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Das andere Deutschland

Anleger stürzen sich auf die sieben großen deutschen Städte. Abseits der Trampelpfade der großen Investoren gibt es allerdings noch unterschätzte Städte, die langfristig ein hohes Potenzial bergen.

Befragt man internationale Investoren zu den beliebtesten Immobilien-Investment-Standorten in Deutschland, so haben diese fast alle nur die Top Seven im Visier: Berlin, Köln, München, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Stuttgart. Die Preise in diesen Ballungsräumen sind aufgrund der enormen Nachfrage in den vergangenen Jahren überproportional gestiegen, vor allem im Bereich Wohnimmobilien. Der Konkurrenzkampf um die besten Objekte wird immer größer, und die Renditen geraten zunehmend unter Druck.

Standorte mit Möglichkeiten

Es gibt aber auch noch andere interessante Städte mit hohem Potenzial, die noch nicht so stark im Fokus der internationalen Anleger stehen. Für einen prosperierenden Standort sind nämlich nicht nur die absolute Größe oder die Zahl der Einwohner relevant, sondern insbesondere auch das Wachstum der Bevölkerung, die Entwicklung der Arbeitslosenquote und die wirtschaftliche Dynamik. Eine stabile wirtschaftliche Entwicklung sowie ein stetiges Wachstum der Bevölkerung werden in deutschen Städten vor allem durch Leitbetriebe (zum Beispiel Automobilindustrie) und/oder Universitäten sowie funktionale Verkehrsinfrastruktur gewährleistet. Betrachtet man diese Faktoren, so gibt es überraschende Ergebnisse abseits der Top Seven sowie auch außerhalb von Bayern, das unbestritten die deutsche Wachstumsregion Nummer eins darstellt.

Unterschätzte Städte

Nach eingehenden Analysen und umfassender Recherche haben sich für uns sechs Städte herauskristallisiert, von denen wir der Meinung sind, dass sie bislang unterschätzt wurden. Für Investoren sind sie insofern interessant, als sie einerseits beim Immobilien-Einkauf noch ein sehr gutes Preis-Leistungs-Verhältnis aufweisen und andererseits über solide wirtschaftliche Rahmendaten verfügen. Diese Städte sind Dresden, Leipzig, Potsdam, Magdeburg, Erfurt und Halle.

Die neuen Bundesländer

Einige Voraussetzungen haben diese sechs Städte alle gemeinsam: Sie haben mehr als 200.000 Einwohner– mit Ausnahme von Potsdam, das aber zum Umkreis der deutschen Hauptstadt gezählt wird–, und sie befinden sich alle innerhalb eines Radius von zweieinhalb Stunden Fahrzeit von Berlin entfernt. Damit profitieren sie im weiteren Sinne auch noch von der Entwicklung in der Hauptstadt.

Da alle Städte in den neuen Bundesländern liegen, besitzen sie eine kompakte und neue Infrastruktur, was etwa Autobahnen, Flughäfen und Bahnhöfe betrifft. Und nicht zu vergessen, Milliarden von D-Mark und Euro flossen in den letzten 25 Jahren über den Solidarbeitrag in ostdeutsche Städte, was sich auf so manches Stadtbild und die Qualität der Immobilien extrem positiv ausgewirkt hat. Zudem sind Dresden, Magdeburg und Erfurt Landeshauptstädte mit entsprechender politischer Bedeutung und somit auch Verwaltungszentren.

Voraussetzungen fürs Investment

Obwohl die Bevölkerungszahlen in diesen Städten seit 2000 über dem Bundesdurchschnitt gestiegen bzw. annähernd gleich geblieben sind– besonders auffällig Potsdam, das seit 2000 um 25% gewachsen ist–, sind die Arbeitslosenquoten seit 2012 rückläufig. Vergleicht man die durchschnittlichen Kaufpreise für eine 60-Quadratmeter-Eigentumswohnung, so haben sie 2011 bis 2014 von einem– zugegebenermaßen– niedrigen Niveau allesamt auffällige Steigerungen erfahren: von 25% (Leipzig) über 44% (Erfurt) bis hin zu 56% (Berlin).

Die Städte kompakt

Es ist nicht möglich, hier im Einzelnen auf alle sechs Standorte einzugehen, darum möchte ich einige Punkte herausgreifen, die aussagekräftig sind– und damit auch die Philosophie unserer Auswahl erklären.

Leipzig

Leipzig belegt nicht nur bei der wirtschaftlichen Stabilität, sondern auch bei der Lebensqualität hinter Berlin den zweiten Platz in einem deutschen Städteranking. Gemessen am Anstieg der Beschäftigtenzahl von 2008 bis 2013 liegt die Stadt mit ihren 522.000 Einwohnern an erster Stelle. Leipzig bildet mit Halle und fünf weiteren Städten in Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen die „Metropolregion Mitteldeutschland“. Einer der größten Frachtflughäfen Europas (DHL- und Amazon-Logistikzentren), Porsche- und BMW-Autowerke sowie rund 50.000 Studenten tragen wesentlich zur Dynamik der bekannten Messe- und Bücherstadt bei.

Dresden

Dresden als Landeshauptstadt von Sachsen ist nicht nur eine der grünsten Städte Europas mit 62% Wald- und Grünfläche, sondern auch einer der modernsten Hightech-Standorte in Europa mit besonderen Kompetenzen in der Mikroelektronik, Informations- und Kommunikationstechnik, Biotechnologie, Nanotechnologie und Fotovoltaik– allesamt Branchen mit Zukunft. Die bekannte Kulturstadt (Semperoper) besitzt auch mehrere Universitäten. Die steigende Einwohnerzahl und ein unterdurchschnittlicher Leerstand erhöhen die Attraktivität zusätzlich, wie auch ein Blick auf die Mieten zeigt: Von 2009 bis 2014 haben sich die Wohnungsmieten um 23% erhöht.

Potsdam

Potsdam profitiert nicht nur von seiner unglaublichen Lage direkt bei Berlin (das heimliche Beverly Hills der Hauptstadt) und am Wasser (15 Seen befinden sich in und um die Stadt), sondern hat auch noch drei öffentliche Hochschulen mit mehr als 24.000 Studenten (bei 161.000 Einwohnern) und mehr als 40 Forschungsinstitute. Mit den Studios in Babelsberg ist Potsdam außerdem als Film- und Fernseh-Standort bekannt.

Magdeburg

Magdeburg, die Landeshauptstadt von Sachsen-Anhalt, belegt bei einer deutschlandweiten Umfrage über die Zufriedenheit der Bürger mit dem Leben in ihrer Stadt den ersten Platz. Diese Lebensqualität zeigt sich etwa am Transaktionsvolumen für Wohnungen, das von 2012 auf 2013 um 20% zunahm.

Zu guter Letzt sprechen auch die Renditen klar für diese Märkte:

3 bis 5,5% betragen sie in Berlin, 4 bis 6% in Dresden und Leipzig, bis hin zu 6 bis 8% in Magdeburg.

Was den Immobilienmarkt Berlin betrifft, hatten wir vor mehr als zehn Jahren bereits recht. Berlin war jahrelang unterschätzt und hat sich mittlerweile überproportional entwickelt. Ähnliches lässt sich nun auch für die genannten Städte prophezeien.

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Über den Autor

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Alexander Neuhuber

Mag. Alexander Neuhuber, FRICS CRE ist Gründer und Geschäftsführer der Magan Holding GmbH. Seit 30 Jahren ist Mag. Neuhuber in der österreichischen Immobilienwirtschaft unternehmerisch aktiv (Neuhuber und Partner, DTZ Neuhuber) und seit 15 Jahren in Deutschland, mittlerweile mit Büros auch in Berlin und Leipzig. Schwerpunkt der Tätigkeit liegt in der Beratung und Unterstützung der Klienten bei Auswahl, Strukturierung, Prüfung und Abschluss von Immobilien-Transaktionen in Wien, Berlin, Leipzig und Dresden.

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