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Rund um den Globus

Worin investieren die Superreichen, und wo wohnen sie am liebsten? Wie viel (wie wenig) Eigenkapital bringt ein Käufer einer Immobilie tatsächlich mit?Was macht man mit alten Tankstellen, die nicht mehr genützt werden?Wieso gibt es Immobilien, bei denen die Betriebskosten nicht steigen?

Was machen mit alten Tankstellen?

In Deutschland kommt eine Tankstelle auf 5.450 Einwohner, in Österreich hingegen versorgt eine Tankstelle statistisch gesehen nur 3.240 Einwohner. Das ist nicht nur eine höhere Dichte als in Deutschland, sondern auch ein höherer Wert als in Spanien, Großbritannien oder Frankreich. In diesen Ländern findet schon seit Jahren eine Netzbereinigung statt, und auch der Tankstellenmarkt in Österreich steht vor einem historischen Umbruch, der nicht zuletzt auf die Immobilienwirtschaft Auswirkungen haben wird. „Am österreichischen Tankstellenmarkt wird in den nächsten Jahren kein Stein auf dem anderen bleiben“, erklärt Wolfgang Schmitzer, Geschäftsführer der SIDE PROJEKT Immobilienmanagement GmbH. Österreich hatte laut Wirtschaftskammer Anfang 2012 2.575 öffentliche Tankstellen, Ende 2002 waren es noch knapp 2.900 Anlagen, und Schmitzer rechnet, dass in den nächsten Jahren bis zu 600 Tankstellen in Österreich überflüssig werden. Die Konsolidierung ergibt aber auch große Chancen für Immobilienprojektentwickler. „Allein in Wien könnten durch das Tankstellensterben geschätzte 135.000 Quadratmeter Grundstücksflächen frei werden“, schätzt Schmitzer. Es gibt auch schon zahlreiche gelungene Nachnutzungsbeispiele, wie etwa einen Wohnbau der GESIBA in der Simmeringer Hauptstraße. Neben der Wohnnutzung finden sich intelligente Nachnutzungen von Tankstellen genauso im Bereich Gastronomie, Retail und Büro. Knackpunkt bei der Bewertung dieser Grundstücke ist, im Bodenwert auch das Potenzial für Immobilienentwicklungen abseits des Benzingeschäfts abzubilden.

Trend: Pop-up-Stores erobern neue Plätze!

Laut einer Studie von RegioPlan Consulting sind 450 Einzelhändler auf der Suche nach rund 1.500 Standorten für ihre Expansionszwecke in Österreich. „Bedenkt man, wie stark der Onlinehandel wächst, ist es bemerkenswert, dass der Handel nach wie vor so viele stationäre Geschäfte sucht“, kommentiert Hanna Bomba- Wilhelmi, CEO des internationalen Standortberaters RegioPlan Consulting. Ein Noch-Nischenphänomen, das jedoch immer bedeutender wird, sind dabei die Pop-up-Stores. Darunter werden temporäre Geschäfte von Adidas, Gucci oder No-Name-Labels an meist unerwarteten Standorten verstanden– so zum Beispiel in Hotels, leer stehenden Fabriken oder in Nebenstraßen. Pop-up-Stores sind trendy und bei Konsumenten sehr beliebt. „Der Handel sucht sich neue Plätze“, erklärt Bomba-Wilhelmi. „Früher gab es nur das Kaufhaus, heute kann ein Händler zwischen Shopping-Centern, Fachmarktzentren, Factory-Outlet-Centern, Power-Centern, Einkaufsstraßen, Onlinehandel, Pop-up-Stores und anderen auswählen“, so die Expertin.

Superreiche setzen auf Immobilien

Dem Knight Frank Wealth Report zufolge ist die Zahl der Superreichen, also der so genannten High-Net-Worth Individuals (HNWIs), die über ein Vermögen von mindestens 30 Millionen Dollar verfügen, im vergangenen Jahr um 5% gestiegen. Insbesondere in Städten wie São Paulo, Peking und Mumbai sind viele Reiche hinzugekommen, aktuell sollen es 189.835 Personen sein. Die Studie analysiert weiters auch die weltweit wichtigsten Immobilienmärkte sowie die Vermögensverteilung und die Einstellung der Vermögenden gegenüber Immobilien und anderen Investments. Demnach setzen die Superreichen in der Vermögensanlage vor allem auf Immobilien– zu 22%. Danach folgen Aktien (15%), Unternehmensanleihen (15%), Cash (12%), Staatsanleihen (8%), Währungen (7%), Gold (6%), Venture-Capital (5%) und Rohstoffe (5%).

Betriebskosten für Wohnprojekt

Was die Gebäudeverwaltung Rustler beim Bürohaus SILO anbietet– nämlich gedeckelte Betriebskosten über einen gewissen Zeitraum– gibt es nun auch bei Wohnprojekten. Während Rustler beim SILO für die nächsten zehn Jahre einen indexgesicherten Fixpreis je Quadratmeter Nutzfläche garantiert, ist die IG Immobilien beim Wohnprojekt Campus Lodge das erste Unternehmen in Österreich, das die Haus-Betriebskosten für drei Jahre gedeckelt anbietet. „Die so fixierten Betriebskosten werden in die Miete eingerechnet und sind ein zusätzliches Argument für unsere innovative Form studentischen Wohnens“, erklärt IG-Geschäftsführer Hermann Klein. Die Campus Lodge ist ein innovatives und maßgeschneidertes Wohnprojekt für junge Menschen, und gerade für sie ist eine transparente und planbare Kostenaufstellung ein wichtiges Kriterium für Wohnentscheidungen. Nahe der neuen Wirtschaftsuniversität gelegen, sind die mehr als 110 frei finanzierten Miet-Wohneinheiten und 36 möblierten Appartements für Kurzzeitwohnen besonders den Bedürfnissen junger Menschen angepasst. Die Fertigstellung ist für Juni geplant.

Deutschland– gekauft wird auf Pump

Der Wohnimmobilienmarkt boomt, und mit den steigenden Preisen werden auch die Projekte immer unerschwinglicher. Eine Folge davon: Die Eigenkapitalquote der Käufer sinkt auffällig, denn die Käufer sind immer weniger in der Lage, eine entsprechende Summe an Barem mitzubringen. Das Risiko beim Kauf steigt damit nicht nur für den Käufer, der einen höheren Kredit schultern muss, sondern auch für die Banken.

Deutschlandweit ist der Eigenkapitalanteil zum Stand Ende 2012 auf 14% gesunken, und das mit weiter sinkender Tendenz. In Städten wie Berlin und München können nur noch etwa 11% bzw. 14% des Kaufpreises aus eigenen Mitteln finanziert werden. Die Eigenkapitalquote in München ist von 25% auf 14%, in Köln von 17% auf 9% und in Frankfurt am Main von 19% auf 8% gesunken. Um Ihnen die rasante Entwicklung zu zeigen, reicht ein Blick zurück auf das Jahr 2010: Damals brachten Kölner Immobilienkäufer im Schnitt noch 21% Eigenkapital mit. Trotz der dramatisch gesunkenen EK-Quoten sind die Banken bereit, Hypothekendarlehen gegen Zinsaufschläge zu geben. Bei einigen Banken beträgt der Anteil der Vollfinanzierungen am Immobilienkreditgeschäft teilweise schon 10%.

Europas Shopping-Markt ist voll

2012 wurden in Europa rund 200 neue Shopping-Malls eröffnet. Auf dem Höhepunkt der europäischen Shopping-Mall-Entwicklung wurden 400 neue Objekte pro Jahr fertig. Dass es jetzt „nur“ mehr 200 sind, liegt daran, dass es mit rund 7.000 Objekten dieser Art eine weitgehende Sättigung in Europa gibt. „Die wirklich spannende Phase beginnt aber erst jetzt“, meint Wolfgang Richter, CEO des internationalen Standortberaters RegioPlan Consulting, über diesen Rückgang. „Es wurde in den vergangenen Jahrzehnten viel gebaut, allerdings entsprechen viele Shopping-Malls den heutigen Konsumentenbedürfnissen nur mehr schlecht“, erklärt der Handels- und Shopping-Center-Experte. Während die Anzahl an Fertigstellungen zurückgeht und die Auswahl an neuen guten Objekten geringer wird, schauen sich Endinvestoren lieber im Bestand um: Gesucht werden existierende Center mit Optimierungspotenzial, die oft zu Schnäppchenpreisen zu haben sind. Richter: „Das neue Motto lautet: Mehrwert statt Expansion.“

Die Reichen sammeln sich

Im Prime International Residential Index (PIRI) von Knight Frank sind die Preisveränderungen an 80 wichtigen internationalen Standorten für Luxuswohnimmobilien erfasst. Demnach sind die Preise für Luxuswohnimmobilien durch eine wachsende Mittelschicht in Indonesien 2012 in Jakarta (38%) und auf Bali (20%) am stärksten gestiegen. Auch in Dubai gingen die Preise für Luxusimmobilien um 20% nach oben. Rang vier belegte Miami (+19,5%), Rang fünf São Paolo (+14%).

Rund ein Drittel der insgesamt 80 im Ranking untersuchten Standorte haben 2012 einen Preiszuwachs verzeichnet. Rund die Hälfte der Städte und Regionen hat allerdings ein Minus aufgewiesen, was auf eine Konzentration der Reichen in bestimmten Städten und Regionen hindeutet. Während in Europa die Preise in Dublin 2012 erstmalig seit 2006 wieder leicht gestiegen sind (+2,5%), stellen Frankreich, Spanien und Portugal für manche Superreiche keine sicheren Adressen mehr dar. Im Top-Segment wanderten die Käufer deshalb nach Monaco, an die italienische Riviera und in die Schweiz ab. London und New York sind nach wie vor die Lieblingsziele der Reichsten dieser Welt zum Leben und Investieren.

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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