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Die vier Komponenten des Kaufpreises einer Immobilie & Checkliste für Maklerunterlagen

Der Preis einer neuen Wohnung/eines neuen Hauses setzt sich zusammen aus:

  • Kaufpreis
  • Nebenkosten
  • Eventuell Renovierungskosten
  • Laufende Zahlungen für die Immobilie

Die Frage, ob man eine Wohnung besser mieten oder kaufen sollte, lässt sich nur an Hand der persönlichen Lebenssituation beantworten. Hier entscheidet einerseits Ihr persönlicher Geschmack, Ihre finanzielle Lage und auch wofür und wie lange Sie die Wohnung/das Haus benötigen. Als Faustregel gilt, dass der Kauf einer Wohnung meist nur dann Sinn macht, wenn man plant, mindestens 20 Jahre darin zu wohnen. Allein die Nebenkosten eines Wohnungskaufs und eventuelle Renovierungskosten machen eine kürzere Besitzdauer unwirtschaftlich. Wichtig beim Kauf ist auch ein klarer Überblick über Ihre Finanzen – das Familieneinkommen, sowie Reserven wie Sparbücher, Bausparverträge, Aktien etc. Je mehr Barmittel Sie zur Verfügung haben, um so günstiger wird die Finanzierung für den Kauf. Hier gilt als Faustregel, dass man zumindest 1/3 des Kaufpreises in bar haben sollte. Bei der Finanzierung eines Wohnungskaufes sollten auch unbedingt unerwartete Lebensumstände berücksichtigt werden, z. B. der Verlust des Arbeitsplatzes oder der Wegfall von Nebeneinkünften, sowie Erwerbsunfähigkeit durch Unfälle oder Krankheiten. Wenn beide Lebenspartner beruflich tätig sind, so sollte höchstens 1/3 des gemeinsamen Familieneinkommens für die Rückzahlung verplant werden. Beachten Sie auch, dass laufende Nebenkosten, z. B. Erhaltung Ihres Autos, Aufwendungen für Restaurants, Kaffeehäuser, Mode, Urlaub etc, auch neben dem Wohnungskauf weiterhin anfallen.

Der Kaufpreis der Immobilie setzt sich zusammen aus:

  1. Kaufpreis der Wohnung
  2. Renovierungskosten der Wohnung innen (Adaption des Badezimmers, Zusammenlegung von Zimmern, Parkettschleifen, Ausmalen, Heizungseinbau…)
  3. Zu übernehmende Renovierungs- und Erhaltungskosten an den Allgemeinflächen ?(z. B. Fassadenmalerei, Stiegenhaus, Strom- oder Gassteigleitungen, Dachrinnen, Blitzableiter, Kamine, Lift…).

Aus Erfahrung sollte man mit Nebenkosten zwischen 11 % und 14 % des Kaufpreises rechnen:

  1. Maklerprovision (3 % des Kaufpreises + 20 % USt.)
  2. Grunderwerbssteuer (3,5 % des Kaufpreises)
  3. Grundbucheintragungsgebühren (1,1 % des Kaufpreises)
  4. Hypothekardarlehen (Eintragung der Hypothek ins Grundbuch ca. 1,2 % der Darlehenssumme)
  5. Kosten des Vertragserrichters (Notar, Rechtsanwalt): Hier gibt es keine gesetzlichen Fixpreise und deshalb empfiehlt es sich Pauschalhonorare zu vereinbaren. Abhängig von der Höhe des Kaufpreises sollte man mit 1 % bis 4 % der Kaufsumme zuzüglich 20 % USt. rechnen. Dazu kommen noch die Barauslagen des Notars/Rechtsanwalts.
  6. Rechtsberatung: Falls bereits ein Kaufvertrag vorliegt, empfiehlt sich die sorgfältige Prüfung mit einem Rechtsanwalt. Hier empfiehlt sich weiters die Verrechnung auf Basis von Stundenpauschalsätzen.
  7. Beglaubigungskosten für die Unterschriften bei den Verträgen (Notar): Die Kosten einer Beglaubigung hängen vom Wert des Rechtsgeschäftes ab und von der Anzahl der Unterschriften.
  8. Kosten der Lastenfreistellung: Sämtliche Gebühren und Spesen, die anfallen, damit ein früheres Pfandrecht im Grundbuch gelöscht wird und die Wohnung für den neuen Eigentümer lastenfrei ist.
  9. Kosten einer Bankgarantie (je nach Verhandlung mit der Bank)
  10. Eventuelle Kosten der Parifizierung (Begründung von Wohnungseigentum) oder Nachparifizierung

Laufende Kosten:

  1. Betriebskosten und Bewirtschaftungskosten: Betriebskosten (Wasser, Abwasser, Rauchfangkehrer, Müllabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Stiegenhausbeleuchtung, div. Versicherungen, Hausbetreuung, öffentliche Abgaben), Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen, Kosten für Erhaltungsarbeiten, Reparaturen an Aufzügen, Waschküchen, Sauna, Schwimmbad, Grünanlagen…
  2. Rückzahlungen für Hausreparaturen
  3. Darlehensrückzahlung/Hypothekarkredit ev. in Fremdwährung
  4. Strom/Heizung/Warmwasser
  5. Telefon-/Internet-/Rundfunkgebühr
  6. Haushaltsversicherung

Checkliste für Maklerunterlagen:

?Zum besseren Verständnis eines Wohnungskaufs bietet sich der Vergleich mit einem Autokauf an. Selbstverständlich wird man bei einem Gebrauchtwagen auch immer den Typenschein, den Zulassungsschein, sowie die Überprüfungsplakette („Pickerl“) verlangen. Jeder will auch wissen, ob es zu dem Gebrauchten einen Satz Winterreifen, ein Serviceheft, Dachträger etc. zusätzlich gibt. ?Bei einem Wohnungskauf sollte man diejenigen Dokumente, welche unmittelbar zu einer Wohnung gehören, unbedingt vor dem Kauf überprüfen und mit der Wohnung übernehmen.

  1. Grundbuchauszug: Nicht nur von der einzelnen Wohnung, sondern vom ganzen Haus. Er zeigt die Besitzverhältnisse im Haus, ev. auch Dienstbarkeiten am Grundstück, und er enthält wichtige Informationen über die Nachbarn und auch über Belastungen (Pfandrechte) am Grundstück.
  2. Konsenspläne der Baubehörde: Letztgültigen Pläne der Wohnung bzw. des Hauses, die bei der Baupolizei (MA 37) aufliegen. Wenn diese Pläne stark von der angebotenen Wohnung abweichen, so wurden in der Zwischenzeit, scheinbar ohne das Wissen der Baupolizei, Umbauten getätigt und sollten diese noch vor dem Kauf bei der Baupolizei auch offiziell angezeigt werden.

Bei Wohnungseigentum: ?

Parifizierungsunterlagen bestehend aus:

  1. Einreichplänen: Farbkopie eines Planes (mit meist gelben und roten Einträgen), welcher bei der Baupolizei aufliegt.
  2. Nutzwertgutachten: Wird meist von einem Ziviltechniker verfasst und ordnet den jeweiligen Wohnungen die entsprechenden m² und Nutzwerte zu.
  3. Wohnungseigentumsvertrag: Regelt die Rechte der Hausparteien untereinander ?(z. B. muss man seine Wohnungsfenster selbst erneuern oder sind die Sache der Hausgemeinschaft, wer bezahlt die Renovierungskosten bei Flachterrassen, wer darf den Waschraum oder einzelne Kellerabteile benutzen…?).

Bei einem geplanten und kürzlich fertiggestellten Dachausbau empfehlen sich folgende Dokumente:

  1. Positiver Baubescheid der MA 37 zu den Einreichplänen (= schriftliche Baubewilligung)
  2. Statischer Vorbefund bei einem noch ausstehenden Dachgeschossausbau: Dieser garantiert, dass ein bestehendes Haus aufgestockt werden kann bzw. welche Maßnahmen notwendig sind, um das Gewicht des neuen Dachgeschoßausbaus zu tragen – z. B. Fundamentverstärkung, Wandverstärkung etc.
  3. Bauphysik-Berechnung bei geplantem Dachgeschoßausbau: Diese garantiert, dass der neue Dachausbau ordnunsgemäß wärmegedämmt hergestellt wird. Bei der Bauphysik geht es um sämtliche Umwelteinflüsse, die z. B. auf den Dachboden einwirken (Hitze, Kälte, Regen, Feuchtigkeit, Windkräfte, Schneekräfte).
  4. Baufertigstellungsanzeige bei bereits fertiggestelltem Dachgeschoß durch die MA 37

Weiters sind folgende Unterlagen empfehlenswert:

  1. Wer ist die Hausverwaltung?
  2. Wie hoch sind die aktuellen Betriebskosten für die Wohnung/das Haus?
  3. Jährliche Investitionsvorausschau der Hausverwaltung
  4. Bericht des Verkäufers/der Hausverwaltung über bereits getätigte Investitionen in der Wohnung/am Haus in den letzten Jahren
  5. Protokoll des Maklers, in welchem sämtliche mündlichen Zusagen auch schriftlich festgehalten werden
  6. Kaufvertragsentwurf des Verkäufers

Wer bereits vor dem Wohnungskauf sämtliche Unterlagen kennt, wird nachträglich keine bösen Überraschungen erleben. Beachten Sie bitte, dass man als Mieter wesentlich besser geschützt ist: Falls Sie als Mieter nachträglich Unzulänglichkeiten an einer Wohnung entdecken, so erhalten Sie Unterstützung von der Gebietsvertretung, der Schlichtungsstelle oder diversen Mietervereinigungen.?Ganz anders sieht die Situation aus, wenn Sie neuer Eigentümer einer Wohnung (z. B. im Altbau) sind: Hier geht das Gesetz davon aus, dass Sie sämtliche relevanten Informationen zum Wohnungskauf bereits vor Kaufvertragsunterzeichnung eingeholt haben und Sie stehen nach Kaufvertragsunterzeichnung schnell und leicht „alleine“ da. ?Darum prüfe, wer sich ewig bindet – auch wenn es nur mindestens 20 Jahre sind.

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