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Ein komplexer Problemfall

Auch wenn versucht wird, den US-Häusermarkt als stabil hinzustellen, so ist er das noch lange nicht. Eine Vielzahl von Problemen taucht mittlerweile auf, die miteinander verstrickt sind und sich nicht ganz so einfach lösen lassen. Einige Kommunen greifen zu drastischen Maßnahmen, und wenn man jetzt noch weiterdenkt, dann wird es wohl am Ende des Tages eine sehr ungewöhnliche Lösung geben.

Die US-Immobilienkrise, die der eigentliche Auslöser eines noch viel größeren Desasters war, ist bis zum heutigen Tag weiterhin akut und nicht gelöst. Es machen immer wieder Zahlen die Runde, wie viele Häuser mehr oder weniger verkauft bzw. gebaut werden, und sie sehen eher nach einem kontinuierlichem Auf und Ab als nach einer Erholung des Gesamtmarktes aus. Stabil ist die Lage in den USA nicht.

Häuser weniger Wert als Darlehen

In den vergangenen Jahren mussten insgesamt neun Millionen US-Bürger der Zwangsversteigerung ihrer Häuser zustimmen. Viele Hauseigentümer schulden den Banken noch Darlehen, die höher sind als der aktuelle Wert der Immobilie. Ein Ende ist nicht in Sicht und es sind weiterhin viele Haushalte mit diesem Problem konfrontiert, da aufgrund der Wirtschaftslage auch die Preise für Immobilien sinken. Viele Indikatoren deuten darauf hin, dass eine nachhaltige Verbesserung der Lage noch nicht in Sicht ist. So verharrt etwa der wichtige SP-Case-Shiller-Hauspreisindex weiterhin auf einem extrem niedrigen Niveau. Vor einigen Monaten sackte der Wert sogar noch unter den Wert aus dem Jahr 2009 ab.

Insolvenzen von Kommunen steigen

Das hat auch zur Folge, dass die Insolvenzen von Kommunen ansteigen, denn die fallenden Häuserpreise mindern eine der Haupteinnahmequelle: die Grundbesitzsteuer. Im Juli war die kalifornische Stadt Stockton mit rund 300.000 Einwohnern der größte kommunale Insolvenzfall der US-Geschichte. Dass Kommunen in den USA in Insolvenz gehen, ist keine neue Entwicklung. Seit 1937 haben sich rund 700 Gemeinden und Städte für zahlungsunfähig erklärt, aber dieser Fall war der größte. Dem San Bernardino County östlich von Los Angeles könnte das gleiche Schicksal widerfahren. In dem Landkreis östlich von Los Angeles fallen die Häuserpreise rasant, und die Hälfte der rund 300.000 mit Hypotheken belasteten Häuser ist jeweils bereits weniger wert als der darauf lastende Kredit. Viele Hausbesitzer lösen in so einer Situation dieses Problem nach amerikanischem Recht. Sie können ihre Häuser einfach „aufgeben“, sprich den Schlüssel in den Briefkasten ihrer Bank werfen. Somit sind ihre Schulden „getilgt“.

Eminent Domain– Enteignung der Banken

Für die Banken und die Gemeinden entsteht aber ein weiteres Problem. Denn jedes leer stehende Gebäude führt zu einem noch stärkeren Verfall der Häuserpreise. Einige Banken– besonders in „Krisengebieten“– haben mittlerweile so viele Häuser, dass es auch ein Problem ist, diese in einem Zustand zu erhalten, in dem sie wieder verkauft werden können. Wohlgemerkt: bei sinkenden Preisen. Die Häuser werden oftmals ihrem Schicksal überlassen, sie verfallen einfach, und das macht sich im Stadtbild ganz schlecht. Jetzt hat sich das San Bernardino County ein radikales Mittel einfallen lassen, damit es Zugriff auf die Immobilien bekommt, bevor der Wertverfall immer größer wird: Zwangsenteignung. Hilfe dazu gibt eine Befugnis im US-Recht: die „Eminent Domain“, die es erlaubt, „Besitz zum Wohl der Allgemeinheit zwangsweise zu enteignen“. Doch daraus ergibt sich eine neue, noch größere Schwierigkeit. Denn bei den meisten Hypothekenbesitzern, die enteignet werden sollen, handelt es sich um institutionelle Anleger wie Fonds und Banken. Sie haben ihre Hypotheken in Anleihen, den sogenannten „Residential Mortgage Backed Securities (RMBS)“ verpackt, die durch private Wohnimmobilien abgesichert sind. Durch die Enteignung drohen den Banken und den Fonds nun selbst hohe Verluste.

Wem gehört jetzt das Haus?

Eine weitere Schwierigkeit ist festzustellen, wem die Immobilie gehört. Die Hypothekarkredite wurden so oft verpackt und umgeschichtet, dass es sich nicht nachvollziehen lässt, wer jetzt eigentlich der „Eigentümer“ der Häuser ist– bzw. wer den Kredit „übernommen“ hat. Die Kommunen kümmert es wenig, ob eine Bank den Kredit verpackt und weitergegeben hat– irgendwohin auf der Welt; es geht vielmehr darum, Wohnraum in der Stadt zu erhalten, denn die Probleme der Gemeinden sind hier und jetzt und nicht auf der anderen Seite des Globus. Selbst Soziologen gehen nur von einer einzigen logischen Lösung aus: Kredit streichen, die Menschen in ihren Häusern wohnen lassen und dafür eine geringe „Miete“ bzw. Grundbesitzsteuer zu kassieren.
Es ist nämlich zu erwarten, dass sich die Rezession in den USA verstärkt und sich die Probleme rund um sinkende Preise, Zwangsversteigerungen, leer stehende Häuser und den Verfall von Wohngegenden noch ausweiten werden.

Sozialstaat USA

Zu der Situation am US-Häusermarkt kommen nämlich katastrophale Daten hinzu: Über 46 Millionen Amerikaner sind aktuell auf die staatliche Unterstützung beim Einkauf von Lebensmitteln angewiesen sind: Das heißt, jeder siebente US-Bürger bezieht seine Nahrung über Lebensmittelkarten. Es ist nicht zu erwarten, dass sich die Lage in den USA in den nächsten Jahren bessern wird. Schon gar nicht, wenn Mitt Romney der neue Präsident wird, dessen designierter Vize Paul Ryan schon angekündigt hat, wo er sparen will: bei den Sozialleistungen.

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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