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Ein neuer Stadtteil für Wien

Ein neuer Stadtteil für Wien

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Nachdem der Hauptbahnhof offiziell eröffnet wurde, erfolgt Mitte Dezember die Aufnahme des Vollbetriebs mit Ausnahme der Verbindungen nach Westen (erst im Dez. 2015). Von den Bürohäusern ist bis dato nur die ÖBB-Unternehmenszentrale bezogen. Während derzeit der Wohnbau forciert wird, sollen die übrigen Bürogebäude erst sukzessive in den nächsten Jahren fertig werden. Aus gutem Grund.

Rund um den neuen Hauptbahnhof Wien entsteht derzeit auf einem 59 Hektar großen ehemaligen Bahnareal ein neuer Stadtteil mit rund 5.000 Wohnungen für 13.000 Menschen sowie Büros, Hotels, Handels- und Dienstleistungsbetrieben, die insgesamt 20.000 Arbeitsplätzen bieten. Das neue Stadtviertel liegt nur rund zwei Kilometer Luftlinie vom Stephansplatz entfernt und zählt zu den größten innerstädtischen Stadtentwicklungsgebieten in Wien. Renommierte Investoren und Partner arbeiten in enger Kooperation mit der Stadt Wien baufeldübergreifend zusammen, um eine nachhaltige Stadtentwicklung hinsichtlich Nutzungsmix und Infrastruktur zu gewährleisten.

Ende September war es so weit. Eines der größten städtebaulichen Entwicklungsprojekte in Wien startete in die zweite Phase. Ab diesem Zeitpunkt wurde die fertiggestellte ÖBB-Unternehmenszentrale am neuen Hauptbahnhof von den Mitarbeitern bezogen. „Das Landmark Hauptbahnhof und die Unternehmenszentrale sind Meilensteine“, so Marko Rostek, Projektmanager bei teamgnesda und zuständig für die Übersiedlung von 1.700 Mitarbeitern: „Es steckt viel Arbeit dahinter, im Vorfeld und in den kommenden Umzugswochen, aber wenn man alles miterlebt und mitbeteiligt ist, dann kommt Stolz auf.“ Die ÖBB ist mit dem Umzug auch gleichzeitig Vorreiter in „ihrem“ Großprojekt. Am 10. Oktober wurde der Hauptbahnhof offiziell eröffnet, und Mitte Dezember beginnt der Vollbetrieb. Zeitgleich mit der offiziellen Eröffnung nahm auch die BahnhofCity Wien Hauptbahnhof– rund 90 Geschäfte und Gastronomiebetriebe mit 20.000 Quadratmetern Verkaufsfläche– ihren Betrieb auf. Die U-Bahn, die Straßenbahnen, die S-Bahnen und die Autobusse verkehren bereits.

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Das neue Tor nach Wien

„Ein sensationelles städtebauliches Projekt mit einem gelungenen Nutzungsmix aus Wohnen, Büro, Hotel und Shopping und einer idealen öffentlichen Verkehrsanbindung“, zeigt sich Alfons Metzger, Geschäftsführer der Metzger-Realitäten-Gruppe (MRG), begeistert. Die MRG hat 2006 die Studien für die Basisstruktur des neuen Stadtgebiets sowie die Bewertungen der Liegenschaften und der Bebauungsmöglichkeiten durchgeführt.

Das nächste Bürohaus

Gegenüber der neuen ÖBB-Unternehmenszentrale, sozusagen als vorderer Abschluss des neuen Standorts, sind schon die geschwungenen Formen des ERSTE Campus erkennbar. Dieser wird planmäßig Ende 2015 fertiggestellt, und die Besiedelung ist ab Jänner 2016 geplant. Gemeinsam mit der ÖBB-Zentrale halten die beiden Komplexe aber bereits jetzt das Gebiet optisch zusammen. Rostek: „Die ÖBB-Zentrale und der ERSTE Campus liegen diametral gegenüber, in der Mitte befindet sich der Hauptbahnhof, und dazwischen kann alles gut zusammenwachsen.“ Das ÖBB-Headquarter mit rund 35.000 Quadratmetern und der Erste Campus mit zirka 117.000 Quadratmetern werden zu 100% eigengenutzt, und „damit kann der Standort bereits mit zwei sehr namhaften Magnetmietern punkten“, erklärt Michael Ehlmaier, Geschäftsführer von EHL Immobilien. EHL hat bereits in einem Marktbericht vom Frühjahr 2014 das Areal Hauptbahnhof/Quartier Belvedere als neuen Bürostandort aufgenommen. Ehlmaier: „Rund um den neuen Hauptbahnhof wird ein völlig neuer Bürostandort entwickelt, und damit kommen endlich wieder hochwertige und interessante Büroobjekte auf den Markt.“ Zuletzt entstand in etwas kleinerer Dimension ein Bürocluster rund um das Viertel Zwei.

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Die anderen Bauplätze (müssen) warten

Abgesehen von den beiden Zentralen herrscht auf den anderen Plätzen noch keine Baustimmung– eher das Gegenteil. Dies gilt vor allem für die Frontplätze zum Gürtel, nämlich für das Baulos der SIGNA und das Quartier Belvedere Central. Für Metzger ist dies eine klare Sache: „Es wurde bereits im Vorfeld vernünftigerweise darauf geschaut, was man aus dem ganzen Entwicklungsgebiet machen will und wie man das macht. Es gab einerseits eine Angleichung der entsprechenden Quadratmeterzahl im Bürobereich, und andererseits wurde darauf geachtet, dass die Fertigstellungstermine nicht zu eng beieinander liegen.“ Damit wäre eine Übersättigung des Markts nämlich unumgänglich. Mit dem Quartier Belvedere entsteht ein völlig neuer, multifunktional genutzter Stadtteil. Das derzeit vorgesehene Bürovolumen im Ausmaß von rund 400.000 Quadratmetern wäre für den Wiener Markt zu viel. Zum Vergleich: 2014 rechnet die EHL mit einer Vermietungsleistung von maximal 280.000 Quadratmetern. Durch die Umsetzung in Etappen „werden die neuen Flächen aber sicherlich vom Markt gut absorbiert“, ist Ehlmaier überzeugt.

Drei Türme der SIGNA

Die SIGNA selbst möchte auf dem Baulos A01 drei eigenständige Tower mit unterschiedlichen Höhen– bis maximal 88 Meter– und damit ein zeitgemäßes Multi-Use-Objekt mit einer Geschoßfläche von insgesamt etwa 96.000 Quadratmetern errichten. In der SIGNA-Geschäftsführung ist man von der Lage überzeugt und sieht das Projekt als Tor zum Hauptbahnhof: „Der Hauptbahnhof verspricht eine Frequenz von 150.000 Personen täglich und wird damit einer der meistfrequentierten Plätze von Wien sein.“ Christoph Stadlhuber, Geschäftsführer der SIGNA-Unternehmensgruppe: „Geschäftsreisende, viele Pendler und zahllose Touristen werden Wien täglich durch das neue Quartier Belvedere betreten.“ Noch ein zweites Grundstück hat sich die SIGNA auf dem Areal gesichert: Im Mai übernahm sie das von der Seeste Real Estate Projekt GmbH geplante Projekt „Parkhotel Parkapartments am Belvedere“. Die Durchführung der beiden Projekte aus einer Hand lässt beachtliche Synergien beim Bauen und Marketing erwarten, wobei Stadlhuber prinzipiell von der Lage überzeugt ist: „Das Projekt Hauptbahnhof Wien ist nicht nur eines der größten und spannendsten Development-Projekte in Wien, sondern in ganz Europa. Hier entsteht ein ganzer Stadtteil mit schönen Wohnungen, interessanten Arbeitsplätzen, Hotels, Bildungsstätten und einem umfangreichen Freizeitangebot mit hoher Lebensqualität. Das macht diesen Standort für uns als Investor so attraktiv!“

Hotel und Wohnen

Hinter der ÖBB-Zentrale wird derzeit das Drei-Sterne-Plus-Hotel STAR INN Premium der Rhomberg-Gruppe gebaut. Laut Bautafel sollen es im Mai 2015 eröffnet werden. Rhomberg ist dabei nicht nur für das Hotel zuständig, sondern hat auch die Gesamtkoordination für die Quartiersentwicklung auf den beiden Baufeldern B.02 und B.04 inne, wo neben dem Hotel auch Büros, Wohnungen und Tiefgaragen entstehen.

Das etwas weiter dahinterliegende Gebäude von KALLCO war das erste Wohngebäude, das fertiggestellt wurde. „Es war von der Baustellenlogistik her schwierig umzusetzen, aber es ist hervorragend mit der ÖBB und deren Projektleitern koordiniert worden“, erklärt Geschäftsführer Winfried Kallinger. Die bauliche Entwicklung geht von der Sonnwendgasse nach Süden. Ganz hinten wird der Campus Sonnwendviertel, Ecke Gudrunstraße errichtet, der acht Hektar große Helmut-Zilk-Park ausgebaut und „zuletzt das Feld zum Baukörper geschlossen“, so Kallinger. Diese Liegenschaften sind noch im Eigentum der ÖBB, und die noch offenen Baulose werden „zum Großteil verkauft“, erklärt Metzger, der derzeit auch die Detailbewertungen für diese Grundstücke durchführt.

Die Umgebung lebt auf

Kallinger: „Ich sehe dieses Gebiet extrem positiv, denn das Areal steckte wie ein Pfropfen in der Stadt, und dieser ist jetzt herausgezogen.“ Er ist davon überzeugt, dass der Bahnhof eine deutliche Veränderung der Struktur im 10. Bezirk und auch eine andere Wahrnehmung des Bezirks ermöglicht– er wird eine Art Zentrumsfunktion übernehmen. Und daher auch Kallingers Resümee: „Uns freut natürlich, dass wir dabei sind!“

Davon, was mit der Umgebung passieren wird, bekommt man schon einen guten Eindruck: Rostek: „Wenn man jetzt durch die Favoritenstraße nördlich vom Columbusplatz geht, merkt man, dass hier Bewegung herrscht. Es wird alles renoviert, man fängt an, Gerüste aufzustellen, und die Veränderung ist wirklich merkbar.“ Dass es hier noch einige Jahre Baustelle geben wird, ist bei solchen Projekten nichts Ungewöhnliches, aber dafür werden die von Baulärm und -staub geplagten Anrainer auch entschädigt: Ihre Wohnlage wird verbessert, und die Wohnungen gewinnen an Wert.

Tristesse vor der Haustüre

Auf der anderen Seite des Gürtels gegenüber dem Hauptbahnhof sind die Bauaktivitäten leider noch nicht angekommen, und so bietet sich dem Neuankömmling beim Verlassen des Bahnhofsgebäudes eine Häuserzeile voller Tristesse. Der Gemeindebau, der direkt gegenüber prangt, ist von 1927/1928. Die Fenster wurden seit dieser Zeit vermutlich saniert, die restliche Optik des Hauses macht nicht diesen Eindruck. Lediglich ein Haus in dem gesamten Ensemble wird von einem Bauträger derzeit saniert und ist mit Netzen verhängt. Aber bis zur Fertigstellung des gesamten Areals könnte dieser gesamte „Ausblick“ auch noch verschwinden.

Ein Beitrag von:

Walter Senk Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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