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Erholung – aber GANZ langsam!

Es ist eine alte Weisheit: Immobilien definieren sich regional. Einen einheitlichen US-Immobilienmarkt oder gar einen Florida-Immobilienmarkt gibt es nicht. Selbst in Orten wie Naples oder Miami existieren Teilmärkte, die sich oft diametral voneinander unterscheiden. Hier ein Überblick über zehn US-Staaten.

Es lässt sich generell sagen, dass der US-Immobilienmarkt als Ganzes seine Talsohle erreicht hat. Und für die nächsten Jahren ist zu erwarten, dass er sich langsam erholt. Sehr langsam, wohlgemerkt. Noch übersteigt der Wert eines Viertels aller US-Hypotheken den der zugrundeliegenden Immobilie. Seit dem Platzen der Immobilienblase im Jahre 2006 sind die Preise im Schnitt um 31% gefallen, in einzelnen Regionen sogar um bis zu 60%. Gemäß dem angesehenen Case-Shiller-Index liegen die Preise in zehn bzw. 20 untersuchten Städten heute auf dem Niveau vom Juni 2003. Im Juni 2012 verzeichneten alle Städte Preissteigerungen. Gegenüber dem Höhepunkt Juni/Juli 2006 ist allerdings immer noch ein durchschnittlicher Preisnachlass von 31% zu konstatieren.

Schulden verhindern teilweise eine Erholung des Markts

Eine grundlegende Erholung des Markts wird in vielen Gegenden durch die enormen Schulden verhindert, die auf den Häusern und Wohnungen lasten. Insgesamt liegen 8,6 Billionen Dollar Hypotheken auf Immobilien mit einem Wert von 12,2 Billionen Dollar, das heißt, im Schnitt beträgt die Belastung 70,5%. In fünf Bundesstaaten liegt dieser Wert bei 80% oder mehr. An der Spitze befindet sich Nevada, wo die Hypotheken mit 114% den Wert der belehnten Objekte um 13 Milliarden Dollar übersteigen.
Von den zehn Staaten mit der höchsten Belehnung mussten neun zwischen 2006 und 2011 auch die größten Preiseinbrüche verzeichnen. An der Spitze liegt wiederum Nevada mit einem Rückgang von 60%. Dass die Immobilienkrise natürlich große Auswirkungen auf die lokale Wirtschaft hat, liegt auf der Hand. Die Arbeitslosenquoten in diesen Bundesstaaten sind überdurchschnittlich hoch. Hier die Eckdaten der traurigen „Top Ten“:

Nevada
Der am stärksten von der Immobilienkrise betroffene Bundesstaat. 71% aller Hausbesitzer in Las Vegas schulden den Banken mehr, als ihr Objekt wert ist. Die Arbeitslosenquote ist eine der höchsten in den USA und macht eine schnelle Erholung sehr unwahrscheinlich.

Florida
Von 2006 bis 2011 haben sich die Hauspreise hier halbiert. Ein anhaltender Zustrom aus anderen Bundesstaaten, massive Käufe internationaler Investoren und ein wieder anlaufender Markt für Zweitwohnungen haben die Nachfrage in guten Gebieten jedoch wieder angefacht. Die Preise haben sich in den meisten Gegenden stabilisiert, in guten Lagen werden sogar wieder Preissteigerungen verzeichnet.

Arizona
Die Preise zeigen weiterhin eine fallende Tendenz. Die Wirtschaft profitierte bis Mitte des letzten Jahrzehnts von einer hohen Bautätigkeit, nun muss der Zusammenbruch der Bauindustrie erst durch andere Industrien ausgeglichen werden. Für 2012 wird mit weiteren 9% Preisrückgang gerechnet.

Georgia
Allein im Jahre 2011 sind die Preise hier um 12% gefallen. Für 2012 erwarten die Experten einen weiteren Preisverfall von 4%.

Michigan
Einer der wenigen Staaten, die 2011 steigende Preise verzeichnen konnten– sie erhöhten sich hier um 1,7%. Zum Höhepunkt der Rezession verzeichnete Michigan mit 15% auch die höchste Arbeitslosenquote. In Detroit verwandeln sich große Gebiete in Slums. Der Bevölkerungsrückgang führt dazu, dass die Stadt für ganze Straßenzüge keine Versorgungsleistungen mehr anbietet und die noch verbleibenden Häuser abgerissen werden.

Kalifornien
Der größte Immobilienmarkt der USA mit 22% Anteil sowohl am Gesamtbestand wie auch bei den ausstehenden Hypotheken. Ein Preisrückgang von 46% hat die Wirtschaft stark angeschlagen, die zudem unter der dritthöchsten Arbeitslosenquote der USA leidet.

Illinois
Mit 624.577 Hypotheken „unter Wasser“liegt Illinois in dieser Kategorie nach Kalifornien und Florida an dritter Stelle. 5,3% aller Häuser sind bereits in der Zwangsvollstreckung.

Idaho
Hier zeichnet sich eine Wende ab. Für 2012 wird mit einem Preisanstieg von 4,1% gerechnet, für den Zeitraum von 2011 bis 2013 sogar mit beachtlichen 12%.

Maryland
Dank einer vergleichsweise niedrigen Arbeitslosenquote (6,8%), eines hohen mittleren Haushaltseinkommens und einer sich verbessernden Wirtschaft erholen sich momentan die Immobilienpreise.

Ohio
Dieser Bundesstaat verliert seit Jahren Industrie-Arbeitsplätze. Ganze Stadtteile entvölkern sich, was zu weiterem Preisverfall führt. Sowohl hier wie auch in Michigan zeigen sich sehr deutlich die Auswirkungen des Strukturwandels in den USA.

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Über den Autor

rainer-n-filthaut

Rainer N. Filthaut

Unser Korrespondent aus Florida  ist Gründer und Geschäftsführer der IRC International Reality Corporation in Naples (Florida). Er ist zudem „Certified Commercial Investment Member“ (CCIM) und „Certified International Property Specialist“ (CIPS). Seit 16 Jahren berät er mehrheitlich europäische Investoren bei ihren US-Immobilientransaktionen. www.inter-realty.com

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