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Die Kunst des Gesamtobjektes

Die Kunst des Gesamtobjektes

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Der Investmentmarkt boomt, und zahlreiche internationale Käufer sind in Wien aktiv. Top-Objekte sind gefragt, aber diese sollten auch fit für die Zukunft sein und nicht nur heute, sondern auch morgen die Mieter ansprechen.

Wie schätzen Sie den Investmentmarkt im laufenden Jahr ein?

Stefan_Csejtei
Im Interview

Csejtei: Weiterhin sehr gut. Da wenig Neues kurzfristig fertiggestellt wird, sehen wir einerseits wieder Forward Purchase Deals, andererseits erwarten wir größere Transaktionen bei Büroimmobilien mit stabilen Mietern und langen oder längeren Laufzeiten, die durch die sinkenden Renditen jetzt auf dem Markt gehandelt werden. Zinshäuser und Hotels werden auch spannend bleiben.

Was hat Sie in Bezug auf den österreichischen Immobilienmarkt in den vergangenen 12 Monaten besonders erstaunt?

Csejtei: Das große Interesse von Käufern aus dem arabischen und ostasiatischen Raum sowie aus Südafrika und Australien.

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Womit hätten Sie nicht gerechnet?

Csejtei: Mit der Schnelligkeit bei Transaktionen und der Marktanalyse der neuen Käufergruppen.

Worauf ist daher derzeit im Asset-Management besonders zu achten?

Csejtei: Einerseits auf die Vermarktung im Gewerbebereich: Ich muss aufzeigen, was mein Produkt kann, und den Bedarf und die Bedürfnisse der Mieter– bestehender und neuer– erfüllen können, also auch aktiv und vor Ort managen. Neue Fertigstellungen ab 2017 werden für viele ältere Gebäude Herausforderungen mit sich bringen. Andererseits im Wohnbereich: Neuer Wohnbau ist bis ins Detail geplant und optimiert. Ich habe daher nicht die hohen Effizienzunterschiede wie im Bürobereich. Das MRG setzt aber einen engen Rahmen für die möglichen Laufzeiten und Miethöhen. Der Eigentümer braucht daher im Wohnbereich eine langfristige Strategie auf Portfolio- und Mieteinheitsebene, um Erträge zu optimieren. Mit temporärem Wohnen kann ich hier eine gute Mischung aus Flexibilität und laufenden Einnahmen gestalten, aber eben auch mit höherem Risiko und Aufwand.

Büroprojekte lassen sich nur verkaufen, wenn sie gut funktionieren und zufriedene– sprich langfristige– Mieter haben. Was ist den Mietern derzeit besonders wichtig?

Csejtei: Ich spreche hier gerne von „Tenant Equity“. Der Mieter ist nicht jemand, der kommt und geht, es geht um ein nachhaltiges Zufriedenstellen des Kunden. Der Büromieter sieht die Ausgaben für Miete und Betriebskosten, er hat die Verantwortung für die Wünsche seiner Mitarbeiter und möchte meist ein attraktives Umfeld für seine Kunden. Gleichzeitig ist das unternehmerische Umfeld dynamischer, das Büro muss sich mit seinen Nutzern verändern können.

Wie passt man ein Projekt geänderten Mieterwünschen an?

Csejtei: Das Wesentliche ist die Effizienz und Flexibilität der Mietfläche. Wenn ich eine nachhaltige Bauweise mit einer hohen Flächeneffizienz, Balkonen und einer guten Cafeteria mit Terrasse habe, habe ich zu Beginn schon sehr viel richtig gemacht. Wenn das Asset-Management das Property- mit dem Facility-Management gut verzahnen kann, schaffe ich nachhaltig attraktive Betriebskosten und ein hohes Servicelevel.

Wie geht man als Asset-Manager bei älteren Immobilien vor?

Bei älteren Immobilien beginnen wir mit einer Bestandsaufnahme der Immobilie und bewerten sie bezüglich Nutzungsflexibilität und Mieterattraktivität und machen eine GAP-(=Lücken-)Analyse. Daneben erarbeiten wir Konzepte und Modelle für eine zukünftige Nutzung wie z.B. Hybrid- und Mischnutzungen, für Mehrparteiennutzung oder Shared Services-Modelle. Dann folgt die Erarbeitung von Maßnahmen zur Steigerung der Flächeneffizienz, Aufwertung von Liegenschaften bezüglich räumlicher Qualität, Technik, Lichtführung, Farbgebung und Signet-Konzept, verbunden mit Kosten- und Investitions-Berechnungen.

Wie werden sich Büroflächen in Zukunft an Wünsche anpassen müssen?

Csejtei: Eine nachhaltige Bauweise mit hoher Flächeneffizienz und eine Zertifizierung von zum Beispiel ÖGNI sowie eine gute Cafeteria mit Terrasse bilden weiterhin die Basis. Dann muss ich mir die Frage stellen: Möchte ich einen oder wenige große Mieter, oder mehrere kleinere. Und funktioniert der Bürotyp in dem Gebäude? Große Mieter schaffen oft ihre eigene Bürowelt in der Mietfläche, bei kleinerem Flächenbedarf ist zum Beispiel ein allgemeiner Meetingraum und eine Lobby als kommunikativer Bereich das Kriterium für die Standortwahl– und der Mieter bezahlt dafür gerne einen etwas höheren Preis. Angebot und Kosten muss ich vorab an meine Mieter-Zielgruppe anpassen.

„Veränderung der Arbeitswelten“– was bedeutet das für die Zukunft der Büroflächen?

Csejtei: Es geht hier meiner Meinung nach ums Wohlfühlen, aber vor allem um effizientes Arbeiten. Wie funktioniert das Zusammenspiel von Mensch, Gebäude und Arbeit, und wie kann ich damit die Prozesse in meinem Unternehmen optimieren? Sparen durch Verdichtung ist wegen der teuren Adaptierungen wie z.B. zusätzliche Meetingräume, Laptops für alle, Voice over IP und Headsets meist nicht möglich. Viele Menschen haben ein Bedürfnis nach mehr Intimität, aber auch nach mehr Vertrauen und Macht, und fühlen sich daher in Zellenbüros wohler. Für die Immobilieneigentümer steigen dabei die technischen Anforderungen an die Gebäudeinfrastruktur, die Mietflächen und allgemeinen Bereiche. Von der Vermietungsseite sehe ich das Thema daher vor allem als technische und infrastrukturelle Herausforderung. Die Kunst besteht darin, ein umfassendes Konzept und einen guten Gesamteindruck vom Gebäude zu erzeugen.

Wie wichtig ist das Umfeld bei Büroprojekten?

Csejtei: Die Ansprüche an den Arbeitsplatz werden generell immer höher. Leichte Erreichbarkeit, Nahversorgung und die Möglichkeit, sich außerhalb des Büros sozial auszutauschen, werden immer wichtiger. Businessparks erfüllen diese Anforderungen meist sehr gut. Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass der Erdberger Mais als Cluster noch nicht wahrgenommen wird. Das liegt vermutlich auch an seiner Größe.

Wie schätzen Sie die Entwicklung des Erdberger Mais ein?

Csejtei: Es ist ein spannender Standort geworden, und mit dem Smart Campus und der ÖAMTC-Zentrale entstehen zwei der drei großen Developments 2016 in Wien in Erdberg. Die Gegend hat sich auch schon in den letzten Jahren zum Headquarter-Standort für viele Konzerne entwickelt. Außerdem brauche ich zum Beispiel vom Stephansplatz bis zum Businesspark MARXIMUM mit der U-Bahn nur 10 Minuten. Neben bereits bestehenden Objekten wie dem MARXIMUM sowie Medien– und Forschungsclustern entsteht ein spannender Mix aus Büros, Wohnen, Grünflächen und Kultur im ehemaligen Meatpacking District. Der Erdberger Mais ist in Bewegung, und die Stadt setzt hier nachhaltige Stadtentwicklung um. Spätestens mit den Wohntürmen, die hier gleich um die Ecke entstehen, wird die öffentliche Wahrnehmung deutlich steigen.


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Ein Beitrag von:

Walter Senk Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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