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Lohnt sich eine Wohnimmobilie??

Niedrige Zinssätze und steigende Mieten veranlassen viele zum Kauf einer Immobilie. In welchen Städten der Erwerb rentabel ist, hat FOCUS MONEY Online im Rahmen einer umfangreichen Analyse geprüft. Obwohl es sich um eine deutsche Studie handelt, dürfte sich die Situation in Österreich sehr ähnlich darstellen.

Das zunehmende Interesse der Deutschen an Wohnungsbau und Mieten hat nicht erst mit dem einsetzenden Wahlkampf begonnen. Wie sehr sie um Immobilien kämpfen, zeigt seit geraumer Zeit die Plattform Immobilienscout24. Bereits seit dem Jahr 2009 sind hier immer mehr Suchanfragen nach Eigentumswohnungen und Eigenheimen zu verzeichnen: Der monatliche Durchschnitt stieg von 22.000 auf über 68.000. Bestätigt wird dieser Trend zusätzlich durch eine Forsa-Umfrage: So halten 65 % der Bevölkerung, der Befragten den Kauf oder Bau einer Wohnimmobilie auf lange Sicht für lukrativer als das dauerhafte Mieten.

Uneinig sind sich die Experten, ob dieses wachsende Interesse an einer Wohnimmobilie zu einer Preisblase führen und unerschwinglich hohe Preise nach sich ziehen wird. Der überwiegende Teil der Fachwelt schließt eine solche Preisblase für Deutschland allerdings aus. Bleibt die Frage, ob sich der Ankauf eines Eigenheims lohnt, wenn man davon ausgeht, dass es keine weiteren Kostensteigerungen geben wird.

Warum steigen die Preise?

In Metropolen wie München, Berlin, Hamburg, Düsseldorf oder Frankfurt sind in den letzten Jahren die Preise für Immobilien immer weiter in die Höhe geschnellt. Gründe dafür sind vermutlich

  • das verlorene Vertrauen in die Finanzwirtschaft,
  • die Angst vor Inflation und
  • ein historisch betrachtet niedriges Zinsniveau.

Ob sich der Kauf wirklich lohnt, kann natürlich erst nach einer langen Zeitspanne und dem Verkauf der Wohnimmobilie gesagt werden. Hinzu kommen viele weitere Faktoren, die sich über solche langen Zeiträume schwer vorhersagen lassen, wie zum Beispiel die Entwicklung eines Stadtteils.

Welches Ergebnis liefern die Vergleichsrechnungen?

Das Münchener VZ VermögensZentrum fertigte konservative Vergleichsrechnungen über eine Zeitspanne von 20 Jahren für FOCUS MONEY an. Innerhalb eines zweiten Szenarios wird mit etwas mehr Risiko investiert. Was zeigen die Ergebnisse?

  • Auf der Basis konservativer Annahmen rentiert sich der Kauf einer Immobilie lediglich in den Städten, die eher als weniger beliebt gelten.
  • In beliebten und teuren Städten hingegen lohnt sich ein Erwerb scheinbar nicht. Möchte man dennoch hier in eine Wohnimmobilie anlegen, sollte man die Prognose für den jeweiligen Standort überprüfen.
  • Mieter profitieren dann, wenn sie mit ihren Ersparnissen hohe Renditen an den Kapitalmärkten erreichen. Die Frage ist also, welche Erträge tatsächlich gewonnen werden. Je geringer diese ausfallen, desto eher lohnt es sich, den Erwerb einer eigenen Immobilie zu berechnen.

Übersicht über einzelne Städte

Doch neben den reinen Zahlen spielen auch andere Faktoren eine Rolle. Ein Überblick über Städte im Einzelnen:

  • Bochum: Rein rechnerisch ist Bochum durchaus lukrativ. Doch ist die Stadt auch sehr an die Automobilindustrie gebunden. Da es nicht klar ist, wie es um die Sicherheit der Arbeitsplätze bestellt ist, lohnt es sich, erst einmal Mieter zu bleiben.
  • Leipzig: Das Spiegelbild der Medaille zeigt sich in Leipzig. Hier lohnt sich ein Kauf bereits, wenn die Preise für ein Eigenheim lediglich um 0,5 % im Jahr ansteigen.
  • Chemnitz: Nach den Berechnungen lohnt sich hier zwar ein Immobilieninvestment, doch nimmt die Bevölkerung immer weiter ab. Man bleibt dort also besser Mieter.
  • Berlin: Den Berechnungen zufolge sind in Berlin Mieter besser dran. Aber vielleicht ist auch nur den europäischen Investoren bewusst, dass in anderen europäischen Hauptstädten die Preise für eine Immobilie zwei – bis viermal so hoch sind. Wenn sie die Preise weiter in die Höhe treiben, kann sich eine Suche nach einem eigenen Grundstück durchaus lohnen.
  • München: Hier haben die Mieter die deutlichsten Vorteile. Für manche kann sich aber vielleicht auch der Kauf einer Wohnimmobilie lohnen. Dann zum Beispiel, wenn besonders viel Vermögen vorhanden ist und es eher um ein gutes Investment geht oder Kinder die Möglichkeit haben sollen, an einer renommierten Universität zu studieren.

Im Unterschied zu anderen Anlageformen, wie etwa Renditen von Tagesgeld oder Bundesanleihen, sind die Preise für Immobilien bundesweit nicht einheitlich. Wichtig für den Preis einer Wohnimmobilie ist deren Lage. Dabei kann die Straßenseite oder die Etage über die Kosten entscheiden. Eine Orientierung allein am Durchschnittspreis ist nicht hilfreich. Vielmehr sind Investments in Immobilien als äußerst komplex zu betrachten.

Drohender Preisanstieg?

Aufgrund der Angst vor der Instabilität des Finanzsystems kann es auch passieren, dass immer mehr Kapital in den Immobilienmarkt fließt, so die Einschätzung von Experten. Dann kommt es zu einem Preisanstieg. Das Angebot kann nicht wie bei anderen Anlageformen deutlich erhöht werden. So kann es auch Leute geben, die ohne Rendite zufrieden sind. Manchen geht es ohnehin nicht um diese, sondern um ihre Unabhängigkeit von Vermietern und dem nervenaufreibenden Wohnungssuchen. Hinzu kommt, dass eine Wohnimmobilie immer noch als beliebte Variante der Altersvorsorge gilt. Mietfreies Wohnen kann im Alter zu einer zweiten Rente werden.

Mögliche Nachteile bedenken

Wie bei allem gibt es natürlich auch bei der Anlage in eine Immobilie Nachteile. Zum Beispiel:

  • keine Flexibilität beim Jobwechsel,
  • schwierige Liquidierbarkeit,
  • Probleme durch Nachbarn, Handwerker oder Veränderungen in der Landschaft oder dass
  • der Staat, der (Mit-)Eigentümer einer Wohnimmobilie stärker zur Kasse bitten.
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