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Im Land des Drachen

Der chinesische Immobilienmarkt ist relativ „jung“ und scheint jetzt eine erste Boomphase hinter sich zu haben. Die Preise, die in den vergangenen Jahren rasant gestiegen sind, stagnieren derzeit. Und das könnte der Anfang einer Krise sein.

Im Zuge der Kollektivierung unter Mao wurden ländliche Grundstücke landwirtschaftlichen Kollektiven übertragen, während das Eigentum an Grund und Boden in den Städten ins Eigentum des Staates überging. Das neue Zivilrecht gestattet Firmen und Privatpersonen den Erwerb des Nutzungsrechts als eine Art Erbpacht. Als Zeitraum sind bis zu 70 Jahre vorgesehen. Nach Ablauf dieser Zeit fällt der Grundbesitz an die lokale Regierung zurück.

Eigentum kann auch in Form von Wohnungseigentum erworben werden. Seit den Wirtschaftsreformen in den 90er-Jahren genießt das Privateigentum in China Rechtsschutz. Obwohl oft Gegenteiliges behauptet wird, sind Verträge, d.h. auch Kaufverträge, in China durchaus einklagbar und vor Gericht durchsetzbar.

Eine weitere Öffnung des Immobilienmarkts steht nach wie vor im Mittelpunkt der Diskussionen über die Reformierung des Bodenrechts. Die Balance zwischen privatem Engagement und staatlicher Kontrolle sowie eine fairere Entschädigung sollen durch klare Schutzregelungen erreicht werden.

Entwicklung der Grundstückspreise

Wohneigentum ist in China sehr wichtig, da es bisher kein ausreichendes soziales Sicherungssystem gibt. Der Kauf von Immobilien ist daher für viele Menschen die beste Anlagemöglichkeit. Kein Wunder– jahrelang kletterten die Immobilienpreise immer höher, um bis zu 20% im Jahr. Um die Bildung einer Immobilienblase zu verhindern, wurde allerdings die Möglichkeit des Erwerbs von Eigentumswohnungen als Anlageform beschränkt: Chinesische Banken dürfen keine Kredite mehr an Familien geben, die bereits zwei Eigentumswohnungen besitzen.

Der Immobilienmarkt in China kühlt sich derzeit immer stärker ab, und die Preise für Wohnungen sind erstmals 2014 nicht mehr gestiegen, sondern in vielen Städten gefallen. Dies betrifft aber nicht einige wenige Städte, sondern den Großteil von ihnen: Ein Minus wurde in 64 der 70 ausgewerteten Städte registriert, darunter auch in der Hauptstadt Peking. Die großen Metropolen Shanghai, Peking, Guangzhou und Shenzhen gelten allerdings noch als relativ immun. Hier herrscht echter Wohnungsbedarf, sagt der Präsident der Europäischen Handelskammer in China, Jörg Wuttke.

Experten sehen vorerst keine Erholung auf dem Immobilienmarkt. Auch die Anleger sind vorsichtig geworden und kaufen weniger. Der Markt steht auf der Kippe. Tatsache ist aber auch, dass in vielen Städten in den Zentralprovinzen, wie zum Beispiel in Hunan, am tatsächlichen Bedarf vorbeigebaut wurde. Viele Häuser stehen dort leer, und es ist nicht zu erwarten, dass jemand einziehen wird.

Schattenbanken

Der Immobilienbereich macht etwa ein Fünftel des chinesischen Bruttoinlandsprodukts aus und liefert somit einen bedeutenden Beitrag zur Wirtschaftsleistung. Der chinesische Markt hat neben den sinkenden bis stagnierenden Preisen freilich noch ein weiteres Problem: Ein großer Teil der Bauprojekte ist durch Kredite von Schattenbanken finanziert, kaum regulierten Firmen, die Geld auch an risikoreiche Kreditnehmer verleihen. Sollten diese ihre Kredite nicht mehr bedienen können, besteht die Gefahr, dass das Schattenbankensystem kollabiert.

Folgen einer Immobilienkrise

Kippt der Immobilienmarkt, drohen Kreditausfälle, hohe Verluste– und ein Übergreifen auf die Schattenbanken sowie das Finanzsystem. Die Tatsache, dass Eigentum auf die Superädifikate beschränkt ist, die Pacht aber zeitlich begrenzt ist, schränkt die Nachhaltigkeit des Eigentums noch dazu ein.

Manche sprechen bereits von einer Immobilienkrise. Wie stark dadurch die Wirtschaft in China insgesamt belastet wird, darüber gehen die Meinungen auseinander. Aber es steht viel auf dem Spiel.

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Über den Autor

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Georg Zanger

Dr. Georg Zanger ist Rechtsanwalt in Wien. Er betreibt seit Jahren ein Netzwerk mit Rechtsanwälten, Unternehmern sowie staatlichen Organisationen aus der VR China und führt chinesische Investoren aus der VR China nach Österreich und in andere EU-Staaten. (www.zanger-bewegt.at)

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