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Wien: Nachfrage nach Wohnraum setzt Preise für Logistik- und Gewerbeimmobilien weiter unter Druck

Verdrängung bestehender handwerklicher Betriebe – Logistik- und Industriemarktbericht 2020 von Otto Immobilien



Onlinehandel, geänderte Konsumgewohnheiten und Bevölkerungswachstum: Wien steht im Bereich Logistik vor immer größeren Herausforderungen. Der Wunsch nach raschen Lieferketten bringt Dienstleister näher zum Kunden und erhöht die Nachfrage nach verkehrsgünstig gelegenen Logistikimmobilien in City-Nähe. Die Folge: Steigende Preise und ein Verdrängungswettbewerb von bestehenden handwerklichen Betrieben. Zu diesem Ergebnis kommen die Experten von Otto Immobilien in dem seit heute vorliegenden Marktbericht für Logistik- und Industrieimmobilien.

Die Kaufpreise für gewerblich gewidmete Grundstücke in Wien – derzeit zwischen 200 und 350 Euro pro m² abhängig von Lage und Größe – geraten laut Otto Immobilien zunehmend unter Druck. „Durch die verstärkte Nachfrage nach Wohnraum in Wien ist mit einem weiteren Anstieg zu rechnen. Viele Wohnbauträger kaufen mittlerweile verstärkt auch gewerblich gewidmete Grundstücke – in der Erwartung einer Umwidmung auf Wohnnutzung“, berichtet Mag. Tina Steindl MSc, Teamleiterin Industrie / Gewerbe / Logistik bei Otto Immobilien. In der Folge würden langjährig ansässige Klein- und Mittelbetriebe an den Stadtrand und ins Wiener Umland verdrängt, da sie mit den höheren Preisen, aber auch den immer strikteren Behördenauflagen nur schwer konkurrenzfähig sind. „Eine Lösung dafür wäre die verstärkte Entwicklung von zentrumsnahen Logistik- und Gewerbeparks sowie Gewerbehofkonzepten, die sich international bereits vielfach bewährt haben“, so Mag. Steindl.

Wien und Linz attraktivste Standorte – Nettomieten im unteren Europaschnitt

Die fünf Hotspots für Logistik und Industrie in Österreich liegen laut Otto Immobilien um die Ballungsräume Wien/Wien Umgebung, St. Pölten/Krems, Graz, Linz/Wels/Enns sowie in Salzburg. Die attraktivsten heimischen Standorte sind weiterhin Wien und Linz – aufgrund der starken lokalen Industrie sowie der attraktiven Infrastrukturbedingungen (Tri-Modalität durch Donau, Autobahn und Containerterminals mit Bahnanschluss).

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Für den Marktbericht wurde gemeinsam mit dem Vienna Research Forum (VRF) erstmals der gesamte Bestand an Logistik-, Produktions- und Industrieflächen in Wien und Umgebung dokumentiert. Dieser beträgt demnach insgesamt ca. 5.303.846 m² an Logistik-, Produktions- und Industrieflächen, wobei 47% auf Logistik- und 53% auf Produktions- und Industrieflächen fallen. Die höchsten Qualitätsstandards, sogenannte Logistik Klasse A Objekte, erfüllen 43% der klassifizierten Logistikflächen, 36% sind als Klasse B und 21% als Klasse C qualifiziert.

Die Nettomieten für Logistik- und Industrieimmobilien bewegen sich laut Otto Immobilien qualitäts- und lagebedingt in einer großen Bandbreite zwischen 3,50 und 6,50 Euro pro m² und Monat. „Wien liegt im unteren Mittelfeld, nur knapp hinter München und Frankfurt (7,00 Euro) sowie Barcelona (6,80 Euro)“, berichtet Martin Denner BSc, Leiter Immobilien Research. Durch das Entstehen von neuen, modern ausgestatteten Logistikzentren und den steigenden Grundstücks- und Baukosten sei aber ein weiterer leichter Anstieg der Mietpreise zu erwarten.

Moderne Flächen stehen selten leer – Investments in Logistikimmobilien steigen

Die Leerstandsquote ist zwar aufgrund mangelnder Erfassungssysteme und vieler eigengenutzter Objekte nicht exakt feststellbar, Leerstände in modernen Objekten sind aber laut Marktbericht weiterhin rückläufig. „Neue, zeitgemäße Logistikimmobilien in guten Lagen mit Flächen über 2.500 m² werden auch zukünftig kaum Leerstände aufweisen und die Nachfrage wird das Angebot deutlich übersteigen“, so Martin Denner.

Durch die gestiegene Attraktivität des Standorts Österreich ist laut OTTO das Investmentvolumen für Logistikimmobilien weiter im Aufwind. „Diese Anlageform stellt angesichts steigender Preise für Wohn- oder Büroimmobilien eine attraktive Alternative für institutionelle Investoren dar“, berichtet Dipl.-Kfm. Christoph Lukaschek MBA, MRICS, Leiter Investment bei Otto Immobilien. 2019 fanden österreichweit Transaktionen im Industrie- und Logistikbereich mit einem Volumen von 497 Mio. Euro statt, ein weiteres deutliches Plus gegenüber den Vorjahren. Die Spitzenrenditen für moderne Objekte in sehr guten Lagen in Wien und Umgebung liegen nach Recherchen von Otto Immobilien bei knapp über 5,00% Prozent, in den Bundesländern abhängig von der Mieter- bzw. Mietvertragsstruktur teilweise 1,00 -2,00% höher. „Die Renditen für institutionell geeignete Logistikobjekte mit langen Mietverträgen werden nach unserer Einschätzung Anfang 2020 stark unter Druck geraten“, prognostiziert Dkfm. Christoph Lukaschek.

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