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Wie wird das Wohnwetter morgen?

Mit unserem Kunden BPD zusammen haben wir die Situation des Wohnungsmarktes in Deutschland analysiert. Die Ergebnisse für 11.000 Gemeinden sind auf einer interaktiven Wohnwetterkarte dargestellt. Deutlich zu sehen: Von „heiß“ bis „kalt“ ist alles dabei – und manche Lagen überraschen.

Die Wohnwetterkarte zeigt den Zustand des Wohnungsmarktes in rund 11.000 deutschen Gemeinden an. Für jede Gemeinde wird die „Temperatur“ des Wohnungsmarktes bildhaft dargestellt und gibt einen Ausblick auf die nächsten drei bis fünf Jahre. Ein wichtiger Indikator ist die Nachfrage nach Wohnungen (Ersatz-, Zusatz- und Nachholbedarf), die unter anderem zum aktuellen Bauvolumen ins Verhältnis gesetzt wurde. Ein heißer Wohnungsmarkt zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage und ein im Vergleich zur Nachfrage zu geringes Bauvolumen aus. Kalt bedeutet, dass kaum oder nur wenige Wohnungen nachgefragt werden oder im Verhältnis dazu zu viel gebaut wird. „Heiß“ ist also keinesfalls gleichbedeutend mit „gut“, „kalt“ ebenso wenig mit „schlecht“ – entscheidend ist die jeweilige Perspektive.

In der Wohnwetterkarte können Sie anschaulich sehen, wie heterogen der Wohnungsmarkt in Deutschland ist. Bekanntlich sind Baulandengpässe eine gewaltige Herausforderung in den Großstädten. Aber oft wird übersehen, dass sich in manchen Regionen ein Überangebot aufbaut. Die unterschiedlichen Temperaturen der Wohnwetterkarte sind auch Ergebnis der falschen Verteilung der Bautätigkeit in Deutschland. In weiten Teilen von Sachsen und Sachsen-Anhalt sowie im Saarland und dem südlichen und östlichen Niedersachsen wird zu viel gebaut. Hingegen mangelt es in vielen deutschen Großstädten sowie in der Fläche besonders in Südhessen, Südbayern und weiten Teilen von Baden-Württemberg an einer ausreichenden Zahl von Baufertigstellungen. Die Herausforderung des Ungleichgewichts sind nur lösbar durch mehr Bautätigkeit in den Ballungsräumen und bessere Verkehrsverbindungen zwischen warmen und kalten Regionen.

Fünf Wohnwetter-Trends

Der Blick auf die Wetterkarte zeigt fünf Haupttrends, mit denen das Wohnwetter in Deutschland beschrieben werden kann:

1. Im Süden heiß, im Osten kalt

Großräumig betrachtet gibt es in Deutschland ein starkes Gefälle: Süddeutschland verzeichnet viele Zuzüge – die Mehrzahl der sehr heißen Kreise befindet sich im Radius von 100 Kilome­tern um München. Das Wetter in West- und Nord­deutschland ist durchwachsen, während der Osten in weiten Teilen kalt ist. Dieses Muster existiert schon lange – hier muss man also eher von Wohnklima als von Wohnwetter sprechen.

2. Groß- und Universitätsstädte sind Hitzeinseln

Eine besonders hohe Diskrepanz zwischen Nachfrage und Angebot weisen Großstädte auf. In München und Stuttgart erstreckt sich die Entwicklung bis weit in das jeweilige Umland. In Berlin, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Hamburg und Bremen ist der Effekt deutlich stärker auf die Städte selbst und ihr näheres Umland beschränkt. Auch kleinere Städte wie Kiel, Rostock, Münster, Karlsruhe oder Freiburg sind gemäß der Wohnwetterkarte zu heiß. Beflügelt werden die Wohnungsmärkte vor allem durch die wirtschaftlich stärkeren Regionen und eine hohe Anzahl von Studenten.

3. Mittelgebirge auf dem Niveau des ländlichen Ostdeutschlands

In den westdeutschen Mittelgebirgslandschaften wie Sauerland, Vogelsberg, Hunsrück und Eifel fällt das Thermometer auf das Temperaturniveau des ländlichen Ostdeutschlands. Auffallend kühler als ihre Umgebung sind Schwarzwald, Odenwald, Spessart und Bayerischer Wald. Die geringe Nachfrage in diesen Regionen lässt sich vermutlich auf die vergleichsweise schlechte Verkehrserschließung zurückführen.

4. Auch ländliche Regionen stehen unter Druck

Auf dem Land ist die Wohnwetterlage im Gegensatz zu den Groß- und Universitätsstädten durchwachsen. In den meisten ländlichen Regionen wird für die geringe Nachfrage zu viel gebaut. Aber es gibt Ausnahmen, wie beispielsweise die Regionen Emsland-Cloppenburg-Vechta, Konstanz-Tuttlingen-Balingen und Ulm-Oberschwaben-Allgäu – hier führen hohe Geburtenraten und eine erfolgreiche mittelständische Wirtschaft zu einer hohen Wohnflächennachfrage.      

5. Der Nachbar heizt mit

Ebenfalls überdurchschnittlich heiß sind Regionen entlang der niederländischen, luxemburgischen und Schweizer Grenze. Sie bekommen die Auswirkungen der guten Wirtschaftsentwicklung und der teilweise überhitzten Märkte jenseits der deutschen Grenze zu spüren.  

Hinweis: Die interaktive Wohnwetterkarte und weitere Infos finden Sie auf der Website von BPD. In den kommenden Jahren 2020 und 2021 erfolgen Updates.

Ansprechpartner: Felix Embacher, Bereichsleiter für Masterplanungen und Sonderwohnformen bei bulwiengesa, embacher@bulwiengesa.de

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