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Zur Lage der (Immobilien-)Nation

Sind wir in Amerika in puncto Immobilienkrise über den Berg? Auch wenn ich Ihnen hier gerne erfreulichere Nachrichten überbringen würde: Ich glaube nicht daran. Vergessen Sie allerdings nicht: Meine Einschätzung bezieht sich allgemein auf den US-Markt. In einzelnen Gegenden haben sich die Preise bereits stabilisiert oder sind sogar schon wieder gestiegen.

Meiner Beobachtung nach sinken seit Ende 2010 die Immobilienpreise für Wohnungen und Häuser in den USA erneut. Damit erleben wir, was die Amerikaner als „Double Dip“ bezeichnen– nämlich das zweimalige „Eintauchen“. Gut für potenzielle Käufer? Auf den ersten Blick schon: Mittlerweile müsste ein amerikanischer Durchschnittsverdiener nur noch 13% seines jährlichen Einkommens für Hauskosten aufwenden. Das liegt weit unter dem Wert der vergangenen Jahre. Theoretisch wären Immobilien damit um 21% unterbewertet.

Banken wollen höhere Anzahlung

Aber die Banken verlangen bei der Vergabe von Hypotheken heute deutlich höhere Anzahlungen. Der durchschnittliche Hauspreis beträgt momentan in den USA 222.600 Dollar. Bei einer Sparquote von derzeit 5,8% bräuchte ein amerikanischer Durchschnittshaushalt (Einkommen: 49.777 Dollar) derzeit 15 Jahre, um die nötige Anzahlung anzusparen. Bei Alleinstehenden sieht diese Zahl noch trostloser aus: Ein „Single“ muss rechnerisch heute 29 Jahre warten (und sparen), ehe er sich die Anzahlung für sein Häuschen erlauben kann. Hinzu kommt, dass die niedrigen Hypothekenzinsen mittelfristig wieder ansteigen und somit die Kosten weiter erhöhen dürften. Zwei Drittel der seit dem letzten Sommer verkauften US-Immobilien wurden denn auch an Käufer oder Investoren verkauft, die bar bezahlten. Nur 6% der Objekte gingen hingegen an Personen, die zum ersten Mal ein Haus erwarben. In den Jahren 2005 bis 2008 waren dies noch 35 bis 39% gewesen, im Jahre 2009 hatte der Prozentsatz der Erstkäufer dank erheblicher Steueranreize sogar noch 41% betragen. Die Schlussfolgerung daraus: Die Nachfrage nach Wohnimmobilien wird auf absehbare Zeit schwächer sein. Und bis sämtliche derzeit noch auf dem Markt befindlichen Zwangsversteigerungen abgebaut sind, sich die Arbeitslosenquote verringert hat und das Lohnniveau gestiegen ist, muss man wohl von einem weiteren Abrutschen der Immobilienpreise ausgehen.

Interessante Entwicklung

Das führt zu einer sehr interessanten Entwicklung, denn in den Vereinigten Staaten steigt der Bedarf an Mietwohnungen und Miethäusern. Die Gründe liegen auf der Hand: Zum einen verfahren die Banken bei der Vergabe von Hypotheken wesentlich restriktiver als noch in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten. Deshalb haben weniger Menschen die finanziellen Möglichkeiten, sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen, und „müssen“ mieten. Zum anderen spricht die demographische Entwicklung für eine höhere Nachfrage nach Mietimmobilien: Die Zahl der 20- bis 24-Jährigen wird in den USA bis 2013 um 1,2% pro Jahr anwachsen, was deutlich über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre liegt. Ähnlich zeigt sich die Situation bei den 25- bis 34-Jährigen: Deren Zahl wird bis 2015 um 1,4% pro Jahr steigen, nachdem sie von 1992 bis 2002 um 0,8 Prozent gesunken war. Und sogar ein „Italien-Effekt“ war hier in den vergangenen Jahren zu beobachten: Mehr als 1,2 Millionen junge Erwachsene sind zwischen 2005 bis 2010 wieder zu ihren Eltern zurückgezogen.

Pension Mama nicht auf Lebenszeit

Doch natürlich wollen die meisten dieser „Twens“ nicht dauerhaft in der „Pension Mama“ wohnen bleiben. Das bedeutet aber, dass sich im Laufe der Zeit ein aufgestauter Bedarf an Miethäusern und Mietwohnungen gebildet hat. Die Folgen sind bereits zu spüren: Die Leerstandsquote bei Mietwohnungen ist in den USA von 8% im 4. Quartal 2009 auf 6,6% im 4. Quartal 2010 gesunken.

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Über den Autor

rainer-n-filthaut

Rainer N. Filthaut

Unser Korrespondent aus Florida  ist Gründer und Geschäftsführer der IRC International Reality Corporation in Naples (Florida). Er ist zudem „Certified Commercial Investment Member“ (CCIM) und „Certified International Property Specialist“ (CIPS). Seit 16 Jahren berät er mehrheitlich europäische Investoren bei ihren US-Immobilientransaktionen. www.inter-realty.com

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