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Indiens Immobilienmarkt

Im Zuge der Zusammenarbeit zwischen der „unabhängigen Immobilien-Redaktion“ und der Metzger Realitäten Gruppe entstand dieses Interview mit Farook Mahmood, einem aus Bangalore stammenden Immobilienprofi, über den indischen Immobilienmarkt, seine Herausforderungen, Chancen, Risiken und Eigenheiten.

Unter welchen Bedingungen darf ein ausländischer Anleger Immobilien erwerben?

Im Interview
Farook Mahmood
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Mahmood: Ein Ausländer kann in Indien allein keine Immobilien erwerben. Er kann jedoch gemeinsam mit einem gebietsansässigen Inder ein Joint Venture gründen, das dann wiederum die entsprechenden Immobilien kauft. Diese Zweckgesellschaft, wie sie genannt wird, erwirbt die Immobilie, und anschließend können die Partner, zu denen der Ausländer gehört, ihre jeweiligen Anteile angeben. Das System gilt landesweit, und es gibt keine umfassenden Richtlinien bezüglich der in einzelnen Staaten erforderlichen Zulassungen.

Außerdem kann ein Ausländer bei der Reserve Bank of India einen Antrag auf den Kauf eines Eigenheims mit Sondergenehmigung stellen. Diese wird in der Regel Staatsbürgern Europas, Großbritanniens, der USA, Australiens und Neuseelands gewährt. Die Genehmigung umfasst Klauseln, die sich auf die Rückführung von Mitteln sowie auf die anfallende Kapitalertragsteuer beziehen. Die Regelung zur Stempelsteuer auf die Registrierung von Immobilienentwicklungsprojekten sind von Staat zu Staat unterschiedlich.

Welches Maß an rechtlicher Sicherheit haben Anleger?

Mahmood: Die Regierung Indiens garantiert geschäftliche Transaktionen nicht. Hier ist also eine Sorgfaltsprüfung extrem wichtig, und im Gegensatz zu Europa fehlt oft die Transparenz.

Wie würden Sie die allgemeine politische Situation in Indien beschreiben?

Mahmood: In Bezug auf die für 2014 angesetzten Parlamentswahlen besteht erhebliche Unsicherheit. Dies schreckt zahlreiche ausländische institutionelle Anleger ab. Aufgrund der politischen Unsicherheit hat die Öffnung ausländischer Direktinvestitionen gegenüber markenübergreifenden Privatkundenangeboten keine Erfolge hervorgebracht. Wir hoffen, dass sich das 2014 legen wird. In den letzten Jahren hat die Wirtschaft stark unter der politischen Lähmung gelitten.

Sind Hotelinvestitionen eine Option?

Mahmood: Das Gastgewerbe öffnet sich in den kommerziellen Zentren Indiens spürbar. In allen Landeshauptstädten floriert dieser Sektor. Business-Hotels in den großen Städten melden dank der Sonderwirtschaftszonen und der Industriereviere, die immer mehr Geschäftsreisende anziehen, hohe Belegungsraten. Das zukünftige Wachstum der Branche hängt stark von der Weltwirtschaft und dem sich daraus ergebenden Wachstum des IT-Sektors vor Ort ab. Darüber hinaus ist das Gastgewerbe auf ausländische Reisende angewiesen, und dieser Sektor wird bei einer Erholung der globalen Wirtschaftslage zulegen können.

In welchen Immobiliensektoren ist derzeit eine besonders hohe Nachfrage zu beobachten– sowohl seitens der Projektentwickler als auch unter den Investoren?

Mahmood: Das Wohnbausegment verzeichnet die höchste Nachfrage. Das mittlere Segment des Wohnbaumarkts öffnet sich derzeit nach fast einem halben Jahrzehnt erneut. Auch im Bereich des kostengünstigen Wohnungsbaus ist eine lebhafte Nachfrage zu verspüren. In den großen Städten sind ultraluxuriöse Objekte bei Käufern gefragt. Die Absorbierung von Einzelhandels- und Gewerbeflächen kann vereinzelt Zuwächse verbuchen. Objekte an Standorten, die nicht in der Nähe von Wachstumsregionen liegen, vermelden höhere Leerstandsraten. Konnektivität und Bevölkerungsfluktuation sind wesentliche Faktoren, die die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen beflügeln, und es besteht ein Bedarf an mehr als 30 Millionen Eigenheimen.

Welche bedeutenden Änderungen hat der Immobilienmarkt in Indien in den letzten Jahren durchlaufen?

Mahmood: Die bedeutendste Änderung war sicherlich das Konzept der integrierten Entwicklung, bei der Gewerbe-, Einzelhandels- und Wohnflächen innerhalb desselben Projekts angeboten werden. Dies hat in vielen Fällen großen Zuspruch gefunden und dürfte als Marktsegment in den kommenden Jahren zulegen. Dieses Konzept entfaltet sich vornehmlich in den großen Städten und findet besonders an Standorten Anklang, die über entweder Hauptverkehrsstraßen oder U- und S-Bahnen gut angebunden sind.

Eine weitere bedeutende Veränderung war die Entwicklung von Highend-Einzelhandelsobjekten und Einkaufszentren. Große Einzelhandelsobjekte, die Shopping mit Unterhaltung verbinden, erfreuen sich eines erheblichen Publikumsverkehrs. Die Entwicklung von Einkaufszentren dürfte weiter zulegen, wenn ausländische Akteure in diesen Bereich investieren. Bislang werden sie noch von der politischen Unsicherheit im Land abgeschreckt.

Vor welchen bedeutenden Herausforderungen steht der Markt derzeit?

Mahmood: Transparenz ist ein ganz wichtiges Thema, mit dem wir uns auseinandersetzen müssen. Die Immobilienbranche ist hier nicht besonders gut organisiert. Daher können Entwickler nicht auf eine Bankenfinanzierung zählen. Darüber hinaus gibt es keine Aufsichtsbehörde, die lautere Handelspraktiken gewährleistet und Käufern Schutz bietet. Zudem ist der Erwerb von Projektgrundstücken für Entwickler aufgrund der hohen Grundstückskosten und der großen Menge von Besitzstreitigkeiten schwierig.

Dies dürfte sich jedoch demnächst ändern, da die Regierung derzeit dabei ist, ein Gesetz zur Regulierung der Immobilienbranche zu verabschieden. Im Rahmen dieses Gesetzes werden Richtlinien für Entwickler erlassen und eine Aufsichtsbehörde zur Schlichtung von Streitfällen eingerichtet. Dies wird den Käufern eine erhebliche Hilfe sein. Leider weist das Gesetz der Branche keinen Branchenstatus zu.

Mit einer Bevölkerung von mehr als acht Millionen Einwohnern ist Bangalore die drittgrößte Stadt Indiens. Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in der Stadt?

Mahmood: Bangalore hat sich zu einem Markt mit mehreren verschiedenen Sektoren entwickelt. Treibender Faktor für die Wirtschaft und den Verkauf von Eigenheimen vor Ort ist der IT-Sektor. Inzwischen öffnet sich die Stadt auch für die Entwicklung von Einkaufszentren sowie für integrierte Projekte und ultraluxuriöse Eigenheime. Bangalore weist eine Mischung von Käufern mit mittlerem Einkommen und Highend-Käufern auf. Immobilien stellen hier eine bedeutende Anlageoption dar, und viele Menschen legen ihre überschüssigen Mittel im Immobilienmarkt der Stadt an. Diese Stadt bietet als IT-Hauptstadt Indiens erhebliches Potenzial. Mit einem immensen jährlichen Bevölkerungswachstum, das vor allem auf die Anziehungskraft der IT-Branche zurückzuführen ist, wird es immer eine Nachfrage nach Wohnungen, Einzelhandelsobjekten und Infrastruktur für das Gastgewerbe geben. Eigenheimpreise beginnen hier bei etwa 100.000 US-Dollar und gehen hinauf bis zirka sechs Millionen US-Dollar.

Gibt es ein Immobilienprojekt in Indien, das Sie besonders beeindruckt hat?

Mahmood: In Bangalore hat mich vor allem die Prestige UB City beeindruckt. Dies ist ein integriertes Highend-Objekt, das Büroflächen und hochwertige Einzelhandelsflächen umfasst. So betreiben beispielsweise Louis Vuitton, Bottega Veneta etc. hier Geschäfte. UB City ist eine Gewerbeimmobilie mit einem der besten Standorte in Bangalore. Ihr gegenüber liegt der 146 Hektar große Cubbon Park– es ist wie ein Gebäude, das direkt am Central Park in New York liegt.

Dies ist ein Joint Venture mit der Prestige Group. Es wurde auf einem 5,2 Hektar großen Grundstück gebaut und umfasst 92.903 Quadratmeter hochwertiger Gewerbe-, Einzelhandels- und Serviced-Apartment-Flächen. Es hat ein Amphitheater mit Food-Courts sowie Landschaftsgärten. Das Projekt ist umweltfreundlich, und angesichts der grünen Umgebung des Cubbon Park wurde ein Drittel der Fläche für Landschaftsgärten reserviert. Es ist das die teuerste Wohnadresse der Stadt. Jede Wohnung hier hat einen Preis von rund sechs Millionen US-Dollar. Die meisten dieser Wohnungen wurden bereits in der Planungsphase verkauft. Dieses Projekt definiert das Konzept der integrierten Entwicklung. Es stellt eine Benchmark für hochwertige Entwicklung dar.

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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