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Flächenbrand oder lokales Großfeuer?

Der kanadische Hypothekenfinanzierer Home Capital Group ist seit dem 26.4. schwer angeschlagen. Noch weiß man nicht, ob sich das Ganze zu einem Flächenbrand entwickelt oder eher als lokales Großfeuer herausstellt.

Es war kein guter Tag für Home Capital, einen der bedeutendsten kanadischen Hypothekenfinanzierer. Am 26. April dieses Jahres verlor die Aktie des Unternehmens an einem Tag 67 % ihres Wertes. Seitdem ist die Aktie nicht mehr nach oben gekommen und bewegt sich mittlerweile bei knapp 7 Kanadischen Dollar pro Stück. Vor dem Preissturz waren es fast 18. Einige angloamerikanische Medien schrieben bereits von einem „Event historischen Ausmaßes“.

Der Grund für den Kurssturz

Grund für den unglaublichen Kurssturz war die Ankündigung der Bank, dass sie von einem Investor kurzfristig einen Kreditrahmen in Höhe von zwei Milliarden Kanadischen Dollar benötigt und auch bekommt. War das schon schlimm genug, so ließen auch die Kreditkonditionen aufhorchen. Bereits im ersten Jahr werden für Home Capital schon einmal 100 Millionen Dollar an Gebühren fällig. Gemäß Analystenschätzungen könnte der effektive Zinssatz auf die erste Milliarde durch Einberechnung auch anderer Sonderfaktoren dieses Kredits bei 22 % liegen – bei voller Abrufung der Linie immer noch bei 15 %. Solche Konditionen werden nur akzeptiert, wenn der Hut brennt – und davon gehen die Anleger aus. Dieser Kredit wird abgesichert mit Hypothekenbeständen der Firma.

Der Immobilienmarkt in Kanada

Schon lange boomen die kanadischen Immobilienmärkte, aber der Markt galt in den letzten Jahren bereits als überhitzt, vor allem in Vancouver und in Toronto – so eine Studie der UBS. So stiegen die Wohnungspreise in Toronto allein in den letzten 16 Monaten um mehr als 30 %. Wesentliche Treiber der Immobilienmärkte in Vancouver und Toronto sind auch ausländische Käufer, vor allem Chinesen. Aber das ist nur die Spitze des Eisbergs: Die Kanadier selbst haben mit immer geringerem Eigenkapital und Einkommen immer teurere Häuser gekauft. Und das ist das eigentliche Problem.

Das tatsächliche Problem

Das Verhältnis von Haus- und Wohnungspreisen zu den verfügbaren Einkommen ist in den vergangenen Jahren stark gestiegen und befindet sich auf einem hohen Niveau. Zudem wurden Kredite an Leute genehmigt, die in einem normalen Markt eigentlich keine Chance auf einen Kredit hätten. (Wir erinnern uns an die USA: NINJA-Kredite – NINJA: „No income, no job & assets“)

Home Capital gehört in diesem Segment zu den stärksten Kreditgebern. Das Institut ist immerhin der größte Hypothekendarlehensgeber im Nichtbanken-Sektor des Landes und dürfte auf einem Haufen fauler Kredite sitzen. Diese haben das Unternehmen dazu veranlasst, sich mit dem Zwei-Milliarden-Kreditrahmen abzusichern. Allerdings ist Home Capital nicht das einizge Institut, das sich mit faulen Krediten eingedeckt hat.

Nicht nur Home Capital

Der Anteil „riskanter“ Hypotheken wird landesweit auf 18 % geschätzt. In Toronto auf unglaubliche 49 % und in Vancouver auf 39 %. Eine lokale Zeitung schreibt über das Thema: „Es geht offenbar darum, dass womöglich bei zahlreichen Kreditkunden für Hausfinanzierungen falsche Angaben in den Kreditanträgen gemacht wurden, weshalb die Firma [Home Capital] schon zahlreichen Vermittlern dieser Verträge die Zusammenarbeit gekündigt hat.“ Die Immobilien sind jetzt aber übrig geblieben – und die Kreditverträge. Wem die Schulden jetzt gehören, ist auch nicht klar, da sie – wie schon vor zehn Jahren in den USA – in Pakete verschnürt und weltweit als „Kapitalanlage“ verkauft wurden.

Erinnerungen an 2007

Wie seinerzeit in den USA sind die Häuser und Wohnungen zu einem großen Teil mit Krediten finanziert, was ja bei einem boomenden Markt insofern egal ist, als die Preise weiter steigen und die Immobilie ja faktisch an Wert gewinnt. Die Frage ist aber, was passiert, wenn sich der Markt dreht. Denn als alte Faustregel gilt: je höher der Anteil an Schulden, mit denen gearbeitet wird, desto größer die Crashgefahr. Es scheint um die Angst zu gehen, ob der ganze Laden überhaupt noch zusammengehalten werden kann.

Wieder einmal ist es gar nicht so sehr die Preisentwicklung, sondern die Vermischung aus Preisentwicklung und Kreditvergabe, die sich in Kanada zu einem Problem ausweiten könnte.

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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