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Voll ins Schwarze – Ostdeutschland mit Fingerspitzengefühl und Erfahrung

Seit Beginn der MAGAN-Aktivitäten in Deutschland vor fast 15 Jahren haben wir mit unseren Prognosen zur Entwicklung der Immobilienmärkte praktisch immer voll ins Schwarze getroffen.

Wir hatten auf die Unterbewertung Berlins gesetzt, als noch nicht einmal deutsche Investoren an ihre eigene Hauptstadt glaubten. Danach kam der Trend zu den Secondary Cities wie Leipzig oder Dresden, den wir auch rechtzeitig antizipiert hatten. Nun befinden wir uns mitten in der Phase neuer Investmentstrategien, und ich bin hoffnungsfroh, dass wir auch diesmal wieder aufs richtige Pferd setzen.

Natürlich gehört ein bisschen Fingerspitzengefühl dazu, um solche Treffer zu landen, das man durch viel Erfahrung und genaue Beobachtung der Märkte entwickelt. Davon abgesehen stützen wir uns in unseren Investmentempfehlungen aber vor allem auf Datenmaterial.

Viele dieser Daten sind allgemein zugänglich. In unserem Zeitalter der blitzschnellen Kommunikation bleiben daher Trends leider nicht lange unbemerkt. So haben sich einige der Märkte, siehe zum Beispiel Berlin oder Leipzig, sogar schneller und noch besser entwickelt als erwartet. Dies ist nicht zuletzt der Trendfolge, man könnte auch sagen: dem „Lemming-Verhalten“, in der Immobilienwirtschaft geschuldet.

Oder anders ausgedrückt: „Wo Tauben sind, da fliegen Tauben zu.“ Beobachten Sie nur, in welchen Flieger mit welchem Ziel die Superhirne der Wiener Immobilienwirtschaft einsteigen, und schon erkennen Sie die nächsten Trüffelfelder.

Wo geerntet wird, da muss aber auch Zeit zum Nachwachsen sein, sonst bricht die Produktion ein. Und genau hier beginnt das heutige Dilemma. Solange die allgemeine wirtschaftliche Großwetterlage (niedrige Zinsen und brummende Konjunktur) bestehen bleibt, wird sich der Liquiditätsdruck auf die Immobilienmärkte nicht verringern. Dadurch beginnt irgendwann einmal die verfügbare Ware (= Anlageobjekte) knapp zu werden. Das war in Wien viel schneller der Fall als in den meisten deutschen Städten. Jetzt haben wir aber das „irgendwann“ endgültig erreicht, und das Knappheitsphänomen zeigt sich auf allen Märkten.

Wir führen seit 2004 statistische Auswertungen durch. In dieser Zeit haben wir fast 50.000 Immobilienangebote aus den neuen deutschen Bundesländern erhalten, können Angebotsmengen und Preise daher besonders gut vergleichen.

Der Jänner 2018 war, was die Anzahl der Angebote betrifft, einer der schwächsten Monate, die wir je hatten, von den panischen Krisenzeiten Ende 2008/Anfang 2009 einmal abgesehen. Auch die Qualität der angebotenen Objekte und/oder der Preis lassen aus Sicht des Käufers zu wünschen übrig.

Auch das hatten wir im Wesentlichen befürchtet. Schon in den verschiedenen Newslettern der letzten zwei Jahre schrieb ich sinngemäß mehrfach, das Warten „auf bessere Zeiten“ macht keinen Sinn, die Renditen werden in Österreich und Deutschland weiter fallen, die Preise steigen.

Daher mein Ratschlag Nummer eins: Lieber heute als morgen kaufen, wenn Liquidität in Immobilienanlagen geparkt werden soll – die Preise werden (aus Käufersicht) in absehbarer Zeit nicht besser.

Ratschlag Nummer zwei: Unrealistische Preis- und Renditevorstellungen machen sich zwar in der Theorie einer Excel-Tabelle fein, aber in Anbetracht des kompetitiven Marktumfelds sind sie sinnlos.

Wir können als MAGAN Objekte identifizieren, die in Relation zum Gesamtmarkt ein ausgezeichnetes Preis-Leistungs-Verhältnis aufweisen, aber Wunder (= Objekte zu Preisen einkaufen, die nicht der Realität entsprechen) können wir auch nicht bewirken. Obwohl … so manche Transaktion von 2017, die wir für unsere Klienten begleiteten, mag aus heutiger Sicht schon wieder fast wie ein Wunder aussehen.

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Über den Autor

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Alexander Neuhuber

Mag. Alexander Neuhuber, FRICS CRE ist Gründer und Geschäftsführer der Magan Holding GmbH. Seit 30 Jahren ist Mag. Neuhuber in der österreichischen Immobilienwirtschaft unternehmerisch aktiv (Neuhuber und Partner, DTZ Neuhuber) und seit 15 Jahren in Deutschland, mittlerweile mit Büros auch in Berlin und Leipzig. Schwerpunkt der Tätigkeit liegt in der Beratung und Unterstützung der Klienten bei Auswahl, Strukturierung, Prüfung und Abschluss von Immobilien-Transaktionen in Wien, Berlin, Leipzig und Dresden.

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