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Zwischen Hoffen und Bangen

Aufgrund der knappen Landfläche und mangelnder Rohstoffe ist Singapurs Immobilienmarkt besonders stark von der weltwirtschaftlichen Entwicklung abhängig. Zumal das Land eine unglaubliche Transformation durchgemacht hat. Mit seiner strategisch günstigen geografischen Lage in Südostasien und der businessfreundlichen Politik hat sich der Stadtstaat mittlerweile als asiatisches Finanzzentrum etabliert. Heute zählt Singapur– laut einer Mercer-Studie– für Mitarbeiter von internationalen Unternehmen, die im Land leben, zu den zehn teuersten Städten weltweit.

2012 hat sich der Büromarkt relativ schwergetan. Die weltwirtschaftliche Entwicklung ließ letztendlich keine großen Sprünge zu, doch stärkten die positiven Wirtschaftsnachrichten im vierten Quartal 2012 den Büromarkt zum Jahresende. Rund 140.000 Quadratmeter wurden vermietet, was im Vergleich zu den vorangehenden beiden Jahren mit 370.000 (2010) und 195.000 (2011) zwar relativ wenig war, doch konnte der Zehn-Jahres-Schnitt knapp überschritten werden. Allerdings war der Leerstand von 6% der niedrigste seit fast zwei Jahren und schlug damit auch den Zehn–Jahres-Durchschnitt von 9,6%. Auf 95 Dollar pro Quadratmeter beläuft sich die Miete bei Class-A-Gebäuden, und das bedeutet einen Rückgang von fast 13% im Jahresvergleich; allerdings zeichnet sich eindeutig ein Trend zu qualitativ hochwertigen Bürogebäuden ab.

In den nächsten Jahren stabiler Markt

In der nächsten Zeit sollte der Markt einigermaßen stabil bleiben, denn lediglich 330.000 Quadratmeter Class-A-Bürogebäude sollen in den kommenden vier Jahren auf den Markt kommen– zum Vergleich: In den vergangenen vier Jahren belief sich die Quadratmeterzahl auf rund 135.000 Quadratmeter per annum. „Das neue Angebot ist dem Markt angepasst“, erklärt Daniel Teo, Real Estate Developer und Property Investor in Singapur. Die Aussichten sind also nicht schlecht, doch für eine längerfristige Erholung des Markts müsste wieder verstärkte Nachfrage aus der Finanzbranche kommen. Freilich könnte auch genau das Gegenteil passieren und die Nachfrage nachlassen.

Vergrößerung der Landfläche

Singapur hat knapp die Größe von Hamburg, und freie Flächen sind faktisch Mangelware– Land ist ein knappes Gut. Der Staat versucht dies damit auszugleichen, dass er die Staatsfläche durch Landgewinnung vergrößert. Das Erdmaterial wird dazu den eigenen Bergen oder dem Meeresboden entnommen bzw. von Nachbarstaaten geholt und an der Meeresküste aufgeschüttet. Dadurch stieg die Landfläche von 581,5 Quadratkilometern in den 60er-Jahren auf heute über 710 Quadratkilometer und soll bis 2030 noch um etwa 100 Quadratkilometer wachsen.

Trotz des unsicheren Büromarkts– oder gerade deswegen– war die Nachfrage nach Wohnraum besonders hoch. 21.600 Wohnimmobilien wurden verkauft, was etwas mehr war als 2011, als 21.300 Einheiten ihren Eigentümer wechselten. Allerdings– und das ist bezeichnend– waren die 21.600 des Jahres 2012 die höchste Anzahl an Wohnungskäufen, die je registriert wurde. In diesem Zusammenhang ist aber interessant, dass die Durchschnittsgrößen der verkauften Wohneinheiten kleiner werden. Lagen diese im Jahr 2010 noch bei knapp über 100 Quadratmetern, waren es 2012 nur noch 85. Aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten werden Projektentwickler im laufenden Jahr weniger Wohnbauprojekte starten.

Der Staat setzt auf Touristen

Nur von seinen 5,4 Millionen Einwohnern kann Singapurs Einzelhandel nicht leben, und er ist daher auch stark von den Touristen abhängig. Rund 14 Millionen Besucher strömten 2012 in das Land, und allein in den ersten sechs Monaten gab es einen Anstieg von 11%. Internationale Brands wie unter anderem Mulberry oder Paul Smith setzen auf den Markt und eröffneten in den vergangenen Monaten hier ihre ersten Flagshipstores in Asien. Trotz der zahlreichen Touristen fielen die Spitzenmieten im Einzelhandel in Singapurs Shoppingmeile Orchard Road um 2,8% auf rund 320 Dollar pro Quadratmeter und Monat. Interessanterweise war der Rückgang in den „regionalen Centern“ mit 0,5% doch um einiges geringer. „Überhaupt lässt sich feststellen, dass sich die Spitzenmieten in diesen beiden Mikrolagen immer mehr angleichen“, erklärt Projektentwickler Teo. Lagen sie 2007 noch rund ein Drittel auseinander, so haben sie sich Ende 2012 bis auf 11% angenähert, und in den suburbanen Lagen beträgt die Spitzenmiete bereits rund 290 Dollar. 180.000 Quadratmeter Shoppingfläche sollen im Jahr 2013 Singapurs Einkaufslandschaft bereichern, wobei rund 110.000 Quadratmeter nicht im Zentrum geplant sind, sondern in den „regionalen“ Märkten. Wie sich diese Märkte im Lauf des Jahrs 2013 entwickeln werden, wird wohl sehr stark von der Weltwirtschaft und damit von den Touristenströmen abhängig sein, die auch durch neue Attraktionen auf die Insel gelenkt werden sollen.

Immobilien sind bei Investoren gefragt

Der Investmentmarkt lief hervorragend. 31,2 Milliarden Dollar wurden 2012 investiert, was die höchste Summe seit 2007 war. 45% der Käufe entfielen auf Wohnimmobilien, 29 auf den kommerziellen Sektor. Teo: „Neben Schanghai, Hongkong, Peking und Tokio zählt Singapur bei den asiatischen Investoren weiterhin zu den Top-Fünf-Standorten.“ Die Insel ist zwar bei der letzten Umfrage auf Platz drei gerutscht, hat aber seit dem Jahr 2007– mit einer Ausnahme– immer einen Platz unter den ersten drei belegt. Daher bleibt auch 2013 der Investment-Ausblick optimistisch.

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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