den Punkt. Dabei gilt es einen Spagat zu schaffen. Die Flächen werden so stark und so lange optimiert, bis für den Investor der entsprechende Gewinn übrig bleibt. Maly-Gärtner: „Die klassische Rezeption wird es in Zukunft nicht mehr geben, der Platz wird für soziale Bereiche– Meeting-Areas, Lounges etc.– verwendet werden.“ Derzeit werden in Wien laut Maly-Gärtner rund 5,5 bis 6% Rendite angestrebt. Nur wer es schafft, trotz Optimierung die entsprechende Qualität zu bieten, gewinnt beim Rittern um den Gast.

Motel One wird Wiens größter Anbieter

Einer der großen Sieger am Markt ist zweifellos Motel One. Die deutsche Kette hat die Gegenstrategie gewählt, das Credo lautet: Die Leute wollen zu einem günstigen Preis sauber und in guter Lage übernachten, aber darüber hinaus nicht für zig mögliche Serviceleistungen bezahlen. Das Konzept geht auf, allerdings nicht zuletzt deshalb, weil die Marke mit dem helltürkisen Logo noch klassische Pachtverträge abschließt– das lieben die Investoren. Die Markenbekanntheit trägt dann noch das Ihre dazu bei, dass die Pacht nicht zu hoch ausfällt. Mit diesem Konzept schafft es das deutsche Unternehmen laut Halbjahresbericht 2013, ein EBITDAR (Ergebnis vor zu bezahlender Miete) von 52,7% einzufahren. Nach Abzug der Head-Office-Kosten und der Mieten bleibt ein EBITDA von 35% über. Wenn alle Projekte in Wien realisiert sind, wird Motel One der größte Hotelbetreiber der Stadt sein. Nebenbei ist die Budget-Kette dabei, massiv in den Mittleren Osten zu expandieren.

Auch bei der UBM bleibt die Expansion strategisches Ziel, wie CEO Karl Bier skizziert: „UBM setzt auf die Kombination von Businessreisenden und Städtetourismus, das sichert durchgehende Auslastung. Zusätzlich muss für ein florierendes Bankettgeschäft eine stabile wirtschaftliche Entwicklung gegeben sein. Diese Voraussetzungen finden sich in München, Hamburg, Paris oder Amsterdam, in Südeuropa könnten Barcelona oder Madrid in den nächsten Jahren interessant werden. Auch in Sekundärstädten kann man eine gute Rendite erzielen, wenn sie hohe touristische oder wirtschaftliche Strahlkraft haben (und vielleicht auch noch ein zu niedriger Standard vorherrscht). In Polen kommen nach diesen Kriterien Danzig, Krakau und Breslau infrage, in Tschechien Brünn und Pilsen, in Deutschland Dresden und in Frankreich beispielsweise Strasbourg.“

Fazit: Mit soliden, zeitgemäßen Hotels lässt sich auch in einem Verdrängungswettbewerb Erfolg erzielen. Wie bei jeder anderen Assetklasse gilt aber gerade bei schillernden und lifestyligen Hotels: Investoren sollten sich nicht nur den Trailer anschauen, sondern den ganzen Film beurteilen.

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