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Leipzig, Frankfurt, Zug – Empira AG – Finanzierung & Marktkenntnis

Als einer der Marktführer bei Immobilienkreditfonds in Deutschland muss man den Markt kennen und auch zukünftig richtig einschätzen.

Im Interview
Lahcen Knapp
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Wie stark ist die Nachfrage nach Alternativfinanzierungen?

Knapp: Sehr groß. Das ist ein Geschäft, das für die Banken zum Teil sehr viel schwieriger geworden ist. Denn im Zuge von Basel III müssen sie für Darlehen, die deutlich über den Senior Loan hinausgehen, sehr viel höhere Eigenkapitalanforderungen erfüllen. Dadurch werden diese Tranchen für sie uninteressant. Für uns ist somit eine Marktnische entstanden, die das Team hinter Empira seit zehn Jahren erfolgreich füllt. Wir hatten noch nie einen Ausfall und können auf einen sehr guten Track-Record zurückblicken. Wir können innerhalb kürzester Zeit evaluieren und Finanzierungen mit besonders kurzen Vorlaufzeiten ermöglichen.

Sie machen aber auch Joint Ventures.

Knapp: Ja, wir gehen Partnerschaften mit Projektentwicklern ein, denen wir das Eigenkapital zur Verfügung stellen und an denen wir uns mit bis zu 50 Prozent beteiligen. So generieren wir einen regelmäßigen Zinsertrag und sind am Ende auch am Projekterfolg beteiligt.

Wie suchen Sie Ihre Partner aus?

Knapp: Für uns ist der Track-Record unseres Partners wichtig. Wir finanzieren nur Unternehmen mit einer stabilen Bilanz und soliden Zahlen. Entscheidend ist natürlich auch, wie günstig das Projekt gekauft wurde. Und schließlich ist auch die Markteinschätzung zum jeweiligen Projekt ein ganz wichtiger Aspekt. Hier verlassen wir uns mit Erfolg auf unsere langjährige Expertise.

Welche Größenordnung finanzieren Sie?

Knapp: Bei Mezzanine-Finanzierungen starten wir bei einer Größenordnung ab 40 Millionen Euro, bei Joint-Venture-Beteiligungen sind es jeweils 100 Millionen Euro, bezogen auf das Projektvolumen.

Welche Assetklassen und Projekte sind für Sie interessant?

Knapp: Wir bevorzugen prinzipiell Wohnimmobilien in den sieben deutschen A-Städten. Das sind die Märkte, in denen wir uns am besten auskennen.

Sind Bürohäuser keine Option?

Knapp: Doch, denn das Office-Thema ist sehr spannend, da die Flächen knapper geworden sind. Nehmen Sie zum Beispiel Hamburg: Die Stadt hatte immer rund eine Million Quadratmeter Leerstand. Der ist jetzt vom Markt verschwunden. Es ist jetzt wieder Zeit, sich mit Büros zu beschäftigen, und das tun wir auch. Wir haben weitere Büroinvestments getätigt, die wir derzeit entwickeln.

Wie sehen Sie in diesem Zusammenhang gemischt genutzte Objekte?

Knapp: Als eine sehr spannende Entwicklung. Das liegt nicht zuletzt an den veränderten Anforderungen der Gemeinden und Städte, die heute eher gemischt genutzte Gebiete bevorzugen. Früher gab es die Widmung für Gewerbe, Wohnen oder Mischgebiete. Jetzt gibt es das sogenannte Urbane Gebiet, bei dem man eine Durchmischung vorgegeben bekommt. Eine Durchmischung, die Leben, Arbeiten und Freizeit umfasst, ist absolut notwendig. Reine Wohnbebauungspläne gibt es weniger. Auch einzelne Objekte, die gemischt genutzt sind, halten wir für äußerst attraktiv. Diese Entwicklung ist ja auch einer Veränderung der Gesellschaft und der Lebensweisen geschuldet.

Inwiefern?

Knapp: Die Menschen haben ihre Gewohnheiten geändert. Früher hat man 40 Jahre in einem Betrieb gearbeitet und praktisch sein Leben lang in ein und derselben Stadt verbracht. Das ist jetzt anders, es ist schnelllebiger geworden, Beruf und Stadt werden gewechselt. Die Immobilie hat darauf zu reagieren, dass sich die Gesellschaft verändert und damit der Bedarf. Es ist unsere Aufgabe, am Puls der Zeit zu sein und die entsprechenden Produkte zu schaffen.

Wenn Sie von laufenden Trends sprechen, gibt es einen, den Sie unterschätzt haben?

Knapp: Ja, tatsächlich. Das ist der Bereich Logistik. Wir haben das Konsumentenverhalten im Internet als nicht so stark eingeschätzt. Logistik ist ein aufstrebender Markt und wird in den kommenden Jahren ein spannender Bereich bleiben. Wir sind uns sicher, dass sich die Logistik noch einmal stark verändern wird. Ein Grund dafür ist das veränderte Konsumentenverhalten. Ziel ist es, die bestellte Ware im Laufe eines Tages zu erhalten. Die Kunst dabei ist, die kurzen Lieferzeiten bei allen Waren und flächendeckend im ganzen Land zu ermöglichen. Durch die schnellere Umschlagtätigkeit steigt der Bedarf an City-Hubs.

Wo könnten diese City-Hubs entstehen?

Knapp: Wo aktuell relativ viel Fläche zur Verfügung steht, ist in Einzelhandelsimmobilien. Dort könnte man zum Beispiel Abholstationen für Waren einrichten. Nicht für den einzelnen Verbraucher, sondern für die Verteilung auf der letzten Meile. Dazu gibt es bereits die ersten Versuche. In Deutschland fällt mir ein ehemaliges Karstadt-Gebäude ein, in dem ein Amazon City Hub integriert wurde.

Zalando mietet in größeren Städten wie zum Beispiel in Köln oder Leipzig Shoppingflächen an und verkauft dort die Retourwaren in Outlets. Das scheint gut zu funktionieren. Innerhalb der letzten Zeit haben rund zehn solcher Outlets aufgemacht. Die Bewältigung der zurückgesendeten Waren ist ein Problem, und so können sie verwertet werden. Zalando ist ja zu Beginn seiner Tätigkeit von den Retourwaren faktisch überrollt worden. Dem wurde man anfangs gar nicht Herr, da man mit dieser Masse nicht gerechnet hatte.

Immobilien verändern sich schnell.

Knapp: Natürlich. Man muss mit der Zeit gehen und die Antworten auf die Fragen des Marktes liefern. Man muss wach bleiben und immer nach interessanten Themen Ausschau halten.


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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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