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Rund um den Globus

Neuigkeiten und Ungewöhnliches aus der weltweiten Immobilienbranche: Wie groß ist eine Stadt, und was macht man mit Städten, wenn sie kleiner werden? Mit welcher Konkurrenz die Berliner Hotels zu tun haben und wie eine Weltmeisterschaft die Immobilienpreise beeinflusst.

Asien dominiert die Top-10-Bürostandorte

Von den 50 „teuersten“ Bürostandorten liegen 19 in der Region Europa/Mittlerer Osten/Afrika, 18 im asiatisch-pazifischen Raum und 13 in Nord- und Südamerika. Das ist das Ergebnis der neuen CBRE-Studie „Prime Office Occupancy Costs“, die halbjährlich die Nutzungskosten für erstklassige Büroflächen in 133 Märkten auf der ganzen Welt untersucht. Hongkongs Innenstadt ist mit jährlichen Nutzungskosten von rund 2.651,17 Dollar pro Quadratmeter Spitzenreiter, gefolgt vom Londoner West End, wo die Raumnutzungskosten bei rund 2.366,03 Dollar pro Quadratmeter lagen. Die Dominanz des asiatisch-pazifischen Raums mit sechs Bürostandorten unter den Top Ten hält weltweit an, Tokio (Bezirke Marunouchi und Otemachi) war der drittteuerste Markt für Büroflächen, gefolgt von den zentralen Geschäftsbezirken von Peking und Neu-Delhi. Weiters gehören die Finanzmeile von Peking (Platz 6) und der Stadtteil West Kowloon von Hongkong (Platz 7) dazu. Wien belegt den 88. Platz. Da die Stimmung von Unternehmen in der Eurozone weiterhin zurückhaltend ist, hat der sich fortsetzende wirtschaftliche Abschwung zu zweistelligen oder nahezu zweistelligen Rückgängen bei den Nutzungskosten für Prime-Immobilien in den griechischen Städten Thessaloniki und Athen sowie im spanischen Malaga geführt. Die verhaltene Nachfrage brachte auch einen Rückgang der Nutzungskosten in Portugal und Irland.

Investmentziele in CEE/SEE extrem divergent

Von den 120,4 Milliarden Euro, die im vergangenen Jahr in Europa in Immobilien investiert wurden, flossen rund 7,6 Milliarden Euro in die CEE/SEE-Region (2011 waren es noch 11,6 Milliarden gewesen). Mit 6,3% der Gesamtsumme liegt dies dennoch nahe am langjährigen Durchschnitt. Allerdings haben sich die Investmentziele extrem verschoben: 49% der Summe wurden in Russland investiert, rund 34% in Polen und 8% in Tschechien. Polen verzeichnete überhaupt im vierten Quartal 2012 das beste Quartal seit 2006.

Lediglich die restlichen 9% flossen in andere Staaten, und dies zeigt einmal mehr die derzeitige Schwäche der Region. Hauptgrund für die Stärke von Russland sind die liquiden russischen Banken, bei denen Investoren im Vergleich zu anderen Ländern relativ leicht Geld bekommen– Ähnliches, wenn auch in abgeschwächter Form, gilt für Polen und Tschechien. Es ist zu erwarten, dass die Entwicklung im heurigen Jahr extremer werden wird und die beiden stärksten Länder noch mehr Kapital anziehen werden.

Daraus ergibt sich ein weiteres Problem für die Region: Da in einigen Ländern im Spitzensegment kaum Transaktionen stattfinden, lassen sich die Werte der Büroimmobilien nur schwer feststellen– besonders schwierig ist die Lage im Mittelsegment.

Stadt und Bevölkerung

Wir sprechen immer von Städten, doch wie groß ist eine Stadt wirklich bzw. was macht sie zu einer? Weltweit ist das sehr unterschiedlich, und der Begriff Stadt ist schwer zu definieren. Im internationalen Maßstab schwankt die Mindesteinwohnerzahl einer Stadt zwischen 200 Einwohnern in Dänemark, 10.000 in der Schweiz, 20.000 in Nigeria und 30.000 in Japan. In Deutschland leben mittlerweile über 80% der Bevölkerung in Städten, allerdings gibt es tatsächlich nur drei Millionenstädte, dafür aber über 80 Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern. China hingegen hat bereits 166 Großstädte mit mehr als einer Million Einwohner, was aber auch daran liegt, dass viele Städte mit dem Umland zu einem Verwaltungsbezirk zusammengefasst sind und als „Stadt“ gelten– wie zum Beispiel der Verwaltungsbezirk Chongqing mit rund 32 Millionen Einwohnern auf der Fläche von Bayern. Nimmt man nur die Stadtkerne als Kriterium, so bleiben in China immer noch 50 Millionenstädte über.

Wenn Städte kleiner werden

Während die großen Metropolen und die Ballungsräume wachsen, erleben der ländliche Raum und kleinere Städte genau das Gegenteil: Nach Aussagen von Frank Burlein von der DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft schrumpfen zahlreiche Kommunen, sodass sich mancher Ort oder Ortsteil darauf einstellen muss, komplett von der Landkarte zu verschwinden. Dieses Szenario, auch Wüstung genannt, droht insbesondere kleineren Kommunen mit weniger als 1.000 Einwohnern. Daher muss darüber nachgedacht werden, wie die Kommunen dieser Entwicklung entgegentreten können. Für die betroffenen Orte stellt dies zwar zweifellos eine tragische Entwicklung dar, den verbleibenden Orten in der Region könnte sie aber auch Chancen eröffnen. Derzeit, so Burlein, betreue die DSK eine Forschungsarbeit der TU Berlin, die feststellen soll, ab wann über die aktive Wüstung, also die bewusste Verkleinerung, eines Ortes nachgedacht werden sollte.

Ein erschreckendes Beispiel für diese Entwicklung ist Detroit. Die US-Stadt war einst die viertgrößte Stadt der USA und Industriehochburg des Landes. Doch seit den 70er-Jahren hat sich die Zahl der Einwohner auf 700.000 halbiert, und letztendlich ist die Stadt zu groß für ihre Bevölkerung. Zahlreiche Industriegebiete stehen leer. Mittlerweile hat Detroit den finanziellen Notstand ausgerufen. Das Durchschnittseinkommen der privaten Haushalte liegt offiziell nur noch bei 27.862 Dollar, im gesamten Bundesstaat Michigan hingegen, in dem die Stadt liegt, bei 48.669 Dollar.

Konkurrenz für Hotels in Berlin

Berlin boomt, und zahlreiche Touristen besuchen jährlich die Stadt. Von diesem Boom wollen natürlich alle profitieren, und so hat sich in der deutschen Hauptstadt ein neues Marktsegment im Immobilienbereich entwickelt. Mittlerweile gibt es rund 12.000 private Ferienwohnungen mit insgesamt rund 48.000 Betten für Touristen in Berlin. Diese „Ferienwohnungen“, die sich oftmals in normalen Wohnhäusern befinden, sorgen für Belästigungen der übrigen Hausbewohner, Wohnraummangel für Berliner sowie eine starke Konkurrenz für die Hoteliers, denn der Zweitmarkt soll geschätzte 35% der Übernachtungseinnahmen abschöpfen. Außerdem fällt für private Ferienwohnungsvermieter keine Gewerbe- oder Körperschaftssteuer an, und damit entgehen dem Fiskus jährlich Einnahmen von rund 440 Millionen Euro.

Weltmeisterschaft und Immobilienpreise

In den Monaten vor der Weltmeisterschaft wurde in Schladming viel für die anstehenden alpinen Bewerbe gebaut. Die Investitionen in Hotels, Infrastruktur, Parkplätze, aber auch in Wohnraum brachten in dem weststeirischen Wintersportort einen Modernisierungsschub. Dieser schlägt nun auch auf den Immobilienmarkt durch. Wie eine Marktanalyse von IMMOBILIEN.NET zeigt, gab es in den vergangenen zwölf Monaten starke Preisanstiege bei Wohnraumimmobilien. Verglichen wurden die Preise für Wohnungen und Häuser in den Jahren von Beginn 2011 bis Ende 2012. Eigentumswohnungen kosten mittlerweile im Schnitt mehr als 3.500 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg von knapp 18% und bedeutet für den steirischen Ort ein Rekordniveau. Auch bei den Häusern gab es einen Zuwachs weit über dem Bundeslandtrend. Mit einer Preissteigerung von 7% entwickelt sich Schladming konträr zur restlichen Steiermark, in der es insgesamt einen Preisrückgang bei Einfamilienhäusern zu verzeichnen gibt. Ob die Preise nach der WM auch halten, werden die kommenden Monate zeigen.

Leben am Land ist wieder gefragt

War in den letzten Jahren immer von der Renaissance der Städte die Rede, so bringt eine gemeinsame Umfrage unter den Usern der Websites www.sreal.at und www.wohnnet.at einigermaßen überraschende Ergebnisse: 43% aller Befragten wollen gerne auf dem Land leben, weitere 22% ziehen ein Leben in einer Bezirksstadt dem in einer Landeshauptstadt vor (36%). Der Umzug aufs Land wird von den Umfrageteilnehmern jedoch an eine Reihe von Bedingungen geknüpft, allen voran an eine gute öffentliche Verkehrsanbindung. Für 27% der Befragten ist das die entscheidende Voraussetzung für eine Übersiedlung weg aus dem städtischen Raum. Der Anteil derer, die als wichtigste Bedingung angaben, eine Familie gründen und mit ihr aufs Land ziehen zu wollen, ist mit 16% vergleichsweise viel geringer und dicht gefolgt von einem mobilen Arbeitsplatz, den 15% der Befragten als Voraussetzung nennen.

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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