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Das „Wiener Modell“ und neue Hotelkonzepte

Die österreichische Value One und die deutsche Arbireo Capital haben ein europaweit tätiges Hotel-Joint-Venture gegründet. Die Kooperation deckt die gesamte Wertschöpfungskette von Investment und Hotelentwicklung über aktives Asset-Management bis hin zum Betrieb ab. Die Protagonisten sind Profis und schon lange in der Branche. Die Immobilien-Redaktion sprach mit Karl Bier und Theodor Kubak über ihre Pläne.

Herr Bier, Hotels waren in Ihrer beruflichen Laufbahn immer ein Schwerpunkt.

Im Interview
Karl Bier
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Bier: Stimmt. Bei meiner vergangenen Tätigkeit waren Hotels immer ein wichtiges Thema. Value One hat mit MILESTONE ein starkes Produkt im Bereich studentisches Wohnen entwickelt, das wir aktuell europaweit ausrollen. Ich wollte diese Schiene noch verstärkt mit dem Hotelthema verbinden.

Herr Kubak, wo waren Sie vor Arbireo Capital tätig?

Kubak: Ich komme prinzipiell direkt aus der Hotelbranche und habe auch selbst Hotels geleitet. In der Folge war ich bei der Union Investment mitverantwortlich für den Aufbau des Asset-Managements mit Schwerpunkt Investment Management im Hotelsegment. Mittlerweile hat die Union Investment 74 Hotels, und alle diese Erfahrungen übertrage ich eben auf diese Entwicklung.

Wie kamen Arbireo Capital und Value One zusammen?

Kubak: Karl Bier und ich haben schon seit Jahren beruflichen Kontakt gehabt, als ich noch bei der Union Investment und er bei der UBM war. Das war noch vor 2008 oder 2009. Damals, in der Finanzkrise, haben wir gemeinsam ein Konzept entwickelt, wie wir in der Krise Hotels trotzdem weiter verkaufen können. Und zwar so, dass es für alle Beteiligten einen Vorteil hat.

Bier: Aus dieser Idee heraus haben wir jetzt gemeinsam ein Produkt kreiert, in das institutionelle Anleger auch gerne investieren. Wie wir gehört haben, wird es mittlerweile am Markt das „Wiener Modell“ genannt.

Wie funktioniert dieses Konzept?

Bier: Gemeinsam verkaufen wir das jeweilige Projekt, bleiben aber mit dem Haus als Pächter verbunden, indem wir es 20 Jahre betreiben. Damit zeigen wir auch dem zukünftigen Investor, dass wir an einer langfristigen Zusammenarbeit interessiert sind.

Während der Krise war es ja sehr schwierig. Institutionelle Investoren waren mehr denn je an Sicherheit interessiert. Wir haben daher beim Verkauf einen Pachtabschlag miteinkalkuliert, womit in der Krise auch ein gewisses Downsizing abgebildet wurde. Damit konnte der Betreiber in der Krise das Hotel auch noch problemlos betreiben, und der Investor hatte seinen Sicherheitsaspekt.

Im Interview
Theodor Kubak
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Kubak: Trotz der angespannten Situation wollte damals niemand ein Hotel abwerten, und es wurde auch keines verkauft. Mit dem Pachtabschlag von 25 bis 30 Prozent schafften wir aber für alle Beteiligten die Basis eines Preisfindungsprozesses. Der Käufer bekam damit einen nachhaltigen Pachtvertrag mit einem Pächter, der seinen Verpflichtungen nachkommt. Gleichzeitig hat die Immobilie, auf Grund des durch die hohe Pachtabdeckung geringeren Risikos, in vielen Fällen einen über die Pachtsteigerung hinausgehenden Wertanstieg erfahren, und das ist für jeden Fonds ein wichtiger Aspekt.

Bier: Als Entwickler erhalte ich zwar so einen geringeren Kaufpreis, aber indem ich auch gleichzeitig Pächter bin, bekomme ich dieses Minus über das verbleibende Delta zwischen 75 und 100 in Laufe des Pachtvertrags wieder herein. Wenn es nicht so gut läuft, bin ich abgesichert, und wenn es besser geht, bekomme ich deutlich mehr.

Was ich beim Kaufpreis nachlasse, verdiene ich als Pächter in der Hotelgesellschaft.

Kubak: In der Tat war es so, dass es dieses gemeinsame Produkt so am Markt nicht gegeben hat. Das war für die UBM und die Union Investment damals ein ganz wesentlicher Schritt.

Bier: Heute kommt uns natürlich in der Kombination der beiden Unternehmen Arbireo Capital und Value One zugute, dass wir gemeinsam mehr Aspekte abdecken können und es damit ein größeres Betätigungsfeld gibt. Wir entwickeln Hotels, betreiben sie und decken auch die Investitionsseite ab. Diesen 360-Grad-Ansatz fanden alle Beteiligten sehr spannend. Wir schaffen es in dieser Konstellation, mögliche Reibungsverluste so weit wie möglich zu minimieren.

Kubak: Die Value One bildet das studentische Wohnen und Hotels ab, und über die Arbireo Capital haben wir einen Fonds, der institutionelles Kapital bündelt und die Liegenschaft unter dem Gesichtspunkt ankauft, ein Hotel einer bestimmten Marke zu errichten.

Wie sehen die Hotelkonzepte aus?

Kubak: Da muss man etwas weiter ausholen und den demografischen Aspekt beachten. Der globale Tourismus wird hauptsächlich von der Millennium-Generation getragen, die am spendierfreudigsten ist. Das sind in Europa geschätzte 120 Millionen Menschen, in den USA sind es 170 Millionen und im gesamten asiatischen Raum rund eine Milliarde. Wir bewegen uns grundsätzlich im Drei-Sterne-Bereich, und unsere Konzepte sind vom Standort abhängig. Der Gast von heute ist an „Experience“ (Erlebnis) interessiert. Was wir derzeit verfolgen, zielt genau darauf ab. Mit den Standorten und Konzepten wollen wir den Gast von morgen abholen, und unsere Konzepte sollen die nächsten 15 bis 20 Jahre Bestand haben. Das Hotel ist nur ein Teil der Experience.

Welche Standorte sind interessant?

Bier: Ich habe mir in Europa verschiedene Standorte angesehen, und Portugal war bisher relativ uninteressant, das hat sich aber in den vergangenen Jahren geändert. Wir sind jetzt sehr früh und bewusst in einem boomenden Markt, der im Kommen ist. Das Land hat zweistellige Wachstumsraten – und es hat einiges zu bieten im kulturellen, historischen und wirtschaftlichen Bereich. Man hat sehr viel Geld in die Infrastruktur der Schulen, Universitäten und Lehrerausbildung gesteckt, um auch im studentischen Bereich sehr attraktiv zu sein, und in der Folge ist Portugal bei internationalen Studenten sehr beliebt.

Welche Projekte gibt es in Portugal bzw. welche sind geplant?

Bier: Ein Projekt mit studentischem Wohnen haben wir schon in Porto eröffnet. In Lissabon ist derzeit eines in Bau – mit diesem werden wir Anfang nächsten Jahres fertig.

Kubak: In Lissabon liegt die Auslastung über Wien, und die Kosten betragen nur 35 bis 40 Prozent von Wien. Das macht den Markt sehr spannend. Die Yields sind natürlich weiter oben. Wir wollen prinzipiell Städte, in denen beides möglich ist: studentisches Wohnen und Business. Wir wollen keine reine Leisure-Destination.

Warum beides?

Bier: Wir wollen die Synergien zwischen studentischem Wohnen und Hotels nutzen. Mit studentischem Wohnen schaffen wir das ganze Jahr über eine gute Auslastung, und im Sommer kann man kostengünstigere Einheiten auch in Kombination mit dem Hotel anbieten. Wir können damit das Hotelkontingent kurzfristig erhöhen.

Sie haben vor einigen Jahren einmal in einem Interview gesagt, dass für Sie auch Italien ein Thema wäre.

Bier: In Italien sind wir sehr interessiert, etwas zu machen. Wir sind eine Partnerschaft mit Nuveen eingegangen und in den Bereichen studentisches Wohnen und Hotel intensiv auf der Suche. Es hängt – wie in allen Ländern – sehr vom Standort beziehungsweise von der Stadt ab. Daher wären Mailand, Florenz, aber auch Triest interessant. Der Markt und die Möglichkeiten stimmen uns sehr positiv.

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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