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Die Welt der Shopping-Center: Gestern, heute, morgen

Die Welt der Shopping-Center: Gestern, heute, morgen

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Im Vergleich zur Anzahl im Jahr 1997 haben die Shopping-Center in Österreich mächtig aufgeholt und die „magische Grenze“ von 200 Zentren überschritten. In den letzten Jahren gab es aber nicht nur Neueröffnungen, sondern auch einige Facelifts im Sinne eines Um- oder Zubaus sowie Relaunches, die auch ältere Einkaufszentren in der Moderne ankommen lassen.

Diese Entwicklungen und Trends bei den heimischen Shopping-Centern dokumentieren Standort + Markt gemeinsam mit dem ACSC (Österreichische Fachvereinigung für Einkaufszentren) und lassen uns gleichzeitig einen Blick in die Zukunft werfen.

Die Fakten

  • 1970 eröffnete mit dem dez in Innsbruck das erste Einkaufszentrum Österreichs
  • 1997 wurde die 100er-Marke überschritten
  • 2010 besuchten 480 Mio. Menschen die heimischen Einkaufszentren
  • 2011 gibt es 201 Shopping-Center in Österreich
  • Gesamtfläche von über 3,4 Millionen Quadratmetern (= 476 Fußballfelder)

Trends der letzten Jahre

Generell konnten in den letzten Jahren einige Trends bei den Shopping-Centern beobachtet werden. Die wesentlichsten vier Tendenzen waren durch Refurbishment bzw. Relocation, Flächenwachstum über die Fokussierung auf die Innenstadt und die Entwicklung zum Mietermarkt gekennzeichnet und werden teilweise auch weiterhin eine wichtige Rolle spielen.

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Refurbishment und Relocation

Zum Beispiel gelten Umbau- und Revitalisierungsmaßnahmen als Wachstumstreiber und als unumgänglich, damit die Shopping-Center auch nachhaltig die Marktposition halten. Da zahlreiche österreichische Einkaufszentren überaltert sind, sind ca. 40% der derzeitigen Planungen Umbauten, Erweiterungen oder Relaunches. Laut Standort + Markt und ACSC wird sich dieser Trend weiterhin fortsetzen und verstärken.

Standortwahl und Flächenwachstum

Bezüglich des Standorts ist die zukünftige Entwicklung nicht nur auf die Innenstadt fokussiert, da das Reaktivieren von Handelsflächen sowohl integrierte als auch periphere Lagen betrifft. So gibt es momentan Planungen in allen der drei Standortkategorien– City, Streulage und Peripherie. In puncto Flächenwachstum haben die Einkaufszentren allerdings mit einer Art Kannibalisierungseffekt zu kämpfen. Der in den letzten Jahren entstandene „Flächenboom“ scheint gebrochen, denn die durchschnittliche vermietbare Fläche eines Shopping-Centers hat schon eine hohe Dichte erreicht, was zu sehr geringen realen Umsatzzuwächsen innerhalb eines Filialnetzes führt.

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Vom Vermieter- zum Mietermarkt

Des Weiteren hat die verunsicherte Handelsbranche die Mieter dazu veranlasst, die Risiken mehr auf die Projektentwickler abzuwälzen, wodurch sich der Markt vom Vermieter- zum Mietermarkt entwickelt hat. Auch die Umsätze bleiben häufig unter den Erwartungen, da die Kaufkraft mit den Verkaufsflächenentwicklungen nicht Schritt halten konnte.

Als Konsequenz entwickelten sich zusehends Agglomerationsmischformen, die baulich die Welten zwischen klassischer Shopping-Mall und Retail-Park verbinden (z.B. EO Oberwart), diese können auch als „Hybride Malls“ bezeichnet werden. Dieser Trend wird sich zukünftig ebenfalls fortsetzen, um einerseits dem Kunden ein breiteres Sortiment anbieten zu können und andererseits– nun aus der Sicht des Projektentwicklers– einen größeren Spielraum bei der Auswahl der Mieter zu haben sowie die Standortkosten gegenüber klassischen Shopping-Malls zu minimieren. Auch aus stadtplanerischer Sicht ist die Attraktivität dieser Mischform meist über jene üblicher Retail-Parks zu stellen.

Zwei klassische Shopping-Center kommen allerdings noch: 2012 gehen die aller Voraussicht nach letzten großen Shopping-Center Österreichs in Betrieb: das G3 Shopping Resort Gerasdorf und das große Bahnhofs-EKZ Wien-Mitte.

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