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Welche ausländische Käufergruppe ist am Londoner Wohnimmobilienmarkt am aktivsten? Was ist ein Platinum Triangle, und warum kaufen vermögende Privatinvestoren in B-Städten und überdies in B-Lagen? Diese Fragen sind aber alle nicht mehr wichtig, wenn in China die Preistendenz der letzten drei Monate anhält.

Die teuersten Städte Europas

London und Paris bleiben die teuersten Städte in Europa. Das zeigt der Deloitte Property Index, der sich mit der Preisentwicklung von Wohnimmobilien in zwölf europäischen Ländern, Russland und Israel befasst. Der durchschnittliche Preis für eine Wohnung in der Londoner Innenstadt liegt bei 10.000 Euro pro Quadratmeter. Wien liegt gemeinsam mit Hamburg, Rom und Mailand im Mittelfeld mit 3.500 bis 4.200 Euro pro Quadratmeter; am unteren Ende des Spektrums befinden sich Budapest, Lissabon und Warschau, die sich preislich in einer Bandbreite von 1.140 bis 1.704 Euro bewegen.

Interessant ist das Verhältnis der Transaktionspreise ausgewählter Städte zum Landesdurchschnitt. Während die Quadratmeterpreise in Moskau und München mehr als 200 % über dem Landesschnitt liegen, sind es in Wien nur knapp 50 %.

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Beverly Hills und das „Platinum Triangle“

Beverly Hills gilt als das amerikanische Epizentrum von Luxus und Lifestyle und zieht anspruchsvolle und wohlhabende Klientel aus der ganzen Welt an. Das benachbarte Hollywood verleiht der Stadt einen zusätzlichen Glamour-Faktor und macht sie zu einem bevorzugten Wohnstandort für Prominente. Die begehrten Toplagen sind Beverly Hills Flats, North of Sunset Boulevard sowie die Gegend „Beverly Hills Post Office”, die das gesamte Wohngebiet mit der Postleitzahl 90210 umfasst. Gemeinsam mit den angrenzenden Nachbarschaften Bel Air und Holmby Hills bildet Beverly Hills das sogenannte „Platinum Triangle“. Das zeigt sich auch in den Preisen. „Die Preise für Wohnimmobilien in Beverly Hills sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Dies gilt vor allem für das Segment ab 20 Millionen US-Dollar (ca. 14,6 Millionen Euro), weil hier das Interesse insbesondere von internationalen Käufern deutlich zugenommen hat und Projektentwickler der Nachfrage mit immer spektakuläreren Immobilien begegnen“, berichtet Raphael Barragán, Geschäftsführender Gesellschafter von Engel Völkers Beverly Hills. Die Wohnimmobilienpreise liegen in Beverly Hills im Schnitt bei 1.100 bis 1.200 US-Dollar pro Quadratfuß (ca. 8.700 bis 9.500 Euro pro Quadratmeter). Im Premium-Segment erreichen die Preise regelmäßig Höchstwerte von bis zu 3.000 US-Dollar pro Quadratfuß (ca. 23.800 Euro pro Quadratmeter). Einfamilienhäuser starten bei fünf Millionen US-Dollar (ca. 3,7 Millionen Euro), für schlüsselfertige Topobjekte in Bestlage können bis zu 100 Millionen US-Dollar (73 Millionen Euro) und mehr erzielt werden.

China: Folgt auf den Boom der Absturz?

Sehr skeptisch betrachtet man derzeit die Preisentwicklung in rund 100 untersuchten Städten in China. Waren bis vor Kurzem noch auffällige Preissteigerungen zu verzeichnen, so scheint sich dies seit drei Monaten umzukehren. Von den 100 untersuchten Städten fielen in 71 die Preise. Der Rückgang beträgt zwar insgesamt nur 0,5 Prozent, aber einerseits ist er auffällig gegenüber den Preisanstiegen davor und andererseits sind weitere Preissenkungen zu erwarten: Zahlreiche Immobilienentwickler sitzen auf unverkauften Beständen und versuchen, neue Käufer anzuziehen. In Erwartung weiter fallender Preise halten sich viele Interessenten jedoch zurück, und das könnte den Preisdruck verschärfen. Da das Kreditvolumen in China enorm hoch ist– die Immobilienentwickler sind hoch verschuldet–, könnte eine Preisspirale nach unten tatsächlich einen ähnlichen Effekt haben wie das Platzen der Immobilienblase in den USA. Dort begannen die Preise bereits im Jahr 2006 zu fallen, zur Panik kam es aber erst im zweiten Halbjahr 2007 mit der Lehman-Pleite. In China könnte die Pleite eines größeren Immobilienentwicklers eine ähnliche Entwicklung auslösen.

Besser B als A

Die A-Städte scheinen den institutionellen Investoren vorbehalten, die vermögenden Privatinvestoren bevorzugen internationale B-Städte– und in diesen vorzugsweise die B-Lagen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie von Savills, Deutsche Asset Wealth Management und Candy Candy. Zu den präferierten B-Städten gehören unter anderem Dublin, Istanbul, Chicago, Miami, Melbourne, Kapstadt und Tel Aviv. Der Gedanke hinter dem Investment ist, dass sich die Preise in den kommenden Jahren den A-Lagen in den jeweiligen Städten annähern werden. Vor allem sind die Preisunterschiede sehr groß: So sind etwa in Melbourne die Toplagen doppelt so teuer wie die B-Lagen.

Wer kauft Luxusimmobilien?

Wie zu erwarten war, spielt der Preis beim Erwerb einer Luxusimmobilie nicht unbedingt eine Rolle– entscheidend ist die Lage. Dies ergab eine aktuelle Umfrage unter mehr als 200 Engel Völkers-Wohnimmobilien-Shops in Deutschland. „Exklusive Wohnimmobilien in den 1A-Lagen waren in den letzten Jahren so stark gefragt wie nie zuvor. Diese Immobilien bieten nicht nur Wohnqualität, sondern auch ein hohes Wertsteigerungspotenzial“, sagt Kai Enders, Vorstandsmitglied der Engel Völkers AG. Unterschiede zwischen den Käufern von Luxusimmobilien unter und über 45 Jahren zeigen sich allerdings beim Preis und der Art der Immobilie. So geben rund 40 % der Immobilienexperten an, dass jüngere Käufer zwischen 750.000 und 1 Million Euro für eine Luxusimmobilie bezahlen. Ebenfalls rund 40 % nennen „unter 750.000 Euro“ als den Kaufpreis, der von unter 45-Jährigen bezahlt wird. Ältere Käufer geben für rund 41 % der Befragten im Schnitt zwischen 1 Million und 1,5 Millionen Euro für eine erstklassige Immobilie aus. Danach gefragt, wie die Traumimmobilie von jüngeren und von älteren Käufern aussieht, gibt es klare Vorstellungen: Jüngere Kunden suchen eher nach einem Einfamilienhaus oder einer Villa (rund 59 %), ältere Kunden eher nach einem Penthaus (52 %).

Chinesen lösen Griechen ab

In den Top Ten der größten internationalen Käufergruppe privater Wohnimmobilien in London gibt es einen neuen Drittplazierten. Weiterhin führen die Käufer aus den Vereinigten Arabischen Emiraten vor russischen Privatinvestoren. An dritter Stelle haben aber im vergangenen Jahr chinesische Käufer die griechischen überholt. Bisher waren die Investoren aus China gleichauf mit den italienischen auf Platz vier gelegen.

Small is beautiful

In den USA befindet sich die Summe der in Bau befindlichen Shopping-Center-Flächen auf einem historischen Tiefstand. Auf der einen Seite ist der Markt faktisch voll, auf der anderen scheuen sich Unternehmen, in der derzeitigen Lage neue Projekte zu entwickeln. Wenn aber welche gebaut werden, so wird ein neuer Trend sichtbar: Statt großer Shoppingflächen entstehen immer mehr kleinere Geschäfte im „City-Format“, die von große Handelsketten wie Walmart (Walmart Neighborhood Market) und Target (City Target) betrieben werden.

Ein Beitrag von:

Walter Senk Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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