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Catella: Mieten und Kaufpreise auf den europäischen Wohnungsmärkten steigen, Renditen sinken

Noch nie seit Ende der 1970er Jahre war die Diskrepanz zwischen Mieten und Kaufpreisen in Europa so ausgeprägt. Urbanisierung, Dichte und Grundstückspreissteigerung gehen Hand in Hand.

Fast überall in Europa zeigen die Wohnungsmärkte von Metropolen und regionalen Standorten beeindruckende Wachstumsraten. Mieten und Kaufpreise steigen, die Renditen sinken. In 19 Ländern wurde im ersten Halbjahr 2019 ein Transaktionsvolumen von 22,7 Mrd. EUR in Wohnimmobilien erzielt. Davon entfallen 30 % auf Deutschland, gefolgt von den Niederlanden mit einem Anteil von 21 %.

Catella Research hat erneut den gewerblichen Wohnimmobilienmarkt von 59 Städten in 19 Ländern Europas analysiert. Darüber hinaus wollten wir wissen, wie stark der wirtschaftliche Einfluss auf die Wohnimmobilienpreise ist und haben dazu den Anteil des nationalen BIP am lokalen Markt gemessen. Das Ergebnis ist kaum überraschend: In 15 Ländern erwirtschaftet die Hauptstadt das höchste BIP und folglich sind auch die Wohnimmobilienpreise hier am teuersten. Mit Ausnahme von Österreich, Deutschland, Spanien und der Schweiz, wo die Wohnungspreise in der Hauptstadt nicht das höchste Niveau ausweisen.  

Hier sind weitere wichtige Ergebnisse unserer Analyse:

  • Die durchschnittliche Wohnungsmiete (alle Baujahre) unserer 59 untersuchten Städte liegt derzeit bei EUR 15,13 pro m².
  • Die günstigsten Mietpreise finden sich in Riga (EUR 8,50 m²), gefolgt von der belgischen Stadt Lüttich mit durchschnittlich EUR 9,00 pro m².
  • Im Durchschnitt geben die Einwohner von Genf (EUR 28,50 m²), Paris (EUR 27,90 m²) und Dublin (EUR 25,99 m²) das meiste Geld für eine Mietwohnung aus. Nur Oslo und Luxemburg erreichen noch die Marke von über EUR 25,00 m².
  • Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigentumswohnung in Europa (alle Baujahre) beträgt derzeit EUR 4.594 pro m². Die Preise reichen von EUR 1.450 pro m² in Riga bis EUR 16.420 pro m² in London.
  • Die durchschnittliche europäische Spitzenrendite für Mehrfamilienhäuser liegt derzeit bei 3,72 % und damit noch niedriger als bei Büroimmobilien. Im Vergleich zu unserer letzten Analyse im ersten Quartal 2018 sank die durchschnittliche Spitzenrendite in 15 Monaten somit um -25 Basispunkte.
  • Die niedrigste Rendite aller europäischen Wohnungsmärkte ist in Stockholm mit 1,75 % zu finden, gefolgt von Zürich mit 1,90 %.
  • Die attraktivsten Renditen der 59 untersuchten Märkte liegen in den osteuropäischen Städten Riga (5,75 %) und Breslau (5,40 %).
  • Bis zum Ende des Jahres gehen wir vor allem von leicht sinkenden Renditen in Städten aus, die derzeit über dem europäischen Durchschnitt liegen.
  • In den 19 Ländern wurde im ersten Halbjahr 2019 ein Transaktionsvolumen von 22,7 Mrd. EUR in Wohnimmobilien erzielt. Davon entfallen ca. 30 % allein auf Deutschland, gefolgt von den Niederlanden mit einem Anteil von 21 %.
  • Das Schlusslicht im Transaktionsranking bilden vor allem die osteuropäischen Länder mit einer traditionell hohen Eigentümerquote wie Litauen, Lettland, Tschechien und Estland.
  • In 10 Ländern ist die Hauptstadt der Motor der Volkswirtschaft und erwirtschaftet mindestens 25 % des gesamten BIP des Landes. In diesem Fall ist der auffälligste Preisunterschied in der Hauptstadt Paris zu beobachten. Die Miete ist 128 % höher als der Durchschnitt der anderen untersuchten Städte. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigentumswohnung ist sogar fast dreimal so hoch (+188 %).
  • Im sehr polyzentrischen Markt Deutschland erwirtschaftet Berlin das höchste BIP aller Top-7-Märkte (4,3 %). Der durchschnittliche Mietpreis liegt aber ca. 16 % und der Kaufpreis ca. 13 % unter dem Durchschnittswert der restlichen Top Märkte.

Darüber hinaus hat Catella untersucht, wie stark der wirtschaftliche Einfluss auf die Wohnimmobilienpreise ist. In 15 Ländern erwirtschaftet die Hauptstadt das höchste BIP und folglich sind auch die Wohnimmobilienpreise dort am teuersten – mit Ausnahme von Österreich, Deutschland, Spanien und der Schweiz, wo die Wohnungspreise in der Hauptstadt nicht das höchste Niveau aufweisen.

Aus Investorensicht bietet der europäische Wohnungsmarkt ein ausgezeichnetes Diversifikationspotenzial mit einem ausgewogenen Risiko-/Renditeprofil, allerdings muss man auf regulatorische Marktinterventionen von Regierungen oder Behörden vorbereitet sein. Bis zum Ende des Jahres geht Catella von leicht sinkenden Renditen in Städten aus, die derzeit über dem europäischen Durchschnitt liegen.

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