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Ein Blick auf die USA

Geld bei der Bank anzulegen bringt heute keine Zinsen mehr, die Renditen von Rentenpapieren sind bescheiden und die Risiken zu hoch. Und die Aktienmärkte haben auch wieder respektable Höhen erreicht. Wohin also mit dem Geld? Immer mehr private und institutionelle Anleger sehen gewerbliche Immobilien als sichere Anlage, die zudem interessante Renditen und einen Inflationsschutz bieten. In meinem Artikel möchte ich daher die Situation in den verschiedenen Bereichen des gewerblichen Immobilienmarktes der USA beleuchten.

Miethäuser

Diese haben zuletzt deutlich besser abgeschnitten als andere Kategorien der gewerblichen Immobilien. Die Nachfrage nach Mietobjekten steigt ständig, und die Anleger sehen die Risiken als gering an, da auf jedes Objekt heute eine hohe Anzahl von potenziellen Mietern kommt. Zum Teil weichen die Preisvorstellungen der Käufer und der Verkäufer allerdings stark voneinander ab. Die Verkäufer richten ihre Erwartungen häufig an den Preisen von Topobjekten aus, ohne ihre weniger attraktiven Immobilien aufgerüstet zu haben. Im Moment werden zwar relativ wenige Miethäuser gebaut, doch das dürfte sich in absehbarer Zeit ändern. Die durchschnittliche Rendite liegt bei 6,3%, wobei sehr gute Objekte auch mal bei knapp 4% den Besitzer wechseln.

Bürogebäude

Die schleppende Wirtschaftsentwicklung in den USA macht diesem Sektor zu schaffen. Die Renditen sind zuletzt etwas angestiegen, doch die stark gestiegenen Preise führen bei den Investoren zu Zurückhaltung. Die Banken haben noch viele zwangsversteigerte Objekte in ihrem Bestand, die oftmals unter den Wiederherstellungskosten verkauft werden. Die Neubautätigkeit bleibt daher auf tiefem Niveau. Firmen versuchen weiterhin, ihre Kosten zu senken, lassen Mitarbeiter von zuhause aus arbeiten oder einen Schreibtisch von mehreren nutzen. In den nächsten Jahren dürften die Preise steigen und die Renditen fallen, was dann wieder zu einer stärkeren Neubautätigkeit führen sollte.

Ladengeschäfte/Einkaufszentren

In diesem Segment trennt sich momentan die Spreu vom Weizen. Gefragt sind Objekte in guten Lagen mit solventen Mietern. Dafür werden absolute Toppreise bezahlt. Die Renditeunterschiede zwischen A-, B- und C-Lagen/-Objekten haben sich etwas verkleinert, sind aber immer noch sehr signifikant. Die Bauträger halten sich sehr zurück, neue Objekte zu errichten. Erschwerend kommt hinzu, dass es ausgesprochen schwierig ist, Baufinanzierungen zu erhalten. Und das Internet ändert das Kaufverhalten der Konsumenten: Große Ketten wie etwa Best Buy verlieren an Umsatz und Gewinn, da sich die Kunden zwar die Geräte im Laden anschauen und Rat einholen, dann aber (umsatzsteuerfrei) bei Amazon.com oder anderen Online-Händlern bestellen. Buchläden wie Barnes Noble, Borders oder Books-A-Million, die von dem neuen Kaufverhalten besonders betroffen sind, kämpfen um ihr Überleben oder sind schon pleite. Andere Geschäftsmodelle wie Videoverleihe (Blockbuster) verlieren ihre Daseinsberechtigung. Die Renditen werden hier voraussichtlich noch weiter sinken.

Medizinische Einrichtungen/Seniorenheime

Der demografische Wandel hinterlässt auch am Immobilienmarkt Spuren. Mit einer zunehmend älteren Bevölkerung wird die Nachfrage nach altersgerechten Wohnformen, Arztpraxen, Kliniken und anderen Einrichtungen steigen, die den Bedürfnissen von Senioren entgegenkommen. Altersgerecht heißt in diesem Fall: Wir werden unzweifelhaft einen steigenden Bedarf an Ärztehäusern, barrierefreien oder -armen Wohnungen und Pflegeheimen erleben. Die Babyboomer werden älter und benötigen mehr medizinische Versorgung. Gesundheit und alles, was damit zusammenhängt, wird in den USA in den kommenden zehn Jahren eine der zentralen Wachstumsindustrien sein. Das Urban Land Institute schätzt, dass bis zum Jahre 2019 die Nachfrage nach Arztpraxen, Krankenhäusern, Pflegeheimen etc. um 19% ansteigen wird. Dies entspricht einer Fläche von 5,9 Millionen Quadratmetern. Der Wegfall ganzer Einzelhandelsketten (Videoverleih, Banken, Möbelläden, Buchläden) hat oft gewaltige Leerflächen entstehen lassen. Die große Anzahl an Parkplätzen, die gute Lage, Sichtbarkeit und der ständige Publikumsverkehr machen solche Lagen sehr attraktiv für Arztpraxen und andere Firmen im Gesundheitswesen.

Lagerhallen/Logistikzentren

Der Bau von Lager- und Logistikkomplexen hat wieder Fahrt aufgenommen. Nach Jahren der Krise wächst der Bedarf an modernen Lagerhallen und deren Bewirtschaftung. Mit einem zunehmend veränderten Konsumverhalten– Stichwort: „Online-Shopping“– werden neue, moderne Logistikzentren gebraucht. Die am Computer bestellten Waren müssen gelagert, transportiert und verteilt werden. Aufgrund des geringen Angebots haben sich erstklassige Logistik- und Industrieimmobilien in den vergangenen zwölf Monaten bereits an vielen Standorten verteuert. Dies liegt insbesondere daran, dass während der Wirtschaftskrise kaum Hallen gebaut wurden, es sei denn, es hatte sich zuvor bereits ein Mieter dafür gefunden.

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Über den Autor

rainer-n-filthaut

Rainer N. Filthaut

Unser Korrespondent aus Florida  ist Gründer und Geschäftsführer der IRC International Reality Corporation in Naples (Florida). Er ist zudem „Certified Commercial Investment Member“ (CCIM) und „Certified International Property Specialist“ (CIPS). Seit 16 Jahren berät er mehrheitlich europäische Investoren bei ihren US-Immobilientransaktionen. www.inter-realty.com

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