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Die Immobilie hat keine Zukunft

Die Immobilie hat keine Zukunft

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Wofür die Amerikaner ganze 250 Jahre gebraucht haben, benötigen die Chinesen nur 25. Nämlich ihren Immobilienmarkt nachhaltig zu schädigen. So gesehen haben die Chinesen schnell gelernt. Aber die Amerikaner helfen ihnen dabei.

Jedes Jahr werden in China mehr als zwei Milliarden Quadratmeter Gebäudefläche fertig gestellt. Dabei werden über 40% der globalen Zement- und Stahlproduktion verbaut. Im Gegenzug dazu fällt in China aber tonnenweise Bauschutt an und der macht heute schon 40% der Müllmenge chinesischer Großstädte aus. Doch ist China nicht nur der größte Verschwender von Zement und Stahl auf der ganzen Welt– auch Energieeffizienz wird beispielsweise kleingeschrieben. Die Städte wachsen schnell und teilweise unkontrolliert. Dadurch hat China zwei Probleme: zum einen eine– teilweise künstliche– Preissteigerung und zum anderen eine mindere Bauqualität. Eine sehr unangenehme Mischung.

Die Qualität der Wohnbauten

China braucht in den Städten Wohnraum und der wird in einer irrsinnigen Geschwindigkeit hergestellt und auch in solch einer Qualität. Die ist nämlich mangelhaft. Man spart bei Isolierung und Heizsystemen, da diese der Bauherr bezahlt. Lieber lässt man Klimaanlagen heizen und kühlen, denn das zahlt der Bewohner. Aber auch sonst wird aus Profitgier an allen Ecken und Enden gespart und gegenüber der Haltbarkeit von chinesischen Wohnhausanlagen haben die osteuropäischen Plattenbauten aus dem Kommunismus vermutlich 1A-Qualität. Die Haltbarkeitsdauer eines Großteils der chinesischen Hochhäuser, die derzeit in den rasant wachsenden Städten hochgezogen werden, wird von Experten auf 25 Jahre geschätzt– da läuft bei manch einem der Kredit länger.

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Auch die Bewohner „spielen“ mit

Doch es sind nicht nur die Investoren, die nicht nachhaltig agieren und nicht über einen Zeithorizont von 25 Jahren hinausdenken. Wenn ein Chinese eine Wohnung erst einmal erworben hat, scheint das Interesse daran auch gleich wieder zu erlöschen. Anders ist es kaum erklärbar, warum so viele gutbürgerliche Wohnanlagen aussehen wie Slums. Müll wird aus dem Fenster geworfen. Hausflure sind Rumpelkammern für alles, was man nicht in der Wohnung haben möchte, und schon im ersten Jahr ist der Außenbereich hoffnungslos heruntergekommen. Das erinnert ein wenig an die mittelalterlichen Städte in Europa. Nicht besonders attraktiv– höflich formuliert– ist die Anlage sowieso von Anfang an und ein Wiederverkauf wird vermutlich weder vom Käufer noch vom Entwickler tatsächlich in Erwägung gezogen. Es war wieder einmal die Gier, die jegliche Bedenken beiseite wischte, und so entstanden Stadtteile, die vielleicht schon morgen eine Schutthalde sind; womit man sich vielleicht den Abriss erspart.

Die Wohnungspreise steigen auffällig

Die Wohnungspreise in China erleben einen Höhenflug. In den fünf größten chinesischen Städten sind die Wohnimmobilienpreise nach Angaben der Deutsche Bank Research zwischen Januar 2007 und März 2010 um über 65% gestiegen. In Peking haben die Preise für Luxusapartments nach Daten der DekaBank innerhalb von drei Jahren sogar um 80% zugelegt. Natürlich ist die Steigerung auch von einer entsprechenden Nachfrage getragen, aber es ist wieder die Geschwindigkeit, die einem zu denken gibt. Die starke Wohnraumnachfrage ist allerdings nur ein Erklärungsfaktor für die deutlichen Preisanstiege in den letzten drei Jahren. Darüber hinaus hat auch eine künstliche Angebotsverknappung zu dem Preisboom beigetragen. Das heißt, dass in einigen Wohngegenden zweistellige Leerstandsquoten gehalten werden, um die Preise weiter nach oben zu treiben.

Wann kommt der Rückfall?

Vor Kurzem hat die Ratingagentur Fitch mit Firmensitzen in New York und London einen neuen Bericht zu China veröffentlicht. Darin heißt es, dass China bis Mitte 2013 ein hohes Risiko für eine Banken- und Systemkrise aufweist. Im Endeffekt hat die von Fitch mit 60% bezifferte Gefahr einer großen Krise auch direkt mit der Finanzkrise von 2008 zu tun. Seitdem gibt es in China eine massiv steigende Kreditvergabe. Zudem steigen– wie gesagt– mittlerweile nicht mehr nur in den großen Ballungszentren wie Peking oder Shanghai die Immobilienpreise sprunghaft, und das sind Signale für eine Blasenbildung in China. Sollte diese Blase platzen, ergäben sich daraus, laut den Angaben von Fitch, Verluste aus Abschreibungen und zudem noch faulen Krediten von mehr als 400 Milliarden US-Dollar. Bei diesen Voraussetzungen ist das Risiko einer Systemkrise in China laut den aktuellen Aussagen von Fitch sehr groß. Interessant ist nun aber auch, dass die Prognose von Fitch einem deutlichen Gegensatz zu offiziellen Aussagen zum Bankensektor in China bildet. Zuletzt haben hier die gestiegenen Gewinne und die Verbesserung der Eigenkapitalquote im Vordergrund gestanden. Aber die Verlässlichkeit offizieller chinesischer Daten ist noch immer anzuzweifeln. Auch der deutsche Börsenexperte Dirk Müller, in Deutschland auch „Mr. Dax“ genannt, sagte in einem Interview mit dem Nachrichtensender ntv: „Wenn die chinesische Immobilienblase platzt, und das ist keine Frage mehr des Ob, sondern des Wann, dann werden da unglaubliche Summen innerhalb sehr kurzer Zeit aus dem chinesischen Markt rausgezogen, damit sinken auch die Notenbankreserven der chinesischen Notenbank, damit implodiert der chinesische Immobilienmarkt.“ Das Geld kommt teilweise auch aus den USA. Denn die dortige Notenbank druckt weiter und, so Müller: „Die Summen, die in Amerika gedruckt werden, kommen ja nicht dem Amerikaner zugute, sondern dienen dazu, die Blase in Asien aufzupusten.“

Gemeinsam geht es am besten

Offensichtlich sind die USA bemüht, den chinesischen Immobilienmarkt zum Platzen zu bringen, damit sie sozusagen nicht die Ersten waren, die wieder eine Systemkrise ausgelöst haben. Denn dass diese kommt, davon ist auch der amerikanische Wirtschaftsexperte und Nationalökonom Nouriel Roubini überzeugt, der heuer bei der weltgrößten Immobilienmesse in Cannes, bei der MIPIM, einen Vortrag über „Das Ende der Weltwirtschaft und ihre Zukunft“ hielt. Wie auch immer: China rangiert in dieser Kategorie in der höchsten Risikoklasse. So langsam werden eben die Schattenseiten des ungeheuren Wachstums in China sichtbar, denn der Aufstieg vom Entwicklungsland zur globalen Wirtschaftsmacht ist immer starken Schwankungen unterworfen.

Ein Beitrag von:

Walter Senk Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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