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Gedanken zum Berliner Mietendeckel

Der Mietendeckel in Berlin betrifft auch zahlreiche österreichische Investoren und schlägt weit über Deutschlands Hauptstadt hinaus Wellen.

Viele deutsche Juristen sind der Meinung, dass die Regelung des Bundeslandes Berlin zum Mietendeckel verfassungswidrig ist. Das Mietrecht fällt in die Gesetzgebungskompetenz des Bundes. Als Ausländer will ich mich in diese Grundsatzdiskussion nicht einmischen, aber das Argument erscheint mir logisch. Ein Sanierungsgebiet auszuweisen, in dem zeitlich befristet Sonderregeln für Hauseigentümer gelten, ist etwas anderes als in einer ganzen Stadt flächendeckend die Mieten auf einem deutlich vom Markt abweichenden Niveau einzufrieren. Und zusätzlich wurde auch noch die Möglichkeit geschaffen, in bestehende Verträge einzugreifen und Mieten zu senken. Das ist ein zweiter Ansatzpunkt für eine Verfassungsbeschwerde, da hier möglicherweise zu stark in das individuelle Eigentum eingegriffen wird.

In der Sachfrage wird das Pferd von der falschen Seite aufgezäumt. Das Einzige, was dämpfend auf den Markt einwirken kann, ist die zusätzliche Schaffung von Wohnraum. Mit dem Mietendeckel wird keine einzige Wohnung neu gebaut. Ganz im Gegenteil: Investoren, die Wohnungen errichten wollen, werden abgeschreckt.

Die Fehler machte Berlin selbst

Die Fehler in der Vergangenheit haben nicht Privatinvestoren gemacht, sondern Berlin selbst. Die Stadt Berlin hat ihre Bestände an Sozialwohnungen vor Jahren verkauft, die Stadt Berlin ist hoch überschuldet und hat in vielen Bereichen eine (im Vergleich zu Wien) suboptimale Verwaltung. Flächenwidmungen und Baugenehmigungen dauern viel zu lange. Hier müsste angesetzt werden.

Berlin leistet sich den Luxus, mit dem ehemaligen Tempelhofer Flughafen ein riesiges innerstädtisches Entwicklungsgebiet (ungefähr so groß wie 450 Fußballfelder) brachliegen zu lassen. Wo bleiben da die Rufe nach einer zeitgemäßen Bebauung angesichts der Wohnungsknappheit?

Experiment wie in der DDR

Wie in meinem Kommentar im MAGAN-Newsletter schon erläutert, finde ich es ungustiös, dass eine linke Bausenatorin, ehemals Mitglied der Staatspartei der DDR, dem Berlin von 2020 dieselbe Therapie verordnet wie einst in der DDR. Hier geht es nicht nur um die Mietpreisbildung, sondern um pure Ideologie. Staat statt Markt, Vergesellschaftung statt privat, nach wie vor ist dies das Ziel der Linken in Deutschland. Und viele deutsche Bürger gehen der Linken (zu meiner Überraschung) auf den Leim. Dabei hat die Vorgängerpartei der Linken, die SED, bewiesen, wohin das Experiment des größten Freiluftgefängnisses der Welt, der DDR, geführt hat. Viele ostdeutsche Städte leiden noch heute unter dem Bauwahnsinn, der damals verbrochen wurde. Dahin will die Frau Bausenatorin also wieder?

Auswirkung auf Investoren

Die Auswirkungen für ausländische Investoren? Wenn es beim temporär begrenzten Schwachsinn bleibt, sich also der Rechtsstaat in Deutschland durchsetzt und der Mietendeckel von den obersten Gerichten aufgehoben wird, dann kann ein kurz- bis mittelfristiger Preisrückgang am Berliner Markt, der zweifellos kommen wird, weil Investoren abgeschreckt werden und sich Investitionsrechnungen unter den geänderten Rahmenbedingungen einfach anders darstellen, auch eine Chance zum Nachkaufen von Immobilien sein.

Bleibt der Mietendeckel, dann kommen unsichere Zeiten auf den Berliner Markt zu. Vielleicht aber ist das gerade eine Chance für Österreicher, wir haben schließlich auch gelernt, hierzulande mit einem Deckel (= Richtwertsystem) zu leben. Aber erst, wenn sich die Einkaufspreise an die neue Situation angepasst und geändert haben.

Die nächste deutsche Bundestagswahl wird eine Zäsur in mehrfacher Hinsicht. Bei der Wahl wird sich wohl auch entscheiden, in welche Richtung die Mietgesetzgebung in Deutschland zukünftig geht. Bleibt es beim Berliner Einzelbeispiel, oder macht der Irrsinn Schule? Bleibt‘s beim Einzelbeispiel, dann werden ausländische Finanzströme umgeleitet und der Investdruck auf andere deutsche Städte – sowohl im Westen als auch im Osten – wie Leipzig, Dresden, Erfurt, Magdeburg etc. noch größer werden. Das bedeutet weiter steigende Preise. Oder es kommt vielleicht Grün/Rot/Links nach der Wahl, dann werden alle Karten neu gemischt.

Wie man sieht, für 2020 ist gar nichts mehr fix.

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Über den Autor

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Alexander Neuhuber

Mag. Alexander Neuhuber, FRICS CRE ist Gründer und Geschäftsführer der Magan Holding GmbH. Seit 30 Jahren ist Mag. Neuhuber in der österreichischen Immobilienwirtschaft unternehmerisch aktiv (Neuhuber und Partner, DTZ Neuhuber) und seit 15 Jahren in Deutschland, mittlerweile mit Büros auch in Berlin und Leipzig. Schwerpunkt der Tätigkeit liegt in der Beratung und Unterstützung der Klienten bei Auswahl, Strukturierung, Prüfung und Abschluss von Immobilien-Transaktionen in Wien, Berlin, Leipzig und Dresden.

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