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Offene Immobilienfonds – Fondsobjekte werden immer größer und älter

Die Ratingagentur Scope hat die Objektgrößen- und Altersstruktur offener Immobilienpublikumsfonds untersucht. Ergebnis: Die durchschnittliche Größe der Immobilien in den Portfolios nimmt seit fünf Jahren konstant zu. Gleiches gilt für das Objektalter.

Scope hat die Objektgrößen- und Altersstruktur der 15 offenen Immobilienpublikumsfonds untersucht, deren Portfolios überwiegend aus Gewerbeimmobilien bestehen. Zusammen verwalten die Fonds Ende 2018 Immobilien im Wert von mehr als 82 Mrd. Euro. Die Kernergebnisse:

Die durchschnittliche Größe der Immobilien in den Portfolios der offenen Immobilienfonds nimmt seit fünf Jahren konstant zu. Ende 2018 betrug sie 101 Mio. Euro. Im Jahr 2014 waren es nur 79 Mio. Euro. Das entspricht einem Zuwachs von rund 28%.

Vor allem der Anteil von Objekten in der Größenordnung 200 bis 500 Mio. Euro ist spürbar angewachsen. 2014 entsprach ihr Anteil an den Portfolios 25%. Fünf Jahre später sind es 31%. Der Anteil der Objekte mit mehr als 500 Mio. Euro Verkehrswert hat sich im gleichen Zeitraum sogar mehr als verdoppelt – von 4% auf 9%.

Die höchsten Anteile von Immobilien mit einem Verkehrswert von mehr als 200 Mio. Euro haben: UniImmo: Europa (60%), hausInvest (50%), UniImmo: Deutschland (47%) und Deka-ImmobilienEuropa (43%).

„Ein wesentlicher Grund für das Anwachsen der durchschnittlichen Gebäudegröße sind Portfoliobereinigungen, die von Fondsmanagern in den vergangenen Jahren vorangetrieben wurden“, sagt Frank Netscher, Analyst der Ratingagentur Scope. Dabei wurden vor allem kleinere Objekte veräußert und größere erworben. So betrug die Größe bzw. der Wert neu angekaufter Objekte 2014 im Durchschnitt 84 Mio. Euro. In den darauffolgenden vier Jahren lag sie jeweils über 120 Mio. Euro.

Das durchschnittliche Alter der Fondsobjekte ist seit 2014 von 12 auf 14 Jahre gestiegen. Vor allem der Anteil der Objekte mit einem Alter zwischen 15 und 20 Jahren hat signifikant von 11% auf 22% zugenommen. Im Gegenzug hat sich der Anteil der Fondsobjekte, die jünger als zehn Jahre sind, deutlich vermindert – von 45% im Jahr 2018 auf aktuell 28%.

„Da aktuell zahlreiche Fonds in Projektentwicklungen und die Revitalisierung von Objekten investieren, erwarten wir in den kommenden Jahren einen verlangsamten Anstieg der durchschnittlichen Altersstruktur“, sagt Sonja Knorr, Leiterin Alternative Investments bei Scope.

„Da aktuell zahlreiche Fonds in Projektentwicklungen und die Revitalisierung von Objekten investieren, erwarten wir in den kommenden Jahren einen verlangsamten Anstieg der durchschnittlichen Altersstruktur“, sagt Sonja Knorr, Leiterin Alternative Investments bei Scope.

Betrachtet man Fonds mit einem Volumen von mehr als einer Milliarde Euro, fällt auf, dass gleich drei Union-Fonds über die höchsten Anteile von jungen Objekten (<10 Jahre) verfügen. Beim UniInstitutional European Real Estate machen diese jungen Immobilien derzeit 42% des Portfolios aus. Es folgen der UniImmo: Deutschland mit 35% und der UniImmo: Europa mit 33%. Ebenfalls mehr als 30% junge Objekte halten der Deka-ImmobilienGlobal (33%) und der grundbesitz europa (31%).

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