fbpx
Home Allgemein Der vierte Faktor
Der vierte Faktor

Der vierte Faktor

0

Politische, ökonomische und soziale Sicherheit galten lange Zeit als wesentliche Faktoren, die für einen Investor, für den Wert einer Immobilie ausschlaggebend waren. In den vergangenen Jahren kam allerdings ein neuer Aspekt dazu: die ökologische Sicherheit. Auch – oder vor allem in Österreich – immer mehr ein Thema.

Die Sensibilität der Marktteilnehmer in der Immobilienbranche in Bezug auf ökologische Unsicherheiten steigt. Damit sind anthropogene– also vom Menschen verursachte– und natürliche Umweltprobleme an den Standorten gemeint. „Die Beurteilung der ,Lebensqualität‘ eines Standortes für Immobilien baut auf einer interdisziplinären Matrix auf, die sich früher aus Technik, Recht und Wirtschaft zusammengesetzt hat und nun schon seit Längerem um den Bereich Ökologie und Nachhaltigkeit ergänzt wurde“, erklärt Bewertungsspezialist Michael Reinberg, Geschäftsführer von Reinberg Partner: „Natürlich beeinflussen ökologische Risiken den Wert von Immobilien.“ Spätestens dann, wenn diese Probleme eingetreten sind und zur Realität wurden. Aber auch davor wird das Risiko bereits eingepreist, sofern es von den Marktteilnehmern erkannt und realisiert wird. Reinberg: „Ein ,störungsfreies‘ Nutzen der Immobilien steht im Vordergrund, denn jede ,Störung‘ beeinflusst den Mietmarkt und somit die Cash-Flows.“

Keine unliebsamen Überraschungen

„Ökologische Sicherheit ist bereits seit Jahren für internationale institutionelle Investoren in den Ankaufskalkulationen als Position berücksichtigt“, bestätigt auch Martin Sabelko, HOI Group: „Insbesondere Pensionsfonds, welche auf solide und sichere Investments vertrauen, mögen keine Überraschungen, und schon gar nicht, wenn sie kostenintensiv werden.“ Somit werden bereits Due-Diligence-Capex-Positionen berücksichtigt, die für etwaige Nachinvestitionen zur Verfügung stehen, wie beispielsweise Reparaturkosten nach Überschwemmungen. Wobei sich die Investoren lieber auf der sicheren Seite wissen und nicht notfalls irgendwelche Reparaturrücklagen zur Behebung etwaiger Umweltschäden in Anspruch nehmen wollen.

Werbung

Kann der IZD Tower überschwemmt werden?

Sabelko weiß, wovon er spricht: „Anlässlich des Kaufes des IZD-Towers hatte ich dem koreanischen Pensionsfonds, der das Gebäude im Mai 2016 von der Signa-Gruppe erworben hat, umfassend zu erklären, dass die nahe gelegene Donau–wie auch die alte Donau– kein ökologisches Risiko im Hinblick auf Überschwemmungen darstellt, da die Stadt Wien mit einem ihrer größten Investitionsvorhaben der letzten Dekaden, nämlich dem Entlastungsgerinne, vorgesorgt hat.“

Mieter entschieden strategisch

Was für Investoren als Eigentümer des Objektes einen immer größeren Stellenwert bekommt, ist für die Mieter in diesem Sinn noch nicht relevant, wie Stefan Brezovich, Vorstandsvorsitzender der ÖRAG, meint: „Standortentscheidungen von Unternehmen werden nicht aus ökologischen Gründen gefällt.“ Siedelt sich eine Firma an, so sind diese „Entscheidungen mehr von strategischen Gedanken und unternehmerischer Motivation getragen, denn von ökologischen Überlegungen“, so Brezovich, bestätigt aber auch: „Die ökologischen Kriterien gelten eher für Investoren.“ Als Mitkriterium für die Entscheidung der Ansiedlung hat die Ökologie aber sehr wohl ihren Stellenwert, denn an einem sicheren Standort wird es auch leichter sein, gute Mitarbeiter zu bekommen.

Natur als Anziehungspunkt

Die Berücksichtigung des Themas geht aber über das klassische Bürohaus hinaus und wird dort umso schlagender, wo Umwelt und Natur die eigentlichen Anziehungspunkte darstellen. „Gerade in der Ressorthotellerie ist das Ökologie-Thema entscheidend“, meint Martin Schaffer, Managing Partner bei MRP hotels: „Gäste kommen wegen der intakten Natur-Ressource zu uns, das gilt vor allem für den alpinen Raum.“ Was für Gäste ein wichtiges Auswahlkriterium ist, gilt speziell in diesem Fall für die Investoren als absolutes Muss.

Banken finanzieren lieber „sicher“

Aber auch für die Banken gilt der „ökologische“ Gedanke, so Schaffer:Manche Banken denken bei neuen Projektfinanzierungen in Österreichs Ferienhotellerie daran, künftig überwiegend Projekte zu finanzieren, die über 1.000 Meter Seehöhe liegen.“ Das hat natürlich mit der Schneesicherheit in diesen Gebieten zu tun, und mit der damit verbundenen Auslastung des Hotels. Wobei die Natur längst nicht mehr auf den Schnee warten muss, denn die Beschneiung garantiert ein sicheres Skivergnügen. Doch damit beißt sich die Katze in den Schwanz, denn Beschneiungsanlagen sind nun einmal nicht ökologisch. Langfristig werden die Wiesen zerstört– und damit das ökologische Gleichgewicht.

Sicher ist, dass uns das Thema Ökologie und Umwelt im Zusammenhang mit Immobilien in den kommenden Jahren massiv beschäftigen wird.

tags:
Ein Beitrag von:

Walter Senk Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

HINTERLASSEN SIE EINEN KOMMENTAR

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.