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Berliner Mieten – Die nächsten 5 Jahre keine Erhöhung verunsichert die Branche

Mit Gesetzen in Marktstrukturen und Marktgesetze einzugreifen und zu versuchen, diese mit der Brechstange zu ändern, hat bis dato nicht funktioniert.

Auch diesmal wird es so sein. Damit meine ich das Eckpunktpapier, in dem der Berliner Senat ein neues Mietengesetz beschlossen hat. Inhalt des Papiers: Die Mieten für die rund 1,5 Millionen nicht preisgebundenen Wohnungen in der Bundeshauptstadt sollen demnach fünf Jahre nicht erhöht werden dürfen. Ausgenommen sind Neubauwohnungen und öffentlich geförderte Wohnungen – warum öffentlich geförderte Wohnungen nicht in diese Regelung fallen, ist ohnehin ein Rätsel und führt zu einer sehr eigenartigen Marktverzerrung.

Hohe Mieten werden gesenkt, Obergrenze schon ab 2020

Zudem ist eine Mietobergrenze geplant, deren Höhe allerdings noch offen ist. Das Gesetz soll ab Anfang 2020 gelten und schon rückwirkend zum 18. Juni wirksam werden. Das Ziel: Die hohen Mieten sollen auf ein „verträgliches Maß“ gesenkt werden.

So weit das Gesetz. Was wir aus mehr als 30 Jahren Markterfahrung sagen können: Den gewünschten Effekt wird dieses Gesetz nicht erzielen. Auch namhafte Branchenvertreter äußerten sich übereinstimmend kritisch zu dem geplanten Gesetzesentwurf. Der IVD und einige Rechtsexperten halten das Vorhaben sogar für verfassungswidrig.

Unabhängig davon werden private Eigentümer immer mehr verunsichert und das führt grundsätzlich zu einem immer investorenfeindlicheren Klima. In weiterer Folge werden auch Investitionen in Häuser vernachlässigt werden und die günstigen Mieten könnten wieder zu einem „Ablösesystem“ führen, das komplett am Markt vorbeigeht.

Langzeitbeispiele für Deckelungen zeigen einen Rückgang der Mietwohnungen

Internationale Beispiele aus New York, Spanien, Portugal oder Großbritannien aus den vergangenen Jahrzehnten zeigen, dass zwar die gewünschte Wirkung erzielt wurde – nämlich gedeckelte Mieten –, aber die negativen Auswirkungen waren immer dieselben und auf lange Sicht haben sie überwogen. Das Angebot an Mietwohnungen sank, da Investoren fernblieben, es bildeten sich Umgehungsstrategien und Schattenmärkte. Die Bausubstanz verfiel. Die britische Zeitung „Telegraph“ zitiert daher den Ökonomen und Wohnungsmarktexperten Assar Lindbeck: „Eine Regulierung der Mieten scheint der effizienteste derzeit bekannte Weg zu sein, um eine Stadt zu zerstören – von ihrer Bombardierung einmal abgesehen.“

Zusätzlich verhindert der Mietendeckel den dringend benötigten Neubau. Zwar soll in den ersten fünf Jahren ab der erstmaligen Nutzung keine Mietpreisüberhöhung vorliegen. Aber jetzt kommt der entscheidende Punkt: Erfolgt eine Wiedervermietung im Anschluss an diese Frist, muss sich der Vermieter an den neuen Mietendeckel halten. In der Folge werden sich Projektentwickler aus dem Mietwohnungsbau zurückziehen und notgedrungen nur noch Eigentumswohnungen bauen. Ein Mietendeckel kommt damit auch einer Neubaubremse gleich.

Ein entsprechendes Gesetz würde den Mangel an erschwinglichem Wohnraum also noch verschärfen. Sollte ein politisch Verantwortlicher diese Zeilen lesen, so sei noch einmal gesagt: Glauben Sie mir, es wird nicht funktionieren!

Sicherheit für Investoren sieht anders aus.

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Erschienen in Ausland geschrieben von Michael Mitterdorfer.

Über den Autor

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Michael Mitterdorfer

    Michael Alexander Mitterdorfer ist Leiter für Transaktionsmanagement und Investment der Magan Firmengruppe. Der Wiener verfügt über langjährige Erfahrung im Immobilieninvestmentbereich. Mitterdorfer startete seine Berufslaufbahn im Investmentteam der EHL Unternehmensgruppe und war später für den Einkauf von Immobilien bei der Bank Austria Real Invest verantwortlich.Die MAGAN Firmengruppe ist seit 1988 in Österreich, seit 2004 auch auf dem deutschen Immobilienmarkt tätig und unterhält neben dem Büro in Wien Niederlassungen in Berlin und Leipzig. Das Unternehmen unterstützt seine Kunden als Koordinator bei der Akquisition oder strukturiert den Verkauf von Immobilien als Eigentümervertreter. Dies gilt sowohl für den Einzeleinkauf von Zinshäusern als auch für die Strukturierung ganzer Portfolios. Zu den Kunden zählen neben Privatanlegern österreichische Privatstiftungen und institutionelle Anleger.

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