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Die richtige Investment-Immobilie

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In wirtschaftlich unsicheren Zeiten entscheiden sich immer mehr Menschen für sichere Werte und legen ihr Geld in Immobilien an. Doch nicht jedes Objekt ist dafür geeignet. Welche Immobilie zu welchem Anleger-Typ passt.

Die Mehrheit der Anleger investiert ihr Geld in Eigentumswohnungen. Mit gutem Grund, denn Einfamilienhäuser sind als Investmentobjekte nur bedingt geeignet, da ihre Wertentwicklung nicht ausreichend stabil ist. Vorsicht ist auch bei Investments in unbebaute Grundstücke angebracht: Diese Anlageobjekte eignen sich primär für Investoren, die an reinem Werterhalt interessiert sind. Um mit Grundstücken größere Wertsteigerungen zu erzielen, sind detaillierte Informationen über die lokalen Immobilienmärkte notwendig, über die Privatanleger zumeist nicht verfügen. Hier lohnt die Zusammenarbeit mit einem Makler-Profi ganz besonders. Achtung auch beim Erwerb landwirtschaftlich genutzter Flächen. Dieser ist in Österreich grundsätzlich nur Landwirten erlaubt und muss durch die Grundverkehrsbehörde genehmigt werden. Die oberste Liga der Immobilien-Veranlagung ist das klassische Zinshaus– zumeist vor 1920 errichtete, mehrgeschoßige Wohnhäuser mit mindestens vier Mieteinheiten. Nicht nur, dass man für den Erwerb eines solchen Zinshauses naturgemäß größere Summen in die Hand nehmen muss (ab 500.000 Euro). Darüber hinaus sollte man auch über ausreichend Zeit und Know-how verfügen, um sich mit Fragen der Hausverwaltung, Vermietung, Mietrecht etc. beschäftigen zu können.

Klare Investmentziele definieren? Bevor man sich aktiv auf die Suche nach einem geeigneten Objekt macht, sollte unbedingt geklärt werden, welche Zielsetzungen mit der Immobilien-Investition erreicht werden sollen. Geht es vor allem um die Vorsorge für Familienmitglieder, möchte man die eigene Pension absichern oder dient der Kauf einer Liegenschaft primär der Portfolio-Diversifikation.

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Vorsorgen für die Familie: Wohnbedürfnis vor Rendite? Wer eine Wohnung sucht, um zukünftige Wohnbedürfnisse seiner Familie abzudecken, also z.B. um für Kinder oder Enkelkinder vorzusorgen, sollte bei der Auswahl des Objekte primär darauf achten, dass Grundriss, Wohnungsgröße und Ausstattung auf die Bedürfnisse der Familienmitglieder zugeschnitten sind. Anders als bei klassischen Vorsorge-Wohnungen, die ausschließlich zur Geldvermehrung erworben werden, ist eine absolute Top-Lage für Familien-Anleger kein Muss. Besser geeignet sind hier günstigere Objekte in durchschnittlicher Lage, die gut erreichbar und an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden sind – schließlich sind junge Menschen viel unterwegs, sei es zwecks Studium, Berufstätigkeit oder Abends zum Feiern. Auch Altbauwohnungen mit guter Bausubstanz können für Familien-Anleger durchaus interessant sein.

Pensionsvorsorge: die klassische Vorsorge–Wohnung

Anders stellt sich die Sachlage für Anleger dar, die mit dem Kauf einer Eigentumswohnung für ihre Pension vorzusorgen möchten. Ziel sind hier möglichst gleich bleibend hohe Mieterträge. Wichtigstes Kriterium bei der Auswahl muss folglich die gute Vermietbarkeit des Objektes sein. Nur so können Leerstände vermieden und die Rendite der Veranlagung maximiert werden. Daher kommt der Lage der Wohnung zentrale Bedeutung zu. Die ideale Vorsorgwohnung findet man in Top-Lagen von Großstädten mit funktionierendem Miet-Markt (in Österreich sind dies Wien und, eingeschränkt, Linz). Die optimale Wohnungsgröße liegt bei ca. 45 bis 65 Quadratmetern, wobei der effizienten Raumaufteilung große Bedeutung zukommt. Größere Wohneinheiten sind aufgrund der höheren Gesamtmiete zumeist deutlich schwieriger zu vermieten. Daher besser in zwei Wohnungen zu 55 Quadratmetern als in eine Wohnung mit 110 Quadratmetern investieren. ?Wichtig für die Vermietbarkeit ist auch Top-Ausstattung: Hochwertige Sanitäreinrichtungen sind ein Muss. Beliebt bei Mietern– und daher der Vermietbarkeit förderlich– sind Außenflächen wie z.B. Balkon oder Terrasse sowie ansprechende, moderne Architektur. Für klassische Vorsorgewohnungen gilt: Finger weg von Altbauten, die vor dem 30. 6. 1953 errichtet wurden. Hier muss der Anleger = Vermieter nämlich mit die strengen Mietobergrenzen beachten, welche die erzielbaren Mieteinnahmen und damit die Rendite seines Investments deutlich beschränken.

Portfolio-Diversifizierung: Immobilien als zusätzliche Assetklasse

Immer mehr Anleger entdecken Immobilien auch als zusätzliche Assetklasse. Neben Aktien, Anleihen, Spareinlagen oder Gold investieren sie aus Gründen der Risikostreuung auch in Liegenschaften. Für diese Anleger steht das Wertsteigerungspotential im Vordergrund: Die Immobilie soll zu einem späteren Zeitpunkt gewinnbringend weiterveräußert werden. Auch für diesen Investitions-Zweck sind klassische Vorsorgewohnungen (s. oben) bestens geeignet. Aufgrund des hohen Wertsteigerungspotentials kommen hier aber auch Objekte mit einem gewissen spekulativen Touch in Frage. Geeignet sind etwa Wohnungen in zukünftigen Stadtentwicklungsgebieten (z.B. rund um den neuen Wiener Hauptbahnhof), aber auch sanierungsbedürftige Altbauten in guter Lage, die nach einer entsprechenden Investition gut verkaufbar sind.

Ab 50.000 Euro ist man dabei

Grundsätzlich gilt: Ab einem verfügbaren Kapital von ca. 50.000 Euro hat die Veranlagung in Immobilien Sinn. Stehen 100.000 Euro oder mehr zur Verfügung, empfiehlt es sich, das Investment auf zwei Objekte aufzuteilen, um so das Risiko von Leerständen zu verringern. Der Einsatz von Fremdkapital ist eine Frage der persönlichen Risikobereitschaft. Ob man einen Teil des Immobilien-Investments kreditfinanziert (und wie groß dieser Teil sein sollte), hängt stark von den für den jeweiligen Investor und das jeweilige Objekt verfügbaren Kreditzinsen ab. Sind diese niedriger als die aus dem Investment zu erwartende Rendite, rechnet sich der Einsatz von Fremdkapital (sog. Leverage-Effekt).

Profis sparen Zeit und Geld

Wer bei der Auswahl des Anlage-Objektes auf Nummer sicher gehen möchte, sollte jedenfalls einen Experten zu Rate ziehen. Ein seriöser Immobilienmakler unterstützt nicht nur bei der Suche nach dem geeigneten Anlage-Objekt, sondern leistet durch seine Erfahrung auch bei der Mietersuche gute Dienste und spart seinem Auftraggeber somit Nerven, Zeit und Geld. Gute Maklerbüros bieten Full-Service-Pakete für Immobilieninvestoren, die von der Suche nach einem geeigneten Objekte über dessen professionelle Vermietung bis zur Hausverwaltung alle nötigen Dienstleistungen abdecken.

Ein Beitrag von:

Christoph Petermann Geschäftsführer der Raiffeisen Immobilien Vermittlung GmbH

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