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Eine Nische in der Nische

Mit der im August 2014 erfolgten Eröffnung eines City-Outlet-Centers in Bad Münstereifel wurde erstmals in Europa ein professionell organisiertes und konzipiertes Fabrikverkaufskonzept realisiert, das bestehende Ladenflächen in den Geschäftslagen einer historischen Innenstadt nutzt. Damit hat ein Run begonnen, aber nur für wenige ist Platz.

Bad Münstereifel gilt als mittelalterliches Kleinod mit nahezu vollständig erhaltener, restaurierter Stadtmauer. Neben den rund 6.000 Einwohnern im Kernort leben weitere rund 13.000 in den dazugehörigen 51 Ortsteilen und Weilern– macht knapp 20.000 Einwohner. Viele von ihnen sah die Innenstadt jedoch nicht mehr. Sie war als Geschäftslage im Niedergang. Die Mieter fielen immer mehr aus, und auch Kunden fanden sich immer seltener in der– zwar sehr schönen– aber auch ein wenig trostlos wirkenden Fußgängerzone ein. Das ist jetzt vorbei. Das Städtchen an der Eifel hat den Turnaround geschafft, und das mit einem äußerst ungewöhnlichen Konzept: Mit einem Factory-Outlet-Center quer durch die Innenstadt. „Zwar wurden bereits in der Vergangenheit immer wieder Outlet-Center in innenstadtnahen Lagen, nicht aber direkt in einer Innenstadt, errichtet“, erklärt Joachim Will, Geschäftsführer der Unternehmensberatung ecostra. Zudem handelte es sich immer um Center-Konzepte, welche aus einem einheitlich geplanten und räumlich zusammenhängenden Gebäudekomplex bestanden und auch hinsichtlich der Besitzverhältnisse eine nur wenig heterogene Situation zeigten. In Bad Münstereifel verhält es sich aber ganz anders.

Bislang noch nirgends realisiert

Ein Outlet-Konzept wie in Bad Münstereifel mit mehr oder weniger verstreut über eine innerstädtische Geschäftslage situierten Ladeneinheiten wurde– zumindest von international tätigen, erfahrenen FOC-Entwicklern– bislang noch nirgends realisiert. Mit ein Grund ist unter anderem auch die Finanzierung beziehungsweise das geringe Interesse von Investoren. Große, international erfahrene FOC-Betreiber fassen City-Outlet-Konzepte bislang noch nicht einmal mit spitzen Fingern an. Das hängt nach Kenntnis des ecostra-Geschäftsführers vor allem mit der geringen Kapitalmarktfähigkeit eines solchen Konzepts zusammen.

Der Hemmschuh

So zeigen sich bislang Hypothekenbanken bei der Finanzierung solcher City-Outlet-Center äußerst zurückhaltend. Außerdem ist es mehr als fraglich, ob City-Outlet-Center überhaupt ein auf dem Immobilienmarkt handelbares Produkt darstellen. „Für Immobilienfonds dürfte ein Investment in ein solches Handelskonzept jedenfalls kein Thema sein“, so Will. Somit kommen hier nur lokale oder regionale Investoren in Frage, welche solche Vorhaben überwiegend mit Eigenkapital finanzieren und die Objekte langfristig halten.

Steigendes Interesse der Markenhersteller

Auch von der Mieterseite wurde diesem Konzept bislang meist mit Zurückhaltung begegnet. Will: „So war die Vermietung der Outlet-Stores in Bad Münstereifel– nach vorliegenden Informationen– mit nicht geringen Schwierigkeiten verbunden und erforderte von Seiten der dort engagierten Investoren z.T. erhebliche Konzessionen bei der Mietvertragsgestaltung.“ Der bisherige Erfolg des „immobilienwirtschaftlichen Experiments“– wie Will es bezeichnet– City-Outlet Bad Münstereifel hat nun aber dazu geführt, dass die Vorbehalte der Markenhersteller bei der Anmietung merklich abgenommen haben. Es gibt eine erkennbare Nachfrage von weiteren Mietern nach Ladenflächen, so dass in dem Eifelstädtchen derzeit versucht wird, durch den Ankauf weiterer Geschäftseinheiten das Flächenangebot auszubauen.

Konzept gegen darbende Innenstädte

Gerade für Innenstädte, die sich im Niedergang befinden, wäre ein Outlet-Center zumindest eine Option. Denn auch die den Outlet-Stores benachbarten Einzelhändler und Gastronomen berichten von merklichen Umsatzzuwächsen und von einem Aufleben der Geschäftstätigkeit. „Einen solchen Turnaround wünschen sich viele Kommunen“, so Will. „Der bisherige Erfolg des Outlet-Konzepts hat auch das Interesse einer Vielzahl von Städten und Gemeinden an diesem Konzept geweckt, die ebenfalls über touristisch attraktive Innenstädte verfügen und hier mit einer zum Teil massiven Leerstandsproblematik konfrontiert sind.“

Wettrennen um den Standort

Das Interesse an der Idee ist laut Will derzeit enorm. „Nach vorliegenden Berichten geben sich in Bad Münstereifel derzeit Bürgermeister und Stadtplaner anderer Städte die Klinke in die Hand. Ganze Busladungen von Gemeinderäten sind zu Informationsfahrten in die Eifel aufgebrochen.“ Verschiedentlich sind bereits Wettrennen verschiedener Gemeinden innerhalb derselben Region um die Realisierung eines City-Outlet-Centers zu erkennen. Der ecostra-Geschäftsführer bremst aber die Euphorie. „Auch ein solches City-Outlet-Konzept erfordert bestimmte Standortfaktoren, entsprechende Potenziale im Einzugsgebiet und braucht eine gewisse ,kritische Masse‘ an Outlet-Stores. Es ist unwahrscheinlich, dass innerhalb ein und derselben Region mehr als ein solches Konzept wirtschaftlich tragfähig betrieben werden kann. Dabei hat derjenige, der zuerst kommt, immer Vorteile.“

Ein Nischenprodukt

Aufgrund der immobilienwirtschaftlichen Gegebenheiten sowie der Kapitalmarktbedingungen dürfte das City-Outlet-Konzept insgesamt nur sehr begrenzt multiplizierbar und somit nur an einzelnen, ausgewählten Standorten umsetzbar sein. Bereits die herkömmlichen Factory-Outlet-Center stellen innerhalb des Einzelhandelsmarktes hinsichtlich Anzahl und Marktbedeutung eine vergleichsweise kleine Nische dar. Will: „City-Outlet-Center sind hier nochmals eine Nische in der Nische.“

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Über den Autor

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Dieter D. Kendler

Dieter D. Kendler hat Philosophie und Psychologie an der Universität Wien und Berlin studiert. Während seines Studiums arbeitete er in einer Privatdetektei und einer Hausverwaltung. Aus dieser Kombination entspringt auch seine Vorliebe für Journalismus und Immobilien. Er lebt derzeit in Bielefeld und ist selbständiger Journalist. In seinen Texten behandelt er vorwiegend philosophische, psychologische und wissenschaftliche Themen – und ab und zu auch immobilienspezifische.

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